수원지방법원 2024타경109297. 안양시 만안구 안양동 707-263, 장내로100번길 20-2의 주택 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 133.1㎡, 지목은 대이고 제1종일반주거지역입니다. 건물은 연와조 평슬라브지붕 2층으로 감정평가상 주택으로 이용 중이며, 공유자는 이경미·이근한·이미자·이석균·이숙자·이은자·이종덕입니다. 감정가 569,268,520원에서 현재 최저가 455,415,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 물건을 단순히 “2회 유찰된 저가 주택”으로 보면 안 됩니다. 데이터상 말소기준권리는 2024.10.24 강제경매개시결정인데, 그보다 앞선 2021.02.04 이은자 지분 가처분은 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 것으로 정리되어 있습니다. 여기에 경매개시보다 앞서 전입한 점유자 3명이 확인되며, 그중 2명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경109297 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 장내로100번길 20-2 · 안양동 707-263 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택 이용 |
| 토지 | 133.1㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,729,000원/㎡ |
| 건물 | 연와조 평슬라브지붕 2층 · 외벽 적벽돌쌓기 · 도시가스 난방 |
| 소유자 | 이경미, 이근한, 이미자, 이석균, 이숙자, 이은자, 이종덕 |
| 감정가 / 최저가 | 569,268,520원 / 455,415,000원 (2회 유찰 · 감정가 80%) |
| 경매개시 채권자 | 이종덕 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분이 살아남는다
을구 1번 백순자의 주택임차권등기는 2025.02.25 접수되어 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 백순자는 임대차계약일 2016.12.12, 전입·점유·확정일자 2017.01.10으로, 경매개시보다 훨씬 앞선 임차인입니다. 매각물건명세서 역시 보증금 60,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 배당안에서는 60,000,000원 전액 배당을 가정하므로 백순자 몫의 잔여 인수액은 0원이지만, 이는 백순자에 한정됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 2명은 금액 미상
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백철수 | 3층 | 2016.05.10 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 백순자 | 건물 2층 58.04㎡ 중 도면표시 · 주거 | 2017.01.10 / 2017.01.10 | 60,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 | 전액배당 가정 0원 |
| 황진욱 | 202호 · 주거 | 2017.12.11 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
백철수와 황진욱은 전입일이 모두 2024.10.24보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람을 단순히 “대항력 있는 임차인”이라고 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금 규모가 확인되지 않는 이상 매수인의 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 455,415,000원으로 감정가 569,268,520원의 80% 수준입니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 없어 최근 12개월 평균이나 최신 거래와의 가격 우위를 확인할 수 없습니다. 더 중요한 것은 실질취득금액이 최저가에서 끝나지 않을 수 있다는 점입니다. 선순위 가처분이 인수되고, 백철수·황진욱의 보증금은 미상이라 최저가만 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 455,415,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,954,150원 |
| 1. 임차인 백순자 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 갑구 18번 경매개시결정 · 이종덕 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 388,460,850원 |
현재 배당안에서는 백순자 보증금 60,000,000원이 전액 배당되고 미배당액이 0원으로 계산됩니다. 다만 경매개시 채권액과 황진욱·백철수의 보증금은 금액이 확인되지 않아, 이 표의 0원이 전체 권리위험의 인수액 0원을 의미하지는 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양동 근명고등학교 북측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·노변 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입은 가능하지만 막다른 골목 안에 위치해 진출입이 용이하지는 않습니다. 인근 버스정류장으로 대중교통 사정은 양호합니다.
- 토지. 133.1㎡의 대지로 평지·가로장방이며, 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 1,729,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물. 연와조 평슬라브지붕 2층, 외벽 적벽돌쌓기, 알루미늄 샷시 창호이며 위생·급배수와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 막다른 골목 진입, 공유관계, 선순위 가처분, 미상 임차인, 3층 현황 문제가 동시에 있어 일반적인 단순 주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가처분 원인 확인. 갑구 15번 가처분의 피보전권리는 사해행위 취소에 따른 소유권이전등기 말소 청구권입니다. 낙찰 후에도 인수되는 권리이므로 해당 가처분의 효력과 분쟁 상태 확인이 최우선입니다.
- 백철수 보증금 확인. 2016.05.10 전입, 3층 점유로 조사됐지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력과 인수액을 확정하기 전에는 취득원가 계산이 불가능합니다.
- 황진욱 보증금 확인. 2017.12.11 전입, 202호 주거 점유자로 조사됐으나 역시 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다.
- 백순자 배당 확인. 보증금 60,000,000원, 전입·확정일자 2017.01.10, 배당요구 2025.02.25입니다. 매각물건명세서상 미배당 잔액은 매수인이 인수하므로 실제 배당 결과를 확인해야 합니다.
- 3층 현황 확인. 건축물대장에는 1·2층만 기재되어 있으나 현황 3층에 1세대가 거주합니다. 일괄매각·제시외 건물 포함 범위와 실제 점유부분을 대조해야 합니다.
- 현장 진입성 확인. 감정평가서상 막다른 골목 안에 있어 차량 진출입이 용이하지 않은 것으로 조사됐습니다.
- 가격은 마지막. 감정가 569,268,520원에서 최저가 455,415,000원까지 내려왔지만, 인수 가처분과 미상 임차보증금이 해소되기 전에는 저가 여부를 판단하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “2회 유찰”보다 “무엇을 인수하는가”가 먼저다
이 사건은 최저가가 감정가의 80%까지 내려온 사실보다 선순위 권리와 점유관계가 훨씬 중요합니다. 2021.02.04 가처분은 데이터상 매수인이 인수하고, 경매개시보다 앞서 전입한 실제 임차인 3명 가운데 백철수와 황진욱은 보증금이 확인되지 않습니다. 백순자 60,000,000원은 현재 배당안상 전액 변제가 가능하지만 그것만으로 전체 인수위험이 사라지지는 않습니다.
여기에 건축물대장에는 1·2층만 기재되어 있는데 현황상 3층에 1세대가 거주하는 차이까지 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 455,415,000원이 시장가격보다 싼지 확인할 근거가 없습니다. 결론은 명확합니다. 가격 검토보다 가처분·미상 임차보증금·3층 점유관계 확인이 선행되어야 하는 고위험 권리분석형 물건입니다.
