한 줄 평 임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리는 소멸하는 권리상 안전한 물건입니다. 다만 1987년 사용승인 노후 다세대라는 점과 신건 감정가 그대로 입찰해야 하는 점은 별도 검토가 필요합니다.
감정가 / 최저가
339,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득 부담
339,000,000원
인수 0원
매수인 인수
0원
임차인 인수 없음
핵심지표
노후 다세대
환금성 확인 필요
수원지방법원 2024타경3872. 경기도 광명시 광명동 127-8 소재 다세대주택 2층201호입니다. 전용면적 정보는 제공되지 않았으나, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 사용승인일은 1987.06.24입니다. 권리관계의 핵심은 2010년 국민은행 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 이후 설정된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸되어 낙찰자가 부담할 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3872 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 광명로928번길 36-19, 2층201호 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 2층 중 2층 201호 |
| 소유자 | 이선경, 정다열 (공유자 각 2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 339,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구액 | 국민은행 / 13,856,300원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 인수 권리 없음
말소기준권리는 을구 7번 국민은행 근저당권(2010.02.01 설정)입니다. 기준권리 이후 갑구의 국 압류, 기술보증기금 가압류, 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 위험은 확인되지 않아 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
② 예상배당표 (매각가 339,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 5,546,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 국민은행 | 62,140,000원 | 62,140,000원 |
| 갑구 9번 가압류 · 기술보증기금 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 10,035,439원 | 10,035,439원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 166,278,561원 |
채권자는 배당금으로 전액 변제되는 구조이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
매각대금 배분 (신건 3.39억)
회차별 예상 낙찰가
현재 신건 3.39억 · 1회 유찰 시 2.712억 · 2회 유찰 시 2.1696억
✅ 권리 관점 근저당 기준 이후 권리는 소멸하고 임차인 인수 부담도 없어 권리 분석 난도는 낮은 편입니다.
⚠️ 가격·물건 관점 현재는 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 또한 1987년 사용승인된 노후 다세대이므로 내부 상태·관리 상태·향후 매도 가능성을 확인해야 합니다.
③ 입지·환금성 메모
- 입지. 광명초등학교 남동측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 일반주거지대입니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하고 인근 간선도로 버스정류장이 있어 대중교통 접근은 무난합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 노후도. 사용승인일 1987.06.24 건물로 내부 관리 상태와 수선 필요 여부 확인이 중요합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
④ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검토. 현재 최저가는 339,000,000원으로 유찰 없는 신건입니다.
- 노후 건물 확인. 1987년 사용승인 건물이므로 현장 확인이 필요합니다.
- 공유자 점유 확인. 소유자는 이선경·정다열 공유자로 등기되어 있어 점유관계를 확인해야 합니다.
- 권리 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 확인 후 입찰해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 물건의 시간을 봐야 한다”
이 물건은 경매에서 흔히 걱정하는 임차보증금 인수나 후순위 권리 승계 위험은 낮습니다. 다만 다세대주택은 권리만큼 실제 건물 상태와 환금성이 중요합니다. 신건 가격으로 접근한다면 광명동 지역 내 유사 매물과 비교하고, 현장 상태를 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다. 권리는 합격, 가격과 물건 상태는 확인 필요.
