부동산임의경매

한 줄 평 2회 유찰로 최저가가 감정가 대비 49%까지 내려온 물건입니다. 근저당·가압류 등 권리는 매각으로 정리되어 인수 0원 구조입니다. 다만 아파트가 아닌 공장(지식산업센터) 용도라 임대수요와 환금성 확인이 핵심입니다.

감정가

344,000,000원

평가금액

최저가

168,560,000원

2회 유찰

매수인 인수

0원

말소기준 이후 소멸

핵심지표

49%

감정가 대비 최저가

수원지방법원 2024타경6215. 경기도 시흥시 매화동 리드스마트스퀘어 9층 929호, 공부상 공장(지식산업센터) 물건입니다. 감정가는 3억 4,400만원이었으나 2회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 1억 6,856만원으로 내려왔습니다. 권리관계에서는 2021년 하나은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 서울보증보험·경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2024타경6215
소재지	경기도 시흥시 매화산단3길 1, 9층929호 (매화동,리드스마트스퀘어)
물건종류 / 이용상태	기타 · 공부상 공장(지식산업센터)
건물구조	프리캐스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상9층 중 제9층 제929호
소유자	김정중
감정가 / 최저가	344,000,000원 / 168,560,000원
신청채권자 / 청구	주식회사 하나은행 / 217,630,324원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 떠안을 권리는 없다

말소기준권리는 2021.09.09 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 서울보증보험 가압류, 경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 대상입니다. 임차관계는 확인되지 않아 임차보증금 인수 위험은 없습니다.

② 가격 분석 — 유찰 후 가격 구간 진입

구분	금액	비교
감정가	344,000,000원	기준 가격
현재 최저가	168,560,000원	감정가 대비 49%
3회 유찰 시	117,991,999원	감정가 대비 34%
4회 유찰 시	82,594,399원	감정가 대비 24%

⚠️ 가격보다 용도 확인이 우선 현재 가격은 감정가 대비 크게 조정된 수준입니다. 다만 본건은 주거용이 아닌 지식산업센터로, 실사용자·임차수요·환금성을 함께 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 168,560,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,159,840원
하나은행 근저당	256,800,000원	165,400,160원
서울보증보험 가압류	166,954,040원	0원
경기신용보증재단 가압류	30,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 최저매각가

✅ 권리 관점 근저당 이후 권리들은 매각으로 정리되고, 임차인 인수 위험도 없어 권리상 인수액은 0원입니다.

⛔ 확인할 위험 가격은 낮아졌지만 지식산업센터는 아파트와 달리 실수요층이 제한될 수 있습니다. 임대관계 미상, 공실 가능성, 관리비 및 운영비 부담 여부를 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 시흥시 매화동 소재 시흥매화중학교 동측 인근으로 공장·근린생활시설·임야가 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
용도. 일반공업지역 내 지식산업센터 물건으로 사업용 활용 가능성을 검토해야 합니다.
환금성. 주거용보다 매수층이 제한될 수 있어 사용 목적 또는 임대수요 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 말소기준 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
사용 목적. 지식산업센터 취득 목적이 직접 사용인지 임대인지 먼저 정해야 합니다.
관리비 확인. 장기 체납 관리비 여부를 관리사무소에 확인하세요.
현장 확인. 공실 여부와 내부 상태를 직접 확인하는 것이 필요합니다.

맺으며 — “유찰 가격은 매력, 용도는 확인”

이 물건은 권리 분석만 보면 단순합니다. 인수해야 할 임차권이나 선순위 권리가 없고, 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다만 주거용 아파트와 같은 기준으로 접근하면 안 됩니다. 지식산업센터라는 용도의 특성상 실제 사용할 사업자 수요와 환금성을 확인한 뒤 접근하는 것이 적절합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-01-20	유찰	3억 4,400만원
2	2026-03-03	유찰	2억 4,080만원
3	2026-08-25	대기	1억 6,856만원

부동산임의경매

유찰로 가격 메리트가 생긴 지식산업센터 — 시흥 리드스마트스퀘어 929호

물건 개요

① 권리 흐름 — 떠안을 권리는 없다

② 가격 분석 — 유찰 후 가격 구간 진입

③ 예상배당표 (매각가 168,560,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격은 매력, 용도는 확인”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (13장)

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