부동산임의경매

한 줄 평 4회 유찰로 최저가는 감정가의 약 24%까지 내려왔고, 가격 접근성은 크게 개선됐습니다. 다만 근린시설로 이용 중인 점포이며, 현황조사 임차인 고웰 주식회사는 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 확인됩니다. 권리상 인수 위험은 없지만 실제 임대관계와 영업 상태 확인이 필요한 물건입니다.

감정가 / 최저가

619,000,000원 / 148,621,000원

4회 유찰

임대 점유

고웰 주식회사

1층 101호

매수인 인수

0원

대항력 없음

핵심지표

유찰 4회

가격↓ · 임대확인 필요

수원지방법원 2024타경72380. 경기도 안산시 단원구 신길동 위너스타워 1층 101호 근린시설입니다. 감정가는 6.19억이었으나 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 148,621,000원까지 낮아졌습니다. 말소기준권리는 2018년 7월 3일 설정된 국민은행 근저당권이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

이 물건의 핵심은 아파트처럼 단순한 시세 비교가 아니라 상가 임대수익과 점포 활용성입니다. 가격은 크게 낮아졌지만, 근린시설은 공실·임대료·업종 경쟁력에 따라 가치 차이가 커질 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2024타경72380
소재지	경기도 안산시 단원구 중앙대로 415, 1층101호 (신길동, 위너스타워)
물건종류 / 이용상태	근린시설 · 소매점 이용
소유자	김준형
감정가 / 최저가	619,000,000원 / 148,621,000원
신청채권 / 청구액	유에이치케이제육차유동화전문 유한회사 / 264,595,038원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2018년 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 현대캐피탈 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존 한국외환은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 점유·임차 분석

점유자	점유부분	전입일	판단
고웰 주식회사	1층 101호(58.0000㎡)	2020.12.30	대항력 없음 말소기준권리 이후 전입

✅ 임차인 권리 판단 전입신고가 2018.07.03 국민은행 근저당권 이후이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으며, 매수인이 인수하는 임차보증금 위험은 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 148,621,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,880,694원
국민은행 근저당권	366,000,000원	145,740,306원
소유자 교부	-	0원

채권최고액 기준 국민은행 근저당권은 일부 미배당이 발생합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

매각대금 배분

감정가 대비 회차별 가격

4회 유찰 후 최저가는 감정가 대비 약 24% 수준입니다.

⚠️ 근린시설 체크포인트 가격은 크게 낮아졌지만 상가는 공실 여부, 임대료, 업종 적합성 확인이 핵심입니다. 현황조사상 임대관계는 미상이며 실제 운영 상태 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 신길고등학교 남측 인근으로 아파트 단지·다가구주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근이 가능하며 인근 안산역 및 버스정류장이 위치합니다.
건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 제1층 101호이며 사용승인일은 2015.01.22입니다.
토지. 준주거지역, 지구단위계획구역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임대 확인. 고웰 주식회사 점유 상태와 실제 영업 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
수익성 검토. 낙찰가보다 중요한 것은 월 임대료와 공실 가능성입니다.
권리 확인. 국민은행 근저당권이 말소기준이며 낙찰 후 후순위 권리는 소멸합니다.
현장 확인. 폐문 조사로 내부 구조와 이용상황이 실제와 다를 수 있습니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 상가답게 검증 필요”

이 물건은 4회 유찰로 가격 조정 폭이 큽니다. 권리관계는 비교적 명확하고 임차인의 대항력도 인정되지 않아 인수 위험은 없습니다. 다만 근린시설은 주거용과 달리 단순 가격 비교보다 임대수익과 입지 경쟁력이 중요합니다. 낮아진 가격은 장점이지만, 최종 판단은 현장 임대 상태 확인 이후가 적절합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-10-28	유찰	6억 1,900만원
2	2025-12-09	유찰	4억 3,330만원
3	2026-01-20	유찰	3억 331만원
4	2026-03-03	유찰	2억 1,231만원
5	2026-08-25	대기	1억 4,862만원

부동산임의경매

4회 유찰 후 가격은 낮아졌지만, 임대·배당 구조를 확인해야 하는 위너스타워 101호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 점유·임차 분석

③ 예상배당표 (매각가 148,621,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 매력적, 상가답게 검증 필요”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (9장)

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