수원지방법원 2025타경1345. 안양시 만안구 안양동 922-77 오승빌라4동의 지하층 1호, 전용 38.07㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 103,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 82,400,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 민창기이며, 2024년 7월 4일 상속을 원인으로 2025년 11월 3일 소유권이전등기가 마쳐졌습니다.
권리 구조의 기준점은 2018년 7월 13일 설정된 국민은행 근저당 채권최고액 24,000,000원입니다. 그 뒤 2019년 국민은행 근저당 22,000,000원이 추가됐고, 경매개시결정·국민은행 가압류·안양시 압류가 이어졌습니다. 이들은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행 근저당과 2017년 국민은행 근저당은 이미 등기부상 말소된 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1345 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 922-77 지하층1호 · 도로명 경기도 안양시 만안구 양화로47번길 23 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 38.07㎡ · 벽돌조 슬래브 3층 건 내 지하층 1호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 민창기 · 2024.07.04 상속 원인 · 2025.11.03 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 82,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 36,386,349원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준권리는 2018.07.13. 을구 5번 국민은행 근저당권입니다. 이후의 을구 6번 근저당권, 임의경매개시결정, 국민은행 가압류, 안양시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 현재 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 80%라고 곧바로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 82,400,000원으로 감정가 103,000,000원의 80%입니다. 그러나 이 물건에 대해 비교 가능한 실거래 표본은 확인되지 않았고, 오승빌라4동의 경매 통계에도 최근 낙찰금액이 잡혀 있지 않습니다. 따라서 “1회 유찰 = 시세보다 저렴”이라고 평가할 근거는 없습니다.
특히 대상은 지하층 1호이고 전용면적은 38.07㎡입니다. 단지는 총 8세대, 사용승인일은 1990년 4월 6일이며, 감정평가상 외벽은 적벽돌 쌓기, 내벽은 벽지도배·타일 마감, 창호는 하이샷시 등으로 조사됐습니다. 가격 판단은 같은 입지의 지하층 다세대 거래나 실제 매물과 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,883,200원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 주식회사국민은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사국민은행 | 22,000,000원 | 22,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 5,503,922원 | 5,503,922원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 29,012,878원 |
현재 회차 가정에서는 위 채권 51,503,922원이 전액 배당되고 예상 미배당은 0원입니다. 다만 갑구 6번 안양시 압류의 구체적 금액은 표시되지 않아 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양서초등학교 북측 근거리에 위치하며 주변은 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 용도·층. 다세대주택으로 이용 중이며 벽돌조 슬래브 3층 건물의 지하층 1호입니다. 대문 표지는 “B01”로 부착돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 194.0㎡, 제1종일반주거지역이며 북측 도로와 접합니다. 공시지가는 1,804,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 대지권의 목적인 안양동 922-77 토지는 공부상 지목이 ‘임야’이나 현황은 ‘대’입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·준보전산지·상대보호구역 등에 해당하며 소로2류와 접합니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 조사돼 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 지하층 상태. 지하층이라는 물리적 특성상 채광·환기·습기·누수 상태는 현장 확인이 핵심입니다.
- 시세 대조. 확인 가능한 실거래 비교자료가 없으므로 인근 동일·유사 지하층 다세대 매물과 실거래를 별도로 비교해야 합니다.
- 토지 지목 차이. 공부상 ‘임야’, 현황 ‘대’라는 차이를 원본 공부와 현황에서 다시 확인해야 합니다.
- 안양시 압류. 등기상 압류는 매각으로 소멸하는 판정이지만 금액이 표시되지 않아 배당 잔여액에는 변동 가능성이 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 매각기일 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 물건성은 보수적으로”
이 사건의 등기상 권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2018년 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 현재 예상 인수액은 0원입니다. 82,400,000원에서도 확인된 채권은 전액 배당되는 시나리오입니다.
다만 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건성과 가격입니다. 전용 38.07㎡의 지하층 다세대이고 총 8세대 규모이며, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 여기에 임대관계 미상, 공부상 지목과 현황의 차이까지 있으므로 감정가의 80%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 권리는 비교적 정리된 편이지만, 실제 점유·지하층 상태·인근 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
