수원지방법원 안양지원 2025타경1345. 경기도 안양시 만안구 안양동 922-77, 도로명주소 양화로47번길 23에 위치한 오승빌라4동 지하층 1호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 벽돌조 슬래브 3층 건물의 지하층입니다. 전용면적은 38.07㎡, 건물은 1990년 4월 6일 준공된 것으로 파악됩니다. 총 8세대 규모의 소규모 빌라로, 대단지 아파트와는 시장 수요와 환금성 특성이 다릅니다.
소유권은 종전 공유 및 상속 과정을 거쳐 2025년 11월 3일 민창기 명의로 이전됐습니다. 국민은행은 2018년과 2019년에 설정된 근저당권을 근거로 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 36,386,349원입니다. 말소기준권리는 2018년 7월 13일 접수된 국민은행 근저당권이며, 이후 설정된 근저당권과 가압류 및 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계 자체보다 주의해야 할 부분은 지하층이라는 개별 물건 특성과 실거래 가격을 확인하기 어렵다는 점입니다. 감정가의 64%까지 내려온 가격이 매력적으로 보일 수 있지만, 지하층 주택의 채광·습기·침수 가능성과 실제 점유관계를 확인하지 않은 상태에서는 가격 경쟁력을 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 안양지원 2025타경1345 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 922-77 지하층 1호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 양화로47번길 23 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 오승빌라4동 · 지하층 1호 (출입문 표지 B01) |
| 면적 / 구조 | 전용 38.07㎡ · 벽돌조 슬래브 3층 건물 내 지하층 |
| 건물 현황 | 1990.04.06 준공 · 총 8세대 · 다세대주택으로 이용 |
| 소유자 | 민창기 (2025.11.03 상속에 의한 소유권이전등기) |
| 감정가 | 103,000,000원 |
| 최저매각가 | 65,920,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 | 주식회사 국민은행 |
| 청구금액 | 36,386,349원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2018.07.13 국민은행 근저당권 · 채권최고액 24,000,000원 |
| 임차관계 | 신고 임차인 없음 · 실제 임대관계 미상 |
| 대지 관련 | 공부상 지목 임야 · 현황 대(건부지) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인
핵심은 2018년 7월 13일 국민은행 근저당권입니다. 을구 5번으로 설정된 이 근저당권의 채권최고액은 24,000,000원이며 본건의 말소기준권리입니다. 2019년 6월 3일 같은 은행이 설정한 채권최고액 22,000,000원의 근저당권도 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
2025년 11월 14일 임의경매개시결정 이후 2026년 1월 5일 국민은행의 가압류 5,503,922원, 2026년 5월 8일 안양시의 압류가 이어졌습니다. 이들 등기상 권리 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 안양시의 압류와 관련한 조세채권의 실제 배당순위 및 금액은 별도로 확인해야 합니다. 압류등기가 소멸한다고 해서 세금의 배당상 영향까지 없다고 볼 수는 없습니다.
② 가격 분석 — 감정가의 64%가 시세의 64%는 아니다
감정가 103,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 65,920,000원입니다. 감정가 대비 64% 수준입니다. 다만 이는 어디까지나 감정평가액과 법원 최저매각가의 비교이지, 실제 매매시장에서 36% 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
동일 건물의 실거래 평균이나 최근 거래금액을 확인할 수 없어, 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 기준으로 한 가격 경쟁력 판단은 보류해야 합니다. 특히 본건은 지하층이라는 특성이 있어 주변 일반층 다세대주택의 가격을 그대로 적용하기도 어렵습니다.
| 가격 비교 항목 | 금액 / 비율 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 103,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 65,920,000원 | 2회 유찰 · 감정가의 64% |
| 최근 실거래 평균 | 확인 필요 | 비교 가능한 동일 조건 거래 미확인 |
| 최근 실거래 추세 | 판단 보류 | 거래금액 및 추세 확인 필요 |
| 매수인 인수 추정액 | 0원 | 현재 확인된 권리 기준 · 잠정 |
| 실질취득 추정 | 65,920,000원 | 최저가 낙찰·인수 0원 가정, 제반 비용 제외 |
오승빌라4동의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 본건 역시 두 차례 유찰된 상태로, 해당 평균과 같은 회차에 있습니다. 다만 확인된 낙찰 사례와 낙찰가율은 없어 해당 단지의 실제 낙찰가격 수준을 추정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,586,560원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 (을구 5) | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 근저당 · 국민은행 (을구 6) | 22,000,000원 | 22,000,000원 |
| 3. 가압류 · 국민은행 (갑구 5) | 5,503,922원 | 5,503,922원 |
| 잔여 · 소유자 교부 추정 | — | 12,829,518원 |
최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,586,560원을 공제하고, 국민은행의 근저당권과 가압류 채권에 합계 51,503,922원이 배당되는 계산입니다. 이에 따른 소유자 잔여 추정액은 12,829,518원입니다.
근저당 채권액은 채권최고액을 기준으로 반영한 추정치입니다. 실제 채무 잔액·집행비용·안양시 관련 조세채권·당해세·최우선변제 여부에 따라 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 본 계산은 미확인 임차인에 대한 배당 또는 인수액을 확정한 결과가 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당
현재 회차 이후 추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 더 내려갑니다. 아래는 회차별 최저매각가와 예상 배당 결과를 비교한 것입니다. 인수 추정액은 모든 회차에서 0원으로 계산돼 있지만, 이는 현재 확인된 권리관계를 전제로 합니다.
| 구분 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 65,920,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 52,736,000원 | 117,170원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (41%) | 42,188,800원 | 10,474,520원 | 0원 |
현재 회차에서는 추정 채권액이 전액 배당되지만, 3회 유찰 시에는 117,170원, 4회 유찰 시에는 10,474,520원의 채권 미배당이 발생하는 계산입니다. 미배당 채권이 발생한다고 해서 그 금액이 자동으로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이므로 채권 미회수 문제와 매수인 인수 위험을 구분해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 안양서초등학교 북측 근거리에 위치합니다. 주변은 다세대주택·아파트·학교·근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 1990년 4월 6일 준공된 벽돌조 슬래브 건물입니다. 외벽은 적벽돌 쌓기, 내부는 벽지도배 및 타일붙임 마감 등이며, 위생·급배수·개별난방설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 지하층 특성. 해당 호실은 지하층 1호이며 출입문에는 B01로 표기돼 있습니다. 채광, 환기, 결로, 누수, 배수 및 침수 이력은 현장 확인이 필요합니다. 해당 문제가 실제로 존재한다고 단정할 수는 없지만 지하층 거래가격과 환금성을 판단할 때 중요한 점검 요소입니다.
- 도로. 토지는 북측으로 도로에 접하며, 감정평가상 인접 필지와 등고평탄한 부정형 토지로 조사됐습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 소로2류 도로에 접합니다. 과밀억제권역·준보전산지·대기관리권역 및 교육환경 관련 상대보호구역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 토지 지목. 대지권의 목적인 안양동 922-77 토지는 공부상 지목이 임야이나 실제 현황은 대로 이용되고 있습니다. 공부와 현황의 차이 및 관련 행정·이용상 제한을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련. 토지이용계획에는 외국인 등 대상의 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 매각기일에 적용되는 지정 여부와 실제 허가대상 해당 여부는 최신 고시를 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이며 지하층이라는 특성까지 있어 매수 수요가 제한될 가능성을 고려해야 합니다. 확인된 동일 조건 실거래가 없어 실제 환금성을 수치로 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·주민등록 전입세대 자료·매각물건명세서 및 현장 점유상황을 대조해 거주자와 임차 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 검토. 실제 임차인이 확인되면 전입일·점유개시일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하고, 말소기준권리보다 우선하는 대항력과 보증금 인수 가능성을 재분석해야 합니다.
- 지하층 현장 점검. 창호와 채광, 실내 환기, 벽체 결로 및 누수, 우천 시 배수상태, 침수 이력과 설비 작동 상태를 직접 점검해야 합니다.
- 실거래 가격 검증. 감정가의 64%라는 수치만으로 낙찰가를 정하지 말고, 유사 지하층 다세대주택의 최근 실거래와 현재 매도호가를 교차 확인해야 합니다.
- 지목 불일치. 토지의 공부상 임야와 현황 대 사이의 차이를 확인하고, 필요시 관할 행정기관과 등기·토지 관련 전문가에게 지목변경 및 권리행사 문제를 문의해야 합니다.
- 안양시 압류·조세. 안양시 압류의 구체적인 채권액과 법정기일, 당해세 및 우선배당 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비 및 명도. 체납 관리비 가운데 매수인이 부담할 수 있는 항목이 있는지 확인하고, 실제 점유자에 따른 인도·명도 절차와 비용을 검토해야 합니다.
- 매각조건 재확인. 매각기일 2026.10.27 전까지 기일 변경·취하·정지 여부와 최신 매각물건명세서의 특별매각조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·감정평가서·현황조사서·매각물건명세서 및 토지 관련 공적장부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 그러나 저가 매수는 아직 미확인”
안양 오승빌라4동 지하층 1호는 등기상 권리 구조가 비교적 단순한 물건입니다. 국민은행의 2018년 근저당권이 말소기준이고 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 현재 확인된 권리 기준의 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
그러나 인수액 0원은 실제 점유 및 임차관계 확인을 전제로 한 잠정 판단입니다. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 대항력 있는 임차인이 없다고 확정해서는 안 됩니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 103,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 65,920,000원으로 내려왔지만, 지하층 주택의 실제 실거래 수준과 매각 가능 가격이 확인되지 않았습니다. 총 8세대 규모의 노후 다세대주택이라는 점, 공부상 임야와 현황 대지의 불일치까지 고려하면 감정가 대비 높은 할인율만으로 우량 물건이라 판단하기 어렵습니다.
결론은 권리 구조는 비교적 양호, 가격 판단은 보류입니다. 실제 임차·점유관계를 명확히 확인하고, 지하층의 물리적 상태 및 유사 실거래 가격을 검증한 이후에만 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다. 6,592만원이라는 숫자보다 그 가격에 다시 팔 수 있는 물건인지가 더 중요한 경매입니다.
