수원지방법원 2025타경1826. 의왕시 내손동 신우프라자 1층 102호입니다. 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 점포(천지식당)로 기재돼 있습니다. 권리 구조의 중심은 2011.04.27 설정된 국민은행 근저당권 208,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후의 압류와 2025.11.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 배정용의 보증금은 10,000,000원, 월세는 1,250,000원이고 전입일은 2025.10.22입니다. 말소기준권리보다 14년 이상 뒤이므로 대항력은 없고, 배당표와 회차별 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 법률상 인수 부담보다 더 중요한 것은 점포의 실제 점유·임대관계와 현재 최저가의 적정성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1826 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 내손동 757 신우프라자 1층102호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 점포(천지식당) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 6층 중 1층 102호 · 사용승인 2002.10.15 |
| 소유자 | 유철상 |
| 감정가 / 최저가 | 654,000,000원 / 523,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 161,327,072원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 2011년 국민은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2011.04.27 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 208,000,000원입니다. 과거 2002년·2003년에 설정된 국민은행 근저당권은 2011.06.07 말소됐습니다. 2022년과 2024년 의왕시 압류도 각각 해제됐고, 2025.11.10 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 배정용, 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배정용 | 102호 | 주거 | 10,000,000원 | 1,250,000원 | 2025.10.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
배정용의 전입신고는 2025.10.22로 말소기준권리인 2011.04.27 국민은행 근저당보다 뒤입니다. 따라서 매수인에게 대항할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 다만 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 점포(천지식당)로 이용 중이라고 기재돼 있고, 임대관계는 미상으로 적혀 있으므로 실제 점유 형태와 계약관계는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 523,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,632,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 208,000,000원 | 208,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 307,568,000원 |
현재 최저매각가 523,200,000원 가정 시 국민은행 근저당은 채권최고액 기준 208,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 307,568,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 523,200,000원 | 208,000,000원 | 307,568,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 418,560,000원 | 208,000,000원 | 203,974,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 334,848,000원 | 208,000,000원 | 121,360,128원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 갈뫼중학교 북측 인근으로 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 판매시설, 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 1층 102호는 점포(천지식당)로 이용 중입니다.
- 도로. 북측으로 광대로, 남측·서측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필 일단지의 평탄한 가장형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역 등에 포함되며 공시지가는 6,640,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물로 사용승인일은 2002.10.15입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 배정용의 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 계약서·점유관계와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 점포 이용현황 확인. 천지식당의 실제 영업 여부, 점유자와 임차인의 관계, 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현재 임대료와 계약조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 80%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 해당 점포의 수익성과 상권을 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 배당표 한계. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 점유현황이 승부처
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2011.04.27 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 배정용의 전입은 2025.10.22로 뒤에 들어와 대항력이 없습니다. 현재 회차는 물론 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 654,000,000원에서 한 차례 유찰돼 523,200,000원으로 내려왔지만, 이 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 실제 이용상태가 점포(천지식당)이고 임대관계는 미상인 만큼, 영업·점유상태와 임대수익, 상권을 확인해 현재 가격이 적정한지를 따져야 합니다. 권리 인수는 합격, 가격 판단은 현장 확인이 먼저인 물건입니다.
