수원지방법원 2025타경1826. 경기도 의왕시 내손동 신우프라자 1층 102호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기사항증명서는 집합건물이고 감정평가상 실제 이용은 점포(천지식당)입니다. 따라서 주거용 아파트가 아닌 상업용 점포의 권리·점유·환금성을 중심으로 판단해야 합니다.

현재 소유자는 유철상이며, 국민은행의 근저당권이 경매의 핵심 권리입니다. 해당 근저당은 매각으로 소멸하고, 의왕시 압류도 이미 말소된 이력이 있습니다. 권리 인수 부담은 낮지만, 실제 임차인의 이용형태와 상가의 적정 매매가격은 별도로 검토해야 합니다. 권리상 부담이 없다는 사실과 가격 경쟁력이 있다는 판단은 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2011.04.27 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 208,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거의 근저당권 2건은 2011.06.07 이미 말소되었고, 의왕시 압류 역시 각각 해제로 말소되었습니다. 이후 이루어진 임의경매개시결정도 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 실제 이용관계 확인

매각물건명세서와 현황조사에 나타나는 실제 임차인은 배정용 1명입니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 1,250,000원입니다. 전입일은 2025.10.22로, 말소기준일인 2011.04.27보다 늦습니다.

확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 특히 보증금 규모만으로 최우선변제 대상인지 단정할 수 없으며, 실제 이용형태와 관련 법령상 요건 및 배당요구 종기 준수 여부를 검토해야 합니다. 배당에서 우선변제를 받을 가능성과 매수인이 보증금을 인수하는 문제는 구별해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 64%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가는 654,000,000원, 현재 최저매각가는 418,560,000원입니다. 이미 2회 유찰되어 감정가 대비 64% 수준까지 내려왔습니다.

다만 이 물건은 상업용 점포입니다. 감정가 대비 할인폭이 크더라도 주변 상가의 실제 거래가격, 임대수익, 공실 위험 및 업종별 수요를 확인하지 않으면 적정 낙찰가격을 판단할 수 없습니다. 현재 최저가가 최근 실거래 시세보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않습니다.

유찰 시나리오는 주어진 회차별 가정가격을 표시한 것으로, 실제 매각 결과나 향후 최저가격을 보장하지 않습니다. 미배당액은 국민은행 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다.

④ 예상배당표 (매각가 418,560,000원 가정)

현재 최저가 기준 추정배당입니다. 집행비용 6,585,600원과 국민은행 근저당 채권최고액 208,000,000원을 반영하면 소유자 잔여액은 203,974,400원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당금액과 잔여액은 달라질 수 있습니다. 채권최고액은 실제 확정 채무액과 다를 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의왕시 내손동 소재 갈뫼중학교 북측 인근입니다. 주위에는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 판매시설과 학교 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 점포 위치. 철근콘크리트구조 6층 건물의 1층 102호입니다. 외벽은 대리석붙임 마감이고, 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비되어 있습니다.
• 도로 접면. 북측 광대로, 남측 및 서측 포장도로에 각각 접합니다. 점포의 실제 출입 동선과 가시성은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역입니다. 학교 상대보호구역 및 토지거래허가구역 지정 내용이 있으므로 실제 입찰자와 취득 목적에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 이용상태. 천지식당 점포로 이용 중입니다. 임차현황의 주거 기재와 불일치하므로 실제 영업자, 임대차 목적 및 점유 범위를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 사용승인일은 2002.10.15이며, 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 상업용 점포는 아파트와 달리 업종 적합성, 상권 수요, 임차수익 및 공실 위험에 따라 매매가격과 매도 기간이 달라집니다. 유찰 이력만으로 향후 환금성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 확인 체크리스트

• 실제 용도 확인. 경매상 용도 표시, 집합건물 등기와 점포 이용현황을 대조하고 건축물대장 및 현장을 확인하세요.
• 임차인의 점유관계. 배정용과 천지식당 운영자의 관계, 실제 주거 또는 영업 사용 여부, 계약 당사자 및 점유 범위를 확인하세요.
• 임대차 권리. 전입일 2025.10.22와 말소기준일 2011.04.27을 대조하되, 확정일자·배당요구·사업자등록과 최우선변제 요건도 확인하세요.
• 상가 시세 검증. 신우프라자 및 인근 유사 점포의 실거래, 임대료, 공실, 권리금과 관리비를 별도로 조사하세요. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 응찰가격을 결정하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 418,560,000원과 추가 유찰 가정가격 334,848,000원·267,878,400원을 비교하되 적정 입찰가의 근거는 실제 시장가격에서 찾으세요.
• 명도와 영업시설. 점포 점유자의 인도 가능성, 식당 영업시설과 잔존 동산의 처리, 명도 협의 비용을 확인하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 승계 가능 항목, 조세채권 및 취득 관련 부대비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 최신 상태로 대조하세요.

맺으며 — “64% 할인”보다 중요한 것은 실제 상가 가치

이 사건은 권리관계와 매수가격 판단을 분리해야 하는 상가 경매입니다. 국민은행의 2011년 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인의 전입일은 그보다 늦어 매수인이 임차보증금을 인수할 위험은 낮습니다. 예상 인수액도 0원입니다.

반면 감정가 654,000,000원에서 최저가 418,560,000원으로 내려왔다는 사실은 가격 하락의 결과일 뿐, 현재 시세 대비 저렴하다는 증거는 아닙니다. 특히 주거로 기재된 임차현황과 실제 식당 운영현황의 불일치, 최우선변제 가능성, 점포 수익성 및 환금성은 확인이 필요합니다.

결론은 권리 인수 부담은 낮지만 가격 판단은 보류입니다. 실제 점포의 시장가치와 점유관계를 확인한 뒤 응찰 여부와 가격 상한을 결정하는 것이 합리적입니다. 2회 유찰을 가격상 기회로 활용하려면 감정가 할인율보다 실거래와 실제 임대수익을 먼저 확인해야 합니다.