수원지방법원 2025타경100806. 군포시 당동 군포역 남서측 인근에 자리한 비씨팰리스2차 8층 801호 오피스텔입니다. 감정가 165,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 105,600,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 가격이 매력적으로 보이지만, 먼저 살펴야 할 것은 175,000,000원의 임차보증금입니다.
임차인 박건식은 2021.12.10. 전입·점유를 시작했고 확정일자도 2021.11.01.에 받았습니다. 말소기준인 2023.03.16. 압류보다 앞서 임대차 대항요건을 갖춘 구조입니다. 따라서 확약서가 없다면 매각대금에서 전액 배당받지 못한 보증금을 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 이번 사건에서 결정적인 변화는 주택도시보증공사의 권리 포기 확약입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100806 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 |
경기도 군포시 당동 778-12 8층 801호 도로명주소: 경기도 군포시 군포역1길 54 |
| 건물 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 · 14층 중 8층 |
| 건물명 / 규모 | 비씨팰리스2차 · 12세대 · 2019.02.08. 준공 |
| 소유자 | 김재식 · 2021.12.20. 소유권이전 · 당시 거래가 175,000,000원 |
| 감정가 | 165,000,000원 |
| 최저매각가 | 105,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 175,000,000원 |
| 임차관계 | 실제 임차인 1명 · 박건식 · 보증금 175,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.16. 갑구 8번 압류 · 국(처분청 인천세무서장) |
| 민간임대주택 | 2021.12.20. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차인의 대항력과 확약서
말소기준권리는 2023.03.16. 압류입니다. 다만 압류 자체가 매각 후에도 존속한다는 뜻은 아니며, 주어진 권리관계상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 2025.02.21. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차인의 전입·점유입니다. 임차권등기는 2023.09.18.에 이루어졌지만, 임차인의 대항요건은 이미 2021.12.10.에 갖춰졌습니다. 따라서 등기일이 압류보다 늦다는 이유만으로 임차보증금 인수위험을 없다고 판단해서는 안 됩니다.
따라서 이 사건에서는 확약서를 무시하고 보증금 175,000,000원을 낙찰자가 모두 부담한다고 단정하는 것도, 확약의 적용을 확인하지 않고 무조건 안전하다고 보는 것도 적절하지 않습니다. 해당 확약의 원본, 권리승계 범위 및 매각물건명세서의 최신 기재를 반드시 확인해야 합니다. 확약은 해당 임차보증금 권리에 관한 것이므로, 별도의 다른 권리나 법정 부담까지 면제하는 문서는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박건식 | 전유부분 전부 | 175,000,000원 |
전입 2021.12.10. 확정 2021.11.01. |
대항력 있음 우선변제권 확약 제출 |
| 임대차계약일 | 2021.10.31. |
|---|---|
| 전입 / 점유개시 | 2021.12.10. |
| 확정일자 | 2021.11.01. |
| 임차권등기 | 2023.09.18. · 을구 1번 · 2023카임327 |
| 배당요구 | 신청 있음 · 2023.09.18. |
| 보증금 | 175,000,000원 |
| 주택도시보증공사 | 주택임차권 승계인 · 강제경매 신청채권자 |
| 확약서 | 2026.05.26.자 · 대항력·잔존 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (확약 유효 시) |
여기서 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아닙니다. 박건식의 임차보증금에 관한 승계채권자로 표시되어 있으므로 박건식의 보증금 175,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 175,000,000원을 서로 다른 임대차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 박건식 1명입니다.
③ 시세 비교 — 가격 할인은 있으나 하락 추세 주의
비씨팰리스2차는 12세대 규모의 오피스텔입니다. 비교 거래는 전용 약 25.34~26.16㎡ 평형대이며, 확인되는 실거래는 총 4건입니다. 과거 거래가 175,000,000원이 반복되지만, 상대적으로 늦은 2025.05. 거래는 145,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 25.34㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2021.12 | 26.16㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2021.12 | 26.16㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2021.12 | 25.34㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 167,500,000원 |
| 최근 시세 비교 기준 | — | 1건 | 145,000,000원 |
전체 평균은 167,500,000원이지만, 여기에 2021년의 높은 거래가격이 포함되어 있습니다. 따라서 전체 평균의 63.0%라는 숫자만으로 저렴함을 강조해서는 안 됩니다. 실제 가격 판단에는 더 늦게 거래된 145,000,000원을 우선 비교 기준으로 사용하는 편이 신중합니다.
확약에 따른 인수액 0원이 인정될 경우, 실질취득 기준 금액은 최저가인 105,600,000원이며, 비교 실거래 145,000,000원의 72.8%입니다. 가격 차이는 39,400,000원입니다. 다만 실제 총취득비용에는 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용이 더해질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,278,400원 |
| 1. 임차보증금 · 박건식 | 175,000,000원 | 103,321,600원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 105,600,000원 |
위 표는 집행비용 2,278,400원과 임차인 우선변제액 103,321,600원을 반영한 제공 추정 배당입니다. 국세 압류 관련 체납세액 및 우선순위, 당해세, 최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권액은 임차보증금 승계 관계와 관련되므로 독립된 두 건의 보증금으로 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 가격을 좌우한다
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 64% | 105,600,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 84,480,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 67,584,000원 | 0원 |
위 시나리오의 인수액 0원은 모두 2026.05.26.자 확약서가 유효하게 적용된다는 전제입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 미배당액이 증가할 수 있으므로, 표시된 최저가를 그대로 실질취득비용으로 해석해서는 안 됩니다. 유찰 시나리오는 향후 매각가격을 보장하는 것이 아닙니다.
확약이 적용되면 유찰 후 매각가격 하락이 실질취득비용 감소로 이어질 수 있습니다. 그러나 이 물건은 이미 2회 유찰된 데다 거래량이 적고 최근 가격이 하락했으므로, 추가 유찰을 단순히 수익 기회로만 보아서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 군포시 당동 군포역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·숙박업소·오피스텔·다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 대중교통 이용 여건을 갖추고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 8층 801호이며, 승강기·소화전·화재경보기·도시가스 개별난방· 급배수 및 위생 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 4필 일단의 부정형 토지로 주상용 건부지입니다. 동측 약 12미터 도로와 서측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,869,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 감정상 이용상태도 오피스텔입니다.
- 민간임대주택 등기. 2021.12.20. 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 등록 상태, 임대의무 관련 사항 및 매각 후 정리 절차를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 환금성. 12세대 소규모 건물이며 실거래 표본도 4건에 불과합니다. 일반적인 대단지 주거용 아파트와 동일한 환금성을 기대해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본과 효력 확인. 2026.05.26.자 확약서의 제출 여부, 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기· 임차권등기 말소 동의의 정확한 범위를 매각물건명세서와 함께 대조해야 합니다.
- 주택도시보증공사 승계 관계. 박건식 보증금에 관한 승계 범위와 확약이 해당 임차보증금 전부에 미치는지 확인합니다. 실제 임차인과 승계채권자를 중복 계산하지 않습니다.
- 세금·압류. 말소기준이 국의 압류입니다. 국세 체납액·법정기일·교부청구 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 매각으로 소멸하는 압류와 별도 부담 가능성이 있는 세금 문제를 구분해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기의 현재 효력과 임대사업자 관련 의무, 매각 후 등록 정리 가능 여부를 확인합니다.
- 실제 점유·명도. 임차권등기 사실만으로 현재의 실제 점유 상태가 확정되는 것은 아닙니다. 현장 방문과 점유자 확인, 인도 절차 검토가 필요합니다.
- 시세 재검증. 145,000,000원 비교 거래는 2025.05.의 1건입니다. 최근 호가·추가 실거래·비슷한 오피스텔 매물과 임대수요를 함께 검토해야 합니다.
- 하락장 대비. 최근 대비 과거 거래 추세가 -17.1%입니다. 과거 전체 평균 167,500,000원을 현재 처분 가능 가격으로 전제하지 않아야 합니다.
- 관리비·취득 부대비용. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 비용, 취득세·등기비용·인도 관련 비용을 별도 확인합니다.
- 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·배당 관련 자료를 입찰 전에 다시 확인합니다.
맺으며 — “싸 보이는 최저가보다 확약의 효력이 먼저다”
이 사건의 가장 중요한 숫자는 단순히 최저가 105,600,000원이 아닙니다. 오히려 임차보증금 175,000,000원과 그 반환청구권을 포기한다는 2026.05.26.자 확약서가 핵심입니다.
확약이 없다면 현 회차의 낙찰가에 미배당 보증금 71,678,400원을 더해야 할 수 있어 총취득비용이 175,000,000원 부근으로 올라갑니다. 이 경우 최근 거래 기준 145,000,000원보다 비싸므로 최저가만 보고 가격 메리트를 주장할 수 없습니다.
반면 확약이 유효하게 적용되면 매수인 실질 인수액은 0원이고, 최저가 105,600,000원은 비교 실거래 145,000,000원의 72.8%입니다. 조건부 가격 차이는 분명 존재합니다.
다만 -17.1%의 하락 추세, 12세대 소규모 건물, 매우 적은 거래 표본, 국세 압류 및 민간임대주택등기 확인사항 때문에 높은 평가를 주기는 어렵습니다. 최신 실거래와 환금성을 재확인하고, 확약의 적용 범위가 확정된 뒤 입찰을 검토해야 합니다.
종합 판단은 C등급(53점). 권리 위험은 확약으로 크게 줄어들 가능성이 있으나, 그 효력 확인이 필수이고 시세 하락과 낮은 환금성에 대한 추가 검증이 필요합니다. 확약은 긍정적, 가격은 조건부 매력, 입찰은 신중.
