수원지방법원 2025타경100806. 군포시 당동 비씨팰리스2차 8층 801호, 전용 26.1566㎡ 오피스텔입니다. 이 사건은 최저가만 보면 감정가 165,000,000원에서 한 차례 유찰돼 132,000,000원까지 내려왔지만, 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 대항력 있는 임차보증금 175,000,000원입니다. 박건식은 2021.12.10. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.11.01.로, 2023.03.16. 말소기준 압류보다 앞섭니다. 확약이 없다면 매각대금에서 돌려받지 못한 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 변수가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.05.26. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 현 회차의 룰상 미배당액 45,648,000원과 별개로 매수인이 실제 부담할 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100806 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 778-12 8층 801호 · 도로명 경기도 군포시 군포역1길 54 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 26.1566㎡ · 14층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 김재식 (2021.12.13. 매매, 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 132,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 준공 / 세대수 | 2019.02.08 · 비씨팰리스2차 12세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 승부처
말소기준은 2023.03.16. 국의 압류입니다. 박건식의 전입·점유 2021.12.10.과 확정일자 2021.11.01.은 그보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 임차권등기는 2023.09.18. 접수됐고 경매로 소멸하는 것으로 정리되어 있으나, 임차인의 기존 대항력 때문에 배당 부족액은 원칙적으로 매수인 인수 문제가 됩니다.
| 임차인 | 전입·점유 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박건식 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.10 확정 2021.11.01 배당요구 2023.09.18 | 175,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 현 회차는 최근 거래의 91%, 그러나 시장은 하락 중
비씨팰리스2차의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 167,500,000원이지만, 2021년 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 거래인 2025.05. 145,000,000원과 최근 12개월 평균 145,000,000원을 우선 기준으로 보면, HUG 확약을 반영한 현 회차 실질취득 132,000,000원은 최근 시세의 91.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 25.34㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2021.12 | 26.16㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2021.12 | 26.16㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2021.12 | 25.34㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 145,000,000원 |
현재 최저가 132,000,000원은 최신 거래보다 13,000,000원 낮고, 최근 12개월 평균 대비 91.0%입니다. 따라서 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서는 현 회차에 가격 차이는 존재합니다. 다만 최근 12개월 가격은 과거 거래군보다 17.1% 낮아진 하락 추세입니다. 2021년 175,000,000원 거래나 전체 평균 167,500,000원만 보고 할인 폭을 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,648,000원 |
| 1. 임차인 박건식 보증금(우선변제) | 175,000,000원 | 129,352,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 박건식 보증금은 129,352,000원이 배당되고 45,648,000원이 미배당됩니다. 이 45,648,000원은 대항력만 적용하면 매수인에게 이어질 수 있는 룰상 금액입니다. 그러나 2026.05.26. 제출된 HUG 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기했으므로 이 사건의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 132,000,000원 | 45,648,000원 | 132,000,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 105,600,000원 | 71,678,400원 | 105,600,000원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 84,480,000원 | 92,440,640원 | 84,480,000원 |
확약이 없다면 유찰될수록 배당 부족분이 커져 매수인의 보증금 인수액도 증가하는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 승계인 HUG가 잔존 반환청구권까지 포기했기 때문에, 확약의 적용 범위가 그대로 유지되는 한 실질취득액은 낙찰가와 같아집니다. 현 회차에서는 132,000,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물의 8층 801호입니다.
- 입지. 군포역 남서측 인근으로, 주위에는 근린생활시설·숙박업소·오피스텔·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재합니다.
- 도로·토지. 4필 일단의 부정형 주상용 건부지이며 동측 약 12m 도로, 서측 약 3m 막다른 도로에 접합니다. 용도지역은 일반상업지역이고 공시지가는 2,869,000원/㎡입니다.
- 설비. 승강기·소화전·화재경보기·도시가스 개별난방·급배수 및 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 비씨팰리스2차는 12세대이며 확인된 실거래 4건, 최근 12개월 거래 1건입니다. 최근 가격 추세도 -17.1%로 하락하고 있어 매도 시 거래 속도와 가격 변동성을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 2026.05.26. 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 이 물건 전체에 그대로 적용되는지 매각물건명세서와 제출서류를 대조하세요.
- 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분. 현 회차 배당 부족액은 45,648,000원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 확약을 확인하지 않고 177,648,000원을 실질취득가로 보는 것도, 반대로 확약 내용을 확인하지 않고 무조건 0원으로 보는 것도 피해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.20. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 존속 상태와 경매 후 처리 여부를 원본에서 점검하세요.
- 하락장 보정. 전체 실거래 평균 167,500,000원보다 최신·최근 12개월 평균 145,000,000원을 우선 기준으로 잡고, 최근 가격 추세 -17.1%를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 12세대, 최근 12개월 실거래 1건이라는 거래 밀도를 감안해 향후 매도기간과 가격 협상 여지를 보수적으로 잡으세요.
- 세금·배당 변동. 배당 시뮬레이션에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·감정평가서와 임차권 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 위험은 확약으로 해소, 가격은 하락장을 감안”
이 물건의 첫인상은 보증금 175,000,000원의 대항력 임차권 때문에 무겁습니다. 현 회차 매각가 132,000,000원 기준으로 단순 배당하면 45,648,000원이 남아 매수인 인수형이 되기 때문입니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 승계인으로서 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출해, 주된 권리 리스크가 실질적으로 0원으로 전환된 사례입니다.
따라서 현재 회차의 비교 기준은 177,648,000원이 아니라 실질취득 132,000,000원입니다. 이는 최신 거래와 최근 12개월 평균 145,000,000원의 91.0%로 가격상 차이가 있습니다. 다만 최근 가격 추세가 -17.1%이고, 12세대·최근 12개월 거래 1건인 소규모 오피스텔이라는 점 때문에 “최근 시세보다 낮다”는 이유만으로 공격적인 가격을 정당화하기는 어렵습니다. 결론적으로 권리는 확약 확인을 전제로 양호하지만, 최종 입찰가는 하락 추세와 낮은 환금성을 반영해 보수적으로 정하는 물건입니다.
