수원지방법원 2025타경785. 안산시 상록구 본오동 856-5, 본오로8길 22-1의 2층 201호 다세대입니다. 현재 소유자는 황장식으로, 2017.04.28 거래가 90,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 농협은행주식회사 근저당권이 채권최고액 70,800,000원으로 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2023.03.21 주식회사전북은행의 가압류 27,262,870원과 2025.08.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 이명숙은 201호를 주거로 사용하며 2017.05.10 전입했습니다. 전입일이 말소기준권리인 2017.04.28보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 제공된 배당 추정상 매수인 승계액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 점유·명도와 응찰가격이 더 중요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경785 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 856-5 2층201호 · 본오로8길 22-1 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 비교 대상 면적 37.62㎡ · 2층 201호 |
| 소유자 | 황장식 (2017.04.28 거래가 90,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 52,886,202원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 임차인 점유는 있다
말소기준은 2017.04.28 농협은행주식회사 근저당권입니다. 임차인 이명숙의 전입일 2017.05.10은 그보다 늦어 대항력이 없고, 2023.03.21 전북은행 가압류와 2025.08.19 경매개시결정도 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 농협은행 근저당 156,000,000원과 우리은행 근저당 44,000,000원은 이미 등기부상 말소된 권리입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이명숙 | 201호 · 주거 · 2017.05.10 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최근 가격 기준으로는 신건 메리트가 없다
비교 거래는 면적 37.62㎡대가 일치합니다. 전체 거래 평균은 55,750,000원이지만, 여기에 2022.03 거래 85,000,000원 같은 과거 고가 사례가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 37.68㎡ | -1 | 41,000,000원 |
| 2025.05 | 38.52㎡ | -1 | 47,000,000원 |
| 2024.08 | 37.62㎡ | -1 | 50,000,000원 |
| 2022.03 | 37.68㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 44,000,000원 |
최신 거래는 2026.01 41,000,000원, 최근 12개월 평균은 44,000,000원입니다. 반면 현재 최저매각가는 80,000,000원으로 최근 12개월 평균 대비 181.8%입니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -34.8% 낮아진 하락 추세까지 확인되므로, 전체 평균 대비 수치만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,840,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 70,800,000원 | 70,800,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사전북은행 | 27,262,870원 | 7,360,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 98,062,870원 중 예상 배당액은 78,160,000원이고 미배당은 19,902,870원입니다. 농협은행 배당은 채권최고액 기준 추정이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정·토지·거래 자료 기준)
- 용도. 다세대 집합건물이며 비교 대상 면적은 37.62㎡입니다. 건물 준공일은 1995.01.17이고 총 11세대입니다.
- 토지. 토지면적 240.3㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다. 지형은 평지·자루형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공시지가. 1,455,000원/㎡입니다. 감정 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 확인된 실거래는 4건이고 최근 12개월 거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회이며 낙찰률은 0.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 가격 상한을 잡기. 전체 평균 55,750,000원보다 최근 12개월 평균 44,000,000원과 최신 거래 41,000,000원을 우선해서 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -34.8% 낮습니다. 신건 감정가를 과거 고가 거래와 단순 비교해 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 유찰만으로 메리트 판단 금지. 1회 유찰 64,000,000원, 2회 유찰 51,200,000원도 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높습니다.
- 임차인 점유 확인. 이명숙의 대항력은 없지만 현재 점유가 확인됩니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 인도 가능 시점을 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 현재 배당 추정은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않습니다. 배당요구종기 이후의 확정 자료를 확인하세요.
- 등기 최신성 확인. 등기사항전부증명서 발급 기준일은 2026.08.21입니다. 입찰 전 변동 등기 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 강한 경고”
이 사건은 권리분석만 보면 어렵지 않습니다. 2017.04.28 농협은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 이명숙의 전입은 2017.05.10으로 늦습니다. 이후 가압류와 경매개시결정도 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 결론은 권리와 다릅니다. 현재 실질취득 80,000,000원은 최근 12개월 평균 44,000,000원의 181.8%이고, 최신 실거래는 41,000,000원입니다. 최근 추세도 -34.8%이며, 2회 유찰 시 가격 51,200,000원조차 최근 평균과 최신 거래보다 높습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만 가격 메리트가 없는 신건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다. 권리보다 가격과 환금성을 먼저 봐야 합니다.
