수원지방법원 2025타경100834. 경기도 안양시 만안구 안양동 안양로 115에 위치한 도정오피스텔 8층 802호입니다. 전용면적은 30.88㎡이고, 19층 건물에 속한 오피스텔입니다. 감정가 70,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 44,800,000원으로 낮아졌습니다. 겉으로 보면 감정가의 64%라는 가격이 매력적으로 보입니다. 하지만 이 물건은 낙찰가보다 임차보증금 인수 구조를 먼저 살펴야 하는 사건입니다.
등기부에는 지길례 명의의 주택임차권등기가 있습니다. 임차보증금은 83,000,000원, 주민등록일과 점유개시일은 2017.11.03입니다. 말소기준인 2024.05.01 가압류보다 훨씬 앞서며, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
더구나 현황조사에는 LI JING, CHI JILI, LI QINGGUO의 전입 기록까지 있습니다. 이들이 독립된 임차인인지, 임차권자와 동일인 또는 관계인인지 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 4명이 각각 별도 보증금을 가진 것으로 계산할 수는 없지만, 지길례 외 추가 점유·임대차 위험을 0원으로 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100834 (강제경매 · 안양지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 548-4 도정오피스텔 8층 802호 도로명주소: 경기도 안양시 만안구 안양로 115 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 전용 30.88㎡ · 19층 중 8층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 전동주 · 2011.01.10 임의경매 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 44,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 지길례 / 83,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.01 · 갑구 6번 가압류 · 박남희 · 청구금액 982,360,655원 |
| 임차권등기 | 2024.11.08 · 을구 1번 · 지길례 · 보증금 83,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력
압류 관련해서는 구분이 필요합니다. 군산시가 2022.08.02 설정한 압류는 2024.04.08 해제·말소되었고, 국의 2023.02.21 압류도 2023.04.04 말소되었습니다. 과거 압류가 말소기준보다 먼저 있었다는 사실만으로 현재 인수권리로 계산하면 안 됩니다. 현재 말소기준은 2024.05.01 박남희 가압류입니다.
박남희의 가압류 청구액은 982,360,655원으로 감정가보다 훨씬 큽니다. 다만 가압류 채권의 미배당이 곧바로 매수인의 개인채무 인수를 뜻하지는 않습니다. 매수인이 직접 부담할 수 있는 핵심은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임대차 관계와 보증금 확인이 핵심
| 성명 / 근거 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 지길례 등기부 · 매각물건명세서 |
2017.11.03 | 83,000,000원 | 대항력 有 | 확정일자 있음 잔액 인수 실제 우선배당액 확인 필요 |
| LI JING 현황조사 전입자 |
2023.08.07 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 · 인수 여부 확인 |
| CHI JILI 현황조사 전입자 |
2017.11.03 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 · 동일인 여부 확인 |
| LI QINGGUO 현황조사 전입자 |
2022.12.30 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 · 인수 여부 확인 |
확인된 임차권등기 권리자는 지길례 1명이며, 현황조사상 별도의 이름으로 기재된 전입자 기록은 3건입니다. 이들의 독립된 임차인 여부와 동일인·관계인 여부는 확정되지 않았습니다. 따라서 실제 임차인 수를 4명으로 확정하거나, 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
또한 지길례는 임차권등기 권리자이면서 이 사건 강제경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 이 사실만으로 가장임차인이라고 판단할 수는 없습니다. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 임차권등기명령 및 배당요구 관계를 대조할 필요가 있습니다.
③ 실질취득가 — 4,480만원이 최종 매입비용은 아니다
이 물건에서 가장 위험한 판단은 최저가 44,800,000원과 최근 실거래만 비교하는 것입니다. 매각물건명세서에 명시된 보증금 인수 조항을 반영해 계산해야 합니다.
| 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 44,800,000원 | 낙찰대금만의 금액 |
| 지길례 임차보증금 | 83,000,000원 | 배당 후 미변제 잔액 인수 |
| 보증금 충당형 실질취득 | 약 83,000,000원 | 보증금 전액이 매각대금과 인수액으로 충당되는 경우 |
| 현재 배당 가정의 인수액 | 83,000,000원 | 지길례 배당 0원 가정 |
| 배당 0 가정 실질취득 | 127,800,000원 | 44,800,000원 + 83,000,000원 |
실질취득 금액에는 취득세, 명도비, 체납 관리비 등 부대비용을 포함하지 않았습니다. 보증금 충당형 계산은 해당 임차인에게 배당이 이루어진다는 전제가 필요합니다. 현재의 예상배당에서는 지길례 배당액을 0원으로 처리하므로, 그 가정을 그대로 적용한 총부담은 127,800,000원입니다. 실제 금액은 최종 배당표와 권리관계에 따라 달라집니다.
④ 실거래 비교 — 보증금만 보아도 최근 시세 이상
도정오피스텔은 1992.08.20 준공된 28세대 규모의 건물입니다. 전용 30.88㎡와 근접 면적인 30.96㎡의 거래가 비교자료로 확인됩니다. 전체 11건 평균은 71,681,818원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 77,333,333원과 최신 거래를 더 중요하게 볼 필요가 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 30.88㎡ | 16층 | 51,000,000원 |
| 2026.03 | 30.96㎡ | 17층 | 91,000,000원 |
| 2025.12 | 30.96㎡ | 17층 | 90,000,000원 |
| 2024.09 | 30.88㎡ | 13층 | 65,500,000원 |
| 2024.07 | 30.88㎡ | 16층 | 64,500,000원 |
| 2024.07 | 30.88㎡ | 16층 | 64,500,000원 |
| 2023.05 | 30.88㎡ | 10층 | 72,000,000원 |
| 2023.05 | 30.88㎡ | 10층 | 72,000,000원 |
| 2023.01 | 30.88㎡ | 8층 | 60,000,000원 |
| 2022.06 | 30.88㎡ | 18층 | 83,000,000원 |
| 2021.07 | 30.88㎡ | 8층 | 75,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 30.88~30.96㎡ | 3건 | 77,333,333원 |
| 전체 평균 | 30.88~30.96㎡ | 11건 | 71,681,818원 |
최근 12개월 평균은 과거 거래 평균보다 11.2% 높게 나타납니다. 그러나 표본은 3건에 불과하고, 그중 30.96㎡ 17층 거래가 90,000,000원과 91,000,000원인 반면, 대상 물건과 동일한 30.88㎡의 2026.03 거래는 51,000,000원입니다. 단순한 평균 상승만으로 시세 상승을 확신하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 44,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,206,400원 |
| 1. 가압류 · 박남희 | 982,360,655원 | 43,593,600원 |
| 2. 신청채권자 · 지길례 | 83,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 지길례 보증금 | 83,000,000원 | 83,000,000원 |
마지막 행의 83,000,000원은 매각대금에서 지급되는 배당이 아니라, 해당 배당 가정에 따른 매수인 인수부담입니다. 예상배당은 집행비용과 박남희 가압류 배당에 매각대금 전액을 사용하는 모형입니다. 지길례의 확정일자 및 실제 우선변제 순위가 반영된 확정 배당표는 아니므로 이 배분을 법원의 확정 결과로 보아서는 안 됩니다.
이 가정에서 전체 채권 청구액은 1,065,360,655원, 채권자 예상배당 합계는 43,593,600원, 미배당 합계는 1,021,767,055원입니다. 다만 이 미배당 합계 전부를 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 직접적인 인수 여부는 임차권을 비롯한 매각조건과 권리관계를 기준으로 판단해야 합니다.
⑥ 추가 유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 입찰가
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 44,800,000원 | 43,593,600원 | 1,021,767,055원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 35,840,000원 | 34,794,880원 | 1,030,565,775원 |
| 4회 유찰 (40.96%) | 28,672,000원 | 27,755,904원 | 1,037,604,751원 |
임차보증금이 매각대금에서 배당되고 나머지를 매수인이 인수한다면, 낙찰가가 내려가더라도 보증금 83,000,000원 수준이라는 실질 부담의 하한은 유지됩니다. 반면 위 예상배당처럼 임차권자에게 배당이 전혀 없다면 보증금 83,000,000원 자체가 별도 인수부담으로 남습니다. 어느 경우에도 유찰 횟수만으로 가격 메리트가 개선된다고 판단해서는 안 됩니다.
또한 위 채권 미배당 금액에는 매수인이 인수하지 않는 채권 잔액도 포함됩니다. 채권 미배당액과 임차보증금 인수액은 서로 다른 개념으로 구분해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 안양아트센터 동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수도권 전철 1호선 명학역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 19층 건물의 8층 802호입니다. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 도시가스 중앙냉난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 7차선 포장도로 및 남동측 왕복 3차선 포장도로와 접하고 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역, 시가지경관지구, 과밀억제권역 및 벤처기업육성촉진지구 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 4,876,000원/㎡입니다.
- 환금성. 1992년 준공, 28세대 규모의 오피스텔로 대단지 아파트에 비해 거래 표본이 제한적입니다. 실제 비교거래는 51,000,000원부터 91,000,000원까지 분포해 가격 편차가 큽니다. 면적·층·상태별 차이를 면밀하게 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 인수 문구 재확인. 지길례의 대항력 있는 임차권등기 및 미배당 보증금 인수 조항이 최종 매각조건에서도 동일한지 확인해야 합니다.
- 우선변제·배당 검증. 2017.11.03 최초 확정일자, 2022.02.15 증액분 확정일자, 임차권등기명령과 배당요구 효력을 대조해 실제 배당액을 검증해야 합니다. 특히 임차권자 예상배당 0원 가정이 적절한지 점검해야 합니다.
- 추가 전입자 신원 확인. LI JING, CHI JILI, LI QINGGUO의 거주관계 및 지길례와의 동일인·관계인 여부, 독립 임대차계약 여부를 확인해야 합니다. 특히 동일 전입일이 기록된 CHI JILI와 지길례의 관계는 중요합니다.
- 보증금 중복 계산 방지. 확정된 83,000,000원 외에 실제로 독립된 임차보증금이 존재하는지 확인하고, 동일 권리에 관한 이중 합산은 배제해야 합니다.
- 권리자·신청채권자 관계 확인. 지길례가 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 기재된 경위를 임대차계약서, 보증금 지급자료 및 집행서류로 검토해야 합니다.
- 실질취득 원가 기준 입찰. 최저가 44,800,000원만을 최근 실거래와 비교하지 말고 낙찰가, 미배당 보증금 인수액, 취득세, 체납관리비, 명도비를 합산해야 합니다.
- 최신 거래의 개별성. 동일 전용면적 30.88㎡의 2026.03 거래 51,000,000원과 본건 8층 802호의 층·향·내부 상태를 비교하고, 30.96㎡ 고가 거래가 평균에 미친 영향도 검토해야 합니다.
- 현재 점유·명도 확인. 실제 점유자와 임대차관계가 확정되지 않았으므로 현장 확인 및 명도 가능성을 별도 검토해야 합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당 관련 서류 및 실거래 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 4,480만원, 위험은 8,300만원 보증금에 있다”
안양 도정오피스텔 802호의 숫자만 보면 감정가 70,000,000원에서 44,800,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차권자 지길례의 보증금 83,000,000원을 제외하고는 올바른 입찰 판단을 할 수 없습니다.
보증금 충당형이라면 낙찰가가 낮아져도 실질취득은 약 83,000,000원 수준으로 수렴합니다. 이 금액부터 이미 최근 12개월 평균 77,333,333원을 상회합니다. 더욱이 현재 예상배당은 임차권자 배당 0원을 가정하고 있어, 이대로라면 총부담이 127,800,000원에 이릅니다. 추가 전입자들의 별도 권리 가능성까지 감안하면 리스크는 더 커질 수 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라 지길례의 실제 배당액, 미배당 보증금 인수 범위, 추가 전입자의 법적 지위를 확인하는 것입니다. 현재 확인 가능한 사실만으로는 매각대금 할인보다 인수 위험이 크게 나타납니다.
결론: 권리 위험 높음 · 가격 메리트 인정 어려움 · 입찰 보류 권고. 보증금 인수 구조와 추가 임차관계가 명확하게 해소되지 않는 한 낮은 최저매각가만으로 접근해서는 안 됩니다.
