수원지방법원 2025타경100834. 안양동 도정오피스텔 8층 802호입니다. 감정가는 70,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 56,000,000원입니다. 겉으로 보면 최근 12개월 평균 77,333,333원보다 낮지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 인수 보증금입니다. 을구 순위 1번 지길례의 임차권은 보증금 83,000,000원, 전입일 2017.11.03이며 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 배당가정에서는 지길례에게 배당되는 금액이 0원이므로 83,000,000원 전액이 매수인 부담입니다.

권리 흐름도 단순한 ‘말소기준 이후 전부 소멸’ 사건이 아닙니다. 등기상 말소기준은 2024.05.01 박남희 가압류지만, 지길례의 전입일은 그보다 훨씬 앞선 2017.11.03입니다. 임차권등기 자체는 2024.11.08이지만, 대항관계는 앞선 전입·점유 이력을 함께 봐야 합니다. 게다가 현황조사에는 LI JING, CHI JILI, LI QINGGUO도 확인되며, 이 세 사람은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심

갑구 순위 6번 박남희 가압류가 2024.05.01 접수돼 말소기준권리가 됩니다. 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 군산시 압류와 국가 압류는 각각 해제·말소돼 현재 인수 쟁점이 아닙니다. 문제는 지길례입니다. 지길례의 임차권등기는 말소기준 뒤인 2024.11.08 접수됐지만 전입일은 2017.11.03이고, 매각물건명세서가 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시하고 있습니다. 따라서 등기 접수일만 보고 소멸한다고 판단하면 안 됩니다.

임차·점유 관계 — 8,300만원 인수 외에도 미상 점유자 확인 필요

또한 지길례는 강제경매개시결정의 채권자이면서 임차권자로 확인되고, 관계인 또는 가장임차인 가능성을 의심할 수 있다는 주의 메모가 있습니다. 이는 곧바로 가장임차인이라고 단정할 근거는 아니지만, 계약서·보증금 지급흐름·점유관계 등 원본 대조가 필요한 사유입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 1억3,900만원을 비교해야 한다

도정오피스텔 30.88㎡대의 최근 12개월 실거래는 3건이며 평균은 77,333,333원입니다. 전체 거래 평균 71,681,818원보다 최근 12개월 평균을 우선해 보면, 현재 최저가 56,000,000원 자체는 평균의 72.4%입니다. 그러나 실제 판단 기준은 인수액을 더한 실질취득 139,000,000원입니다.

최신 거래는 2026.03의 51,000,000원이고, 같은 달 17층에서는 91,000,000원 거래도 있어 거래 편차가 큽니다. 최근 12개월 평균은 77,333,333원이며, 최근 구간이 이전 구간보다 11.2% 높은 흐름입니다. 그럼에도 현재 실질취득 139,000,000원은 최근 12개월 평균의 179.7%, 최신 거래 51,000,000원의 272.5% 수준입니다. 인수부담을 포함하면 시세보다 저렴하다는 평가는 성립하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)

매각대금 56,000,000원 중 집행비용 1,408,000원을 제외한 54,592,000원이 박남희 가압류에 배당되는 가정입니다. 지길례의 임차보증금 83,000,000원은 배당 0원으로, 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 총 채권액 1,065,360,655원 중 채권자 배당액은 54,592,000원이며 미배당은 1,010,768,655원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 안양아트센터 동측 인근으로 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 1호선 명학역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 북동측 왕복 7차선 포장도로와 남동측 왕복 3차선 포장도로에 접합니다.
• 용도·규제. 일반상업지역·시가지경관지구 등에 해당하며 공시지가는 4,876,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
• 건물. 1992.08.20 준공, 28세대 도정오피스텔이며 본건 비교면적은 30.88㎡입니다.
• 거래. 확인된 실거래는 11건으로 51,000,000원부터 91,000,000원까지 편차가 큽니다. 최근 12개월 3건 평균은 77,333,333원입니다.
• 경매 통계. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.7회이며 낙찰률 통계는 0.0%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 56,000,000원에 지길례 인수 83,000,000원을 더한 139,000,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 지길례 임차권 원본 확인. 전입일 2017.11.03, 보증금 83,000,000원, 임차권등기 2024.11.08이며 배당에서 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다는 명세서 내용을 반드시 재확인해야 합니다.
• 추가 점유자 조사. LI JING·CHI JILI·LI QINGGUO는 말소기준보다 앞선 전입일이 있으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 임대차관계 보완 확인이 필요합니다.
• 관계인 여부 확인. 지길례가 경매 채권자이자 임차권자로 확인되고 관계인 또는 가장임차인 의심 메모가 있으므로 임대차계약과 보증금 지급 자료를 원본 대조해야 합니다.
• 배당표 한계 확인. 현재 배당가정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 원본 서류를 기준으로 다시 검증해야 합니다.
• 명도·점유 확인. 현황조사상 복수의 전입자가 확인되므로 실제 점유자와 인도 가능 시점을 사전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 5,600만원”이 이 사건의 가격이 아니다

이 물건에서 가장 위험한 착시는 56,000,000원이라는 최저가만 보는 것입니다. 최근 12개월 실거래 평균 77,333,333원과 비교하면 72.4%라 매력적으로 보이지만, 지길례 보증금 83,000,000원을 현재 배당가정대로 전액 인수하면 실질취득은 139,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 179.7%로 가격 메리트가 없습니다.

권리도 단순하지 않습니다. 지길례의 대항 가능한 임차권 외에 LI JING, CHI JILI, LI QINGGUO의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수위험을 완전히 닫을 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “유찰돼 싸진 오피스텔”이 아니라 “인수금액을 포함하면 시세를 크게 웃도는 오피스텔”로 보는 것이 맞습니다. 현재 자료 기준 결론은 권리 확인 우선, 가격 메리트 없음입니다.