수원지방법원 2025타경794. 시흥 배곧동 배곧시그니처타워 6층 622호입니다. 집합건축물대장상 이용은 아파트형공장(지식산업센터)이며, 감정평가에서도 같은 용도로 확인됩니다. 현재 소유자는 박민수이고, 2024.04.05 소유권이전과 같은 날 국민은행이 채권최고액 168,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2025.08.21 국민은행의 임의경매개시결정, 2025.09.23 하나캐피탈의 22,183,430원 가압류가 붙었지만 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다. 다만 임대관계가 확인되지 않았으므로, 임차인의 대항력 여부를 섣불리 ‘없음’으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경794 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 6층 622호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 서울대학로 59-59 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 기타 · 아파트형공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 9층 건물 중 6층 · 사용승인 2024.02.29 |
| 소유자 | 박민수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 199,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 145,205,525원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
2024.03.08 교보자산신탁 명의의 소유권보존 신탁등기는 이미 말소되었고, 2024.04.05 박민수 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당 168,000,000원이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정과 하나캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 199,000,000원인 신건입니다. 아파트형공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 현재 확인 가능한 비교 실거래 수치가 없으므로 감정가 199,000,000원이 현재 시장가보다 낮은지 높은지 숫자로 판단할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 199,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,586,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 22,183,430원 | 22,183,430원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,230,570원 |
현재 회차 199,000,000원 가정에서는 채권자 미배당액이 0원이고 소유자 잔여가 5,230,570원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 199,000,000원 | 190,183,430원 | 0원 | 5,230,570원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 159,200,000원 | 156,171,200원 | 34,012,230원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 127,360,000원 | 124,776,960원 | 65,406,470원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배곧한울초등학교 남서측 인근으로, 주위는 지식산업센터·근린상가·공원·아파트단지·학교 등이 섞인 신흥택지지구입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난합니다.
- 이용. 집합건축물대장 및 감정평가상 아파트형공장(지식산업센터) 용도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 중 6층 622호이며 사용승인일은 2024.02.29입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화물용·인승용 승강기, 화재탐지·경보설비, 옥내소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대지 6,055.8㎡, 평지의 정방형 토지로 아파트형공장 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며 남서측 중로에 접합니다.
- 계획. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지이용계획에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 1,541,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 보증금, 사업자등록·전입, 확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 주거용 아파트가 아니라 아파트형공장(지식산업센터)입니다. 이용 목적과 실제 사용 가능 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 199,000,000원을 동일 건물 또는 인근 지식산업센터의 최근 매매사례와 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 회차별 배당. 1회 유찰 시 미배당 34,012,230원, 2회 유찰 시 65,406,470원이 발생하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지이용계획. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표시를 확인하고 이용계획과의 관계를 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 최종 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 임차관계는 확인 후”
등기만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.04.05 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 하나캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 현재 회차부터 2회 유찰까지 모두 0원입니다.
다만 이 물건은 아파트가 아닌 아파트형공장(지식산업센터)이고 임대관계가 미상입니다. 또 신건 최저가 199,000,000원의 가격 수준을 직접 검증할 비교 거래 수치가 없으므로, 권리의 단순함을 가격 메리트로 연결하면 안 됩니다. 결론은 등기 권리는 통과, 점유·임차와 가격은 확인 후 판단입니다.
