수원지방법원 2025타경806. 시흥시 정왕동 거북섬마리나베이101,2블럭 1층 121호로, 대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 현황은 공실이며, 철근콘크리트구조 3층 건물의 1층에 자리합니다. 이정미가 거래가액 723,641,000원으로 소유권을 이전받은 뒤 2023년 3월 17일 국민은행에 채권최고액 431,740,000원의 근저당권을 설정했고, 국민은행의 신청으로 임의경매가 개시된 구조입니다.
말소기준은 국민은행 근저당권입니다. 이후 등기된 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 감정가와 최저가가 모두 742,000,000원인 신건이지만 최근 실거래 비교자료가 없어 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경806 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2729 거북섬마리나베이101,2블럭 1층 121호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 거북섬로 104 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 3층 중 1층 121호 |
| 소유자 | 이정미 (단독소유 · 거래가액 723,641,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 742,000,000원 / 742,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 671,562,670원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
2022년 신한자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023년 3월 17일 이정미 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준이며 2025년 8월 28일의 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 등기와 예상배당 기준으로 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
② 점유·임차 확인 — 공실이지만 임대관계는 미상
등재된 임차인은 없습니다. 감정평가 당시 현황은 공실로 조사됐으나 임대관계는 미상입니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수액이 계산된 구조는 아니지만, 공실 상태와 실제 점유자 유무, 열쇠 인도 가능 여부는 입찰 전에 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 감정가
현재 최저매각가는 감정가와 같은 742,000,000원이며 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 이정미의 등기상 거래가액은 723,641,000원이지만, 해당 거래만으로 현재의 상가 시세를 단정할 수는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지, 공실 위험을 충분히 반영했는지 별도 검증이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 등록채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 742,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 593,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 474,880,000원 | 0원 | 0원 |
제시된 모든 회차에서 국민은행의 등기상 채권최고액 431,740,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 신청채권자의 청구액은 671,562,670원이고, 회차별 계산상 국민은행 배당액은 431,740,000원이므로 청구액 전부가 만족되는 구조는 아닙니다. 이는 매수인 인수와는 별개의 채권자 배당 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 742,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,820,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 431,740,000원 | 431,740,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 300,440,000원 |
채권최고액 기준 예상배당이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거북섬작은도서관 북서측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·지식정보타운 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 차량 접근이 가능해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 대장상 제2종근린생활시설인 휴게음식점이지만 현황은 공실입니다.
- 도로. 북동측 약 30미터, 동측 약 20미터, 남측 약 6미터, 서측 약 9미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·반월특수지역·성장관리권역에 포함되며, 토지는 사다리형 평지의 근린생활시설 부지입니다.
- 공시지가. 4,050,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 인근 근린시설 매매사례와 실제 임대료를 별도로 확인하세요.
- 공실 확인. 감정 당시 공실이지만 입찰 직전의 점유 상태와 임대차 존재 여부를 다시 확인하세요.
- 영업 가능성. 휴게음식점 용도에 맞는 내부 상태와 급배수·전기·위생설비의 실제 사용 가능 여부를 점검하세요.
- 수익성. 공실기간과 임차인 유치 가능성을 반영해 감당 가능한 매수가를 산정하세요.
- 규제 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지 등 토지이용 제한과 업종 가능 여부를 확인하세요.
- 배당 원본 대조. 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 검증이 필요하다
이 물건의 등기 구조는 단순합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 공실 근린시설의 가격과 환금성입니다. 신건 최저가 742,000,000원을 비교할 최근 실거래 자료가 없고, 현황도 공실이므로 현재 가격이 충분히 낮다고 평가할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격과 임대수요는 보류. 실제 임대료와 공실 해소 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
