수원지방법원 2025타경845. 안산시 상록구 사동 상록수현대아파트 305동 12층 1201호입니다. 소유자는 황수언이고, 2008.04.30. 소유권이전 당시 거래가액은 390,000,000원으로 등기되어 있습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.04.21. 설정된 더숲파이낸셜대부주식회사의 채권최고액 155,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 그 뒤에 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권과 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어, 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 등기에는 2026.03.05. 공매공고 부기등기가 존재합니다. 한국자산관리공사의 공매와 법원경매 진행 상황을 서로 대조할 필요가 있습니다. 또 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 자료상 확인된 인수액 0원과 별개로 현장 점유관계 및 매각물건명세서 원본 확인은 입찰 전 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경845 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1345-2 상록수현대아파트 305동 12층1201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 120.39㎡ · 방4·주방/식당·거실·욕실2·발코니 등 · 15층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 황수언 · 2008.04.30. 소유권이전 · 거래가액 390,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 432,000,000원 / 432,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 189,824,088원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급 | 2026.08.21 · 수원지방법원 안산지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거의 여러 근저당권과 압류는 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 계산된 말소기준권리는 2023.04.21. 더숲파이낸셜대부주식회사 근저당권 155,000,000원입니다. 뒤이어 같은 날 설정된 전세권 5,000,000원을 비롯해 2025년 이후의 압류·가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’을 봐야 한다
실거래 비교 대상은 현대1, 전용 120.39㎡입니다. 전체 12건 평균은 474,583,333원이지만 2021년 620,000,000원·570,000,000원 거래처럼 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 447,500,000원, 최신 거래 435,000,000원, 그리고 최근 추세 -6.8%를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 120.39㎡ | 2 | 435,000,000원 |
| 2026.03 | 120.39㎡ | 14 | 460,000,000원 |
| 2025.04 | 120.39㎡ | 11 | 435,000,000원 |
| 2024.08 | 120.39㎡ | 5 | 458,000,000원 |
| 2024.07 | 120.39㎡ | 3 | 425,000,000원 |
| 2024.07 | 120.39㎡ | 2 | 417,000,000원 |
| 2024.06 | 120.39㎡ | 3 | 410,000,000원 |
| 2024.06 | 120.39㎡ | 11 | 450,000,000원 |
| 2023.12 | 120.39㎡ | 2 | 445,000,000원 |
| 2021.12 | 120.39㎡ | 7 | 620,000,000원 |
| 2021.10 | 120.39㎡ | 7 | 570,000,000원 |
| 2021.10 | 120.39㎡ | 7 | 570,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 120.39㎡ | 2건 | 447,500,000원 |
신건 최저가 432,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.5%입니다. 숫자만 보면 평균 아래이지만, 최신 2026.06 거래가가 435,000,000원으로 최저가와 매우 가까운 구간에 있고 최근 거래 흐름은 -6.8%입니다. 따라서 과거 고가 거래까지 포함한 전체 평균 474,583,333원 대비 91.0%라는 수치만으로 큰 할인이라고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 432,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,720,000원 |
| 2. 근저당 · 더숲파이낸셜대부주식회사 | 155,000,000원 | 155,000,000원 |
| 3. 전세권 · 더숲파이낸셜대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 216,750,000원 | 216,750,000원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 23,690,000원 | 23,690,000원 |
| 6. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 12,980,993원 | 12,980,993원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,527,990원 | 11,859,007원 |
| 8. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 20,198,283원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 449,147,266원 중 예상 배당액은 425,280,000원, 미배당은 23,867,266원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사곡초등학교 서측 인근에 위치하고 주변은 아파트 대단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 사리역이 있어 대중교통 이용여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 슬래브지붕 15층 건물 내 12층으로, 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 현대1은 478세대, 사용승인일은 1994.10.31.이며 비교 실거래 면적은 120.39㎡입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 2,063,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역에 포함되며 대상자는 외국인 등, 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 474,583,333원보다 최근 12개월 평균 447,500,000원과 최신 거래 435,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -6.8%이므로 신건 432,000,000원을 큰 할인 가격으로 해석하지 않는 것이 안전합니다.
- 공매 교차 확인. 2026.03.05. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사의 공매 진행 상태를 법원경매와 대조하세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자와 매각물건명세서의 임차관계를 재확인하세요.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 회차별 가격. 현재 432,000,000원, 1회 유찰 시 345,600,000원, 2회 유찰 시 276,480,000원으로 시나리오를 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안정적, 가격은 보수적으로”
이 물건의 장점은 분명합니다. 계산된 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신건 최저가 432,000,000원은 최근 12개월 평균 447,500,000원의 96.5%이고 최신 거래 435,000,000원과 근접합니다. 여기에 최근 가격 추세가 -6.8%이므로, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 기준으로 “시세보다 크게 싸다”고 평가할 단계는 아닙니다.
권리는 합격권, 신건 가격은 관망권. 공매공고 진행 여부와 임대관계 미상을 확인한 뒤, 최근 시세와 회차별 최저가격을 기준으로 응찰가를 결정하는 사건입니다.
