수원지방법원 2025타경863. 안산시 단원구 선부동 1079, 군자주공아파트 1409동 4층 407호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트로 방2·주방/식당·거실·욕실·발코니 등으로 이용 중이고, 건물은 철근콘크리트 구조 5층 건물 내 4층입니다. 현재 소유자는 김정순이며, 2010.07.31 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2011.01.21 소유권이전 등기가 이루어졌습니다.
권리관계의 핵심은 2012.02.09 설정된 주식회사신한은행의 채권최고액 72,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤 2019.10.18 설정된 주식회사신한은행 근저당 16,800,000원과 2025.09.22 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이전의 씨티은행·국민은행·신한은행 근저당은 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경863 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1079 1409동 4층 407호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 화정로 9 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방2·주방/식당·거실·욕실·발코니 등 · 5층 건물 내 4층 |
| 거래 비교면적 | 46.99㎡ · 동일면적 매칭 |
| 소유자 | 김정순 · 2010.07.31 협의분할에 의한 상속 · 2011.01.21 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 30,511,915원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 확인된 임차인 목록은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 임차관계를 적극적으로 확정할 자료까지 확보된 상태는 아닙니다. 따라서 확인되지 않은 점유자를 임의로 “대항력 있음”으로 볼 수는 없고, 현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서의 실제 점유·임차관계를 원본 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월이 더 중요하다
비교 단지는 군자주공14, 총 770세대, 준공일은 1992.05.21입니다. 전체 12건 평균은 248,250,000원이지만, 과거 350,000,000원 거래까지 포함돼 있습니다. 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 46.99㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2026.06 | 47.32㎡ | 4 | 218,000,000원 |
| 2026.03 | 47.32㎡ | 4 | 248,000,000원 |
| 2026.02 | 46.99㎡ | 5 | 218,000,000원 |
| 2025.02 | 46.99㎡ | 2 | 262,000,000원 |
| 2025.01 | 46.99㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2024.10 | 46.99㎡ | 1 | 255,000,000원 |
| 2024.07 | 46.99㎡ | 1 | 225,000,000원 |
| 2024.06 | 46.99㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2024.03 | 46.99㎡ | 3 | 268,000,000원 |
| 2024.03 | 46.99㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2023.01 | 46.99㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 232,250,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 248,250,000원 |
최근 12개월 거래 4건의 평균은 232,250,000원이고 최신 거래는 245,000,000원입니다. 그런데 현재 최저가는 261,000,000원으로, 최근 12개월 평균의 112.4%입니다. 전체 평균과 비교해도 105.1%입니다. 무엇보다 최근 구간이 이전 구간보다 -9.4%인 하락 추세이므로 과거 고가 거래를 근거로 신건 가격을 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,454,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 주식회사신한은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 주식회사신한은행 | 16,800,000원 | 16,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 167,746,000원 |
채권최고액 기준 근저당 채권 합계 88,800,000원이 전액 배당되는 시나리오이며, 예상 부족액은 0원, 소유자 잔여는 167,746,000원, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선부역 남동측 인근으로 아파트단지·단독 및 다가구주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대이며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 선부역(서해선)이 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조 5층 건물 내 4층 407호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 샷시 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·가스보일러 개별난방·소화설비 등이 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공시지가는 2,034,000원/㎡입니다.
- 거래성. 군자주공14는 770세대이고 1992.05.21 준공됐으며, 동일면적 거래 자료 12건이 확인됩니다. 다만 최근 거래 흐름은 -9.4%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 현재 최저가 261,000,000원은 최근 12개월 평균 232,250,000원의 112.4%입니다. 가격 메리트가 있다는 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래 흐름은 -9.4%입니다. 전체 평균 248,250,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 응찰가를 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 208,800,000원, 2회 유찰 시 167,040,000원 시나리오가 제시되어 있습니다. 현재 회차와 가격 차이를 비교해 접근 시점을 정할 필요가 있습니다.
- 임차관계 원본 확인. 현재 확인된 임차인 목록은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서로 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 등기 원본 재확인. 2012.02.09 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 입찰 직전 최신 등기사항으로 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본과 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2012.02.09 주식회사신한은행 근저당이 말소기준이고, 2019.10.18 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가의 임대관계가 미상인 만큼 점유관계 원본 확인은 남아 있습니다.
더 큰 문제는 가격입니다. 현재 신건 최저가 261,000,000원은 최근 12개월 평균 232,250,000원의 112.4%이고, 최신 거래 245,000,000원보다도 높습니다. 최근 시장 흐름마저 -9.4%이므로 현재 회차를 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다. 1회 유찰 시 208,800,000원, 2회 유찰 시 167,040,000원 시나리오가 있는 만큼, 이 물건은 권리보다 가격을 기다리는 전략이 핵심입니다.
