수원지방법원 2025타경871. 시흥시 능곡동 뷰파이브 3층 305호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 말소기준권리는 2018년 3월 9일 설정된 주식회사신한은행 근저당권 184,800,000원입니다. 이후 우리카드 가압류, 임의경매개시결정, 서울특별시 압류는 매각으로 소멸합니다.
한윤희는 2023년 2월 27일, 김두연은 2025년 4월 7일 전입해 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력이 없고, 보증금이 확인되지 않았더라도 그 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유자이므로 인도와 계약관계 확인은 별도의 절차로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경871 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 능곡동 721 뷰파이브 3층 305호 · 경기도 시흥시 승지로59번길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 9층 건물 내 3층 305호 · 2017.12.28 사용승인 |
| 소유자 | 박영희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 145,938,020원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2018년 1월 12일 주식회사코람코자산신탁 명의로 보존된 신탁등기는 이미 말소됐고, 2018년 3월 9일 박영희 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이며, 뒤에 붙은 우리카드 가압류와 서울특별시 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유 분석 (실제 임차인 2명)
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한윤희 305호 · 주거 | 2023.02.27 확정일자 미상 | 보증금 미상 2025.10.31 배당요구 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 없음 |
| 김두연 305호 · 주거 | 2025.04.07 확정일자 미상 | 보증금 미상 배당요구 여부 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 없음 |
두 임차인의 전입은 모두 2018년 3월 9일 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관이나 대위변제 신고도 아니므로 실제 임차인은 2명입니다. 보증금을 합산할 수 있는 금액은 확인되지 않으며, 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
② 가격 판단 — 신건 200,000,000원
현재 감정가와 최저매각가는 모두 200,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리상 실질취득액은 200,000,000원입니다. 다만 이를 주변 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 확인 절차가 남아 있습니다. 같은 건물 또는 인근의 근린시설·오피스텔 거래를 대조해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 신건 · 감정가 100% | 200,000,000원 | 196,400,000원 | 42,548,109원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 감정가 80% | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 81,988,109원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 113,540,109원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 말소기준 이후 권리와 대항력 없는 임차인의 미배당액이 매수인에게 넘어가지는 않습니다. 그렇다고 유찰가 자체가 시세상 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 가격 메리트는 동일 건물·유사 이용 물건의 실제 거래와 임대수익을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 약 매각가의 1.8% 추정 | - | 3,600,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 주식회사신한은행 | 184,800,000원 | 184,800,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 주식회사우리카드 | 54,148,109원 | 11,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 238,948,109원 중 196,400,000원이 배당되고, 42,548,109원이 미배당되는 시나리오입니다. 주식회사신한은행 배당액은 채권최고액 184,800,000원을 기준으로 하므로 실제 채권액과 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥능곡역 남동측 인근으로, 중·대규모 아파트단지와 업무시설·판매시설·근린생활시설·공원·학교가 혼재한 상업업무 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 교통여건은 양호합니다.
- 이용. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 임차인 2명의 점유 용도는 주거입니다.
- 건물. 2017.12.28 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 9층 건물이며, 승강기·소화방재설비·지하주차장·위생 및 급배수시설이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 정방형 업무용 토지이며 북동측 약 15m 포장도로, 남서측 약 15m 보행자전용도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당하며 공시지가는 2,706,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설 분류, 오피스텔 이용, 주거 점유가 함께 나타나므로 실제 용도와 건축물대장상 용도, 금융·임대·재매각 조건을 함께 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 대조. 사건상 근린시설과 감정상 오피스텔 이용이 일치하는지 건축물대장과 현장 상태를 확인하세요.
- 임차계약 확인. 한윤희·김두연의 보증금, 확정일자, 실제 점유관계와 계약서를 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 보증금이 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 판단할 수 없습니다. 배당표 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 명도 계획. 두 임차인 모두 대항력은 없지만 실제 점유자이므로 인도명령과 이사 협의에 필요한 시간·비용을 고려하세요.
- 세금 확인. 서울특별시 압류는 매각으로 소멸하지만 당해세가 있으면 실제 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 신건 200,000,000원을 같은 건물·인근의 근린시설 및 오피스텔 거래와 임대수익에 대조해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 내역을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 주식회사신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·압류·경매개시결정이 소멸하고, 실제 임차인 2명도 모두 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 신건 200,000,000원의 가격 경쟁력은 별도의 문제입니다. 사건상 근린시설, 감정상 오피스텔 이용, 임차인의 주거 점유가 함께 나타나고 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 없음, 가격·점유·적법한 이용은 확인 후 판단입니다.
