수원지방법원 2025타경894. 시흥시 정왕동 파라곤센트럴오션시티 101동 11층 1102호, 전용 84.9225㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김태헌이며 2023.05.18 소유권이전 당시 등기 거래가액은 397,618,000원입니다. 같은 날 주식회사하나은행이 채권최고액 418,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 신한자산신탁주식회사 근저당권과 근로복지공단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 확인되지 않아 실제 임차인은 0명이고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다. 따라서 현재 회차에서의 실질취득가는 최저매각가와 같은 444,000,000원입니다. 이 사건은 권리보다 가격 판단이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2711 파라곤센트럴오션시티 101동 11층 1102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9225㎡ · 제29층 건물 내 제11층 |
| 소유자 | 김태헌 (2023.05.18 소유권이전 · 등기 거래가액 397,618,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 444,000,000원 / 444,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 395,327,907원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
실제 임차인은 0명입니다. 말소기준은 2023.05.18 주식회사하나은행 근저당권입니다. 2023.12.27 설정된 신한자산신탁주식회사 근저당권, 2025.03.07 근로복지공단 가압류, 2025.10.13 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다. 2024년에 설정됐던 신한카드·롯데카드 가압류는 각각 2024.12.27과 2025.02.10 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 4.44억은 최근 거래보다 높다
파라곤센트럴오션시티는 656세대, 2023.02.23 준공 단지입니다. 대상 면적 84.9225㎡와 매칭되는 최근 거래 12건의 평균은 401,500,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득가인 444,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 110.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.92㎡ | 27 | 395,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 20 | 395,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 19 | 409,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 9 | 390,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 20 | 399,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 5 | 385,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 16 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 15 | 383,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 21 | 432,000,000원 |
| 2025.10 | 84.92㎡ | 25 | 430,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 401,500,000원 |
표본 최저 거래는 383,000,000원, 최고 거래는 432,000,000원이며 최신 거래는 2026.08의 395,000,000원입니다. 감정가·최저가 444,000,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 표본 최고 거래 432,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 자체를 근거로 “경매라서 싸다”라고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 444,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,840,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 418,000,000원 | 418,000,000원 |
| 2. 근저당 · 신한자산신탁주식회사 | 5,280,000,000원 | 19,160,000원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 444,000,000원을 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 총 채권액 5,718,000,000원 중 채권자 배당액은 437,160,000원, 미배당액은 5,280,840,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 신한자산신탁주식회사 근저당권에는 공동담보목록 제2023-636호가 기재돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 444,000,000원 | 437,160,000원 | 5,280,840,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 355,200,000원 | 349,427,200원 | 5,368,572,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 284,160,000원 | 279,381,760원 | 5,438,618,240원 | 0원 |
유찰 시 채권자 미배당은 늘어나지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 따라서 이 사건의 회차별 경제성은 낙찰가 자체와 그 시점의 실거래 시세를 비교하는 방식으로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 제29층 건물 내 제11층입니다.
- 입지. 시화나래중학교 북서측 인근에 위치하며 주변에는 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 파라곤센트럴오션시티는 656세대, 2023.02.23 준공 단지입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,439,000원/㎡입니다.
- 도로. 토지는 평지·가로장방 형태이고 중로각지이며, 중로1류와 중로2류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재검증. 신건 실질취득 444,000,000원은 최근 12개월 평균 401,500,000원의 110.6%입니다. 현재 가격을 ‘경매 할인’으로 보지 마세요.
- 최신 거래 기준 확인. 최신 거래는 2026.08, 395,000,000원입니다. 입찰가를 정할 때 평균보다 최신 거래 흐름을 함께 보세요.
- 별도등기 원문 확인. 대지권 목적 토지의 ‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’ 관련 금지사항 부기등기를 매각물건명세서와 토지등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한자산신탁주식회사 근저당권에는 공동담보목록 제2023-636호가 기재돼 있으므로 해당 범위를 원본에서 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태는 입찰 전 별도로 확인하세요.
- 배당표 한계 확인. 제시된 배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 강점은 분명합니다. 실제 임차인은 0명이고, 매수인 인수액도 0원이며, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 반면 현재 가격은 전혀 다른 이야기입니다. 실질취득가 444,000,000원이 최근 12개월 평균 401,500,000원의 110.6%이고 최신 거래 395,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차의 결론은 권리는 통과, 가격은 보류입니다. 여기에 대지권 목적 토지의 별도등기까지 원문으로 확인한 뒤, 실제 응찰가는 당시 최신 거래 수준과 비교해 판단하는 것이 핵심입니다.
