수원지방법원 2025타경899. 안산시 단원구 와동의 재민하이츠빌라 A동 301호, 전용 48.92㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 황상욱으로, 2022.07.20 매매를 원인으로 2022.08.31 소유권을 이전받았고 거래가액은 135,000,000원입니다. 현 등기에는 존속하는 근저당권이나 압류가 없으며, 현재 경매의 말소기준은 2025.10.13 접수된 갑구 11번 강제경매개시결정입니다.
등기만 보면 구조는 단순하지만, 권리분석의 초점은 등기 밖 임차관계입니다. 이임범은 2022.09.13 전입했고 확정일자는 2022.07.21이며 2025.11.10 배당요구까지 마쳤습니다. 말소기준인 2025.10.13보다 전입이 앞서므로 대항력이 있는 임차인으로 분류되고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 문제는 보증금 액수가 확인되지 않는다는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경899 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 115-21 재민하이츠빌라 에이동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 48.92㎡ · 4층 건물 내 3층 301호 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 황상욱 (2022.08.31 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이인범 / 135,568,614원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
과거 광명새마을금고·삼청신용협동조합·중소기업은행·우리은행의 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 2023.12.27 재산보전처분도 말소됐고, 2024.11.07 이임범이 신청했던 선행 강제경매는 2025.04.17 취하로 말소됐습니다. 현재 효력을 갖는 경매등기는 2025.10.13 이인범의 강제경매개시결정이며 이것이 말소기준입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이임범 | A동 301호 · 주거 | 2022.09.13 | 2022.07.21 | 미상 | 2025.11.10 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이임범은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 별도 중복신고로 제외할 대상이 아닙니다. 또한 이임범이라는 이름은 2024.11.07 개시됐다가 취하된 선행 강제경매의 채권자 이름과 동일해, 자료상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 표시돼 있습니다. 임대차계약서와 실제 점유관계 확인이 특히 중요합니다.
② 시세 비교 — 최저가 자체에는 할인 메리트가 없다
재민하이츠빌라A동은 총 7세대, 사용승인일 2003.08.12인 소규모 다세대주택입니다. 전용 48.92㎡ 거래 표본은 1건이며, 2022.07 3층 거래가 135,000,000원입니다. 시세 지표의 최근 평균도 135,000,000원으로 산정돼 현재 최저매각가와 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 48.92㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 최근 평균 지표 | 48.92㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
현재 최저가 135,000,000원은 최근 평균 시세의 100.0%입니다. 즉 경매가격 자체만 놓고 보면 시세보다 싸지 않습니다. 더구나 실거래 표본이 1건뿐이어서 시세 판단의 폭도 좁습니다. 여기에 임차인 보증금이 미상이라 실질취득가가 135,000,000원으로 끝난다는 보장도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 2. 갑구 11번 강제경매개시결정 · 이인범 | 135,568,614원 | 132,310,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
135,000,000원 매각 가정의 배당 시나리오에서는 신청채권자 미배당액이 3,258,614원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 임차인 이임범의 보증금 액수가 확인되지 않아 임차인 배당액과 최종 매수인 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 신청채권자 배당 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 135,000,000원 | 132,310,000원 | 3,258,614원 |
| 1회 유찰 · 80% | 108,000,000원 | 105,688,000원 | 29,880,614원 |
| 2회 유찰 · 64% | 86,400,000원 | 84,444,800원 | 51,123,814원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 와동중학교 서측 인근에 위치하며 다세대주택·공원·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 301호이며 사용승인일은 2003.08.12입니다. 기본적인 위생·급배수·가스시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구에 속하고 상대보호구역·역사문화환경보존지역·성장관리권역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.8.26~2026.8.25입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 220.4㎡, 공시지가 1,540,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 재민하이츠빌라A동은 7세대이고 확인되는 전용 48.92㎡ 거래 표본이 1건뿐이어서 거래가격 판단의 표본이 매우 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인이 최우선. 이임범의 보증금과 임대차계약 내용을 확인하기 전에는 매수인 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 배당 순위 재확인. 전입 2022.09.13, 확정일자 2022.07.21, 배당요구 2025.11.10의 임차관계를 기준으로 실제 배당 가능액과 미배당 잔액을 따져야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 이임범은 취하된 2024.11.07 선행 강제경매의 채권자와 이름이 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다. 실제 계약·점유관계를 대조해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 우선매수권이 명시돼 있으므로 일반 외부 입찰자는 최고가 제시만으로 취득을 확정할 수 있다는 전제를 두면 안 됩니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가 135,000,000원은 최근 평균 시세 지표의 100.0%입니다. 신건 자체에는 시세 대비 할인 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 내용을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 135,000,000원이 끝값이 아니다”
이 사건의 핵심은 감정가도, 과거 근저당도 아닙니다. 현재 최저가 135,000,000원은 최신 거래와 최근 평균 시세 지표 135,000,000원과 동일해 애초에 싸지 않습니다. 그 상태에서 전입이 말소기준보다 빠른 실제 임차인 이임범의 보증금이 미상이고 우선변제권까지 행사되고 있어, 매수인 인수액과 실질취득가를 지금은 확정할 수 없습니다.
더구나 전세사기피해자 우선매수권이 명시돼 있어 외부 입찰자에게는 낙찰 확정성까지 떨어집니다. 따라서 이 물건은 “신건이라 135,000,000원에 살 수 있는 다세대”가 아니라, “임차인 보증금과 우선매수권을 먼저 해결해야 가격을 논할 수 있는 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리 확인 전 가격 판단은 보류, 외부 입찰 관점의 매력도도 제한적입니다.
