수원지방법원 2025타경100996. 안양시 만안구 안양동에 위치한 원평노블레스 2층 202호입니다. 겉으로 보면 감정가의 64%까지 최저가가 내려간 물건이라 가격적인 매력이 커 보입니다. 그러나 말소기준권리는 2025년 4월의 강제경매개시결정으로, 그보다 먼저 설정된 2021년 소유권일부 가처분과 2024년 주택임차권등기가 남아 있습니다. 특히 임차인의 전입일은 2019년으로 경매개시결정보다 빠릅니다. 이 물건은 낙찰가만 계산해서는 실제 부담을 알 수 없는 구조입니다.

임차인 최맹자의 보증금 180,000,000원은 낙찰가보다 높습니다. 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 부족분을 매수인이 부담합니다. 따라서 유찰로 입찰금액이 내려가더라도 인수액은 반대로 늘어나며 실질취득 부담이 보증금 180,000,000원 안팎으로 고정되는 효과가 있습니다. 여기에 소유권 2분의 1에 대한 가처분까지 존재하므로 가격보다 권리의 해소 가능성이 우선입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 권리가 핵심이다

과거 장위3동새마을금고와 영등포농업협동조합의 근저당권은 이미 말소되었고, 중소기업진흥공단·정진권·경기신용보증재단·기술보증기금의 가압류도 등기부상 말소 처리되었습니다. 그러나 이미 말소된 채권들과 현재 남아 있는 가처분·임차권은 완전히 구분해야 합니다. 2025년 강제경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 두 권리의 부담까지 없어지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금이 낙찰가보다 크다

특히 최맹자는 임차권자이면서 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 동일인의 임차보증금 채권과 경매신청 청구액을 별개의 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 동일인이 여러 지위로 등장하는 경위와 임대차의 실질 관계는 추가 확인이 필요합니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성에 관한 의문도 제기되어 있으므로, 실제 임대차계약 및 보증금 지급 내역을 원본으로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 86%보다 실질취득 92.5%가 중요하다

원평노블레스(873-90)는 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 동일 건물의 비교 가능한 거래는 2건이며, 그중 최근 12개월 거래는 2026년 6월의 1건입니다. 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선하되, 최근 표본이 하나뿐이라는 한계를 반드시 반영해야 합니다.

최저가 170,240,000원은 최근 거래가 198,000,000원의 86.0%입니다. 여기까지만 보면 할인폭이 상당해 보입니다. 그러나 임차인 인수액을 합한 실질취득금액은 183,183,360원으로, 최근 거래가의 약 92.5%입니다. 따라서 실질적인 가격 차이는 최저가만 비교할 때보다 훨씬 작습니다.

더구나 전체 거래 평균은 184,000,000원으로 실질취득금액과 거의 비슷합니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 상승률은 16.5%로 나타나지만, 거래 건수가 적고 시점·층·면적 차이도 있으므로 최근 단일 거래가를 확정적인 시장가격으로 간주하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 170,240,000원 가정)

매각대금에서는 집행비용 3,183,360원을 우선 공제하고, 임차보증금에 167,056,640원을 배당하는 추정입니다. 최맹자의 경매신청 청구는 별도 현금배당 0원으로 표시되어 있으나, 동일인의 보증금 채권을 중복 계산하는 의미는 아닙니다. 미배당 보증금 12,943,360원은 매각대금 배분 항목이 아닌 매수인 인수액입니다. 실제 배당은 집행비용·당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 남는다

단지의 과거 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건 역시 2회 유찰된 상태이지만, 이 사실만으로 가격이 충분히 조정되었다고 판단하기 어렵습니다. 다음 회차에서도 권리 인수 구조와 가처분 위험이 유지된다면 입찰금액 인하의 실질적인 효과가 크지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안양공업고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·공원 등이 혼재하는 지역입니다. 감정상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2013.05.03. 준공된 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕의 5층 다세대주택입니다. 도시가스보일러 개별난방과 위생·급배수 설비가 설치되어 있습니다.
• 접도. 북측 약 6m 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 토지는 대체로 평탄한 정방형입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역에 속하고, 교육환경 상대보호구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다. 토지이용계획상 제한사항을 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 총 8세대 소규모 건물로, 비교 가능한 실거래가 2건에 불과합니다. 거래 표본이 부족하므로 대단지 아파트처럼 시세를 안정적으로 추정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 가처분 확인. 김형림의 소유권 2분의 1 가처분에 대해 본안소송 진행 여부, 확정 여부, 매각 후 인수 범위 및 말소 가능성을 법원 기록과 전문가 검토로 확인해야 합니다.
• 임차보증금 인수. 최맹자 보증금 180,000,000원 중 배당 후 미변제되는 금액을 낙찰자가 인수하는 구조입니다. 예상배당액이 달라질 경우 실질취득금액도 재계산해야 합니다.
• 임차인과 신청채권자의 관계. 최맹자가 임차권자이자 경매신청채권자로 등장합니다. 임대차계약서, 보증금 지급 증빙, 채권의 동일성 및 배당관계를 검증해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 있다는 이유만으로 현재 점유자가 없다고 단정할 수 없습니다. 실제 점유 현황과 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 가격 산정. 170,240,000원의 최저가가 아니라, 인수액을 포함한 183,183,360원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 실거래 표본 확인. 최근 거래 198,000,000원은 4층 51.78㎡ 물건입니다. 본건 2층 202호와 층·면적·상태가 다를 수 있으며, 단일 거래만으로 적정가를 확정할 수 없습니다.
• 기타 비용 및 원본 대조. 취득 관련 비용, 관리비 체납, 집행비용 및 우선배당 항목을 점검하고 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 원본을 반드시 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 64%”가 실질 할인율은 아니다

이 사건의 가장 큰 함정은 숫자에 있습니다. 감정가 266,000,000원, 최저가 170,240,000원. 얼핏 보면 상당한 폭으로 가격이 내려간 물건입니다. 하지만 임차인 보증금의 미배당액을 합하면 실질취득은 183,183,360원입니다. 추가 유찰을 거쳐도 보증금 인수가 늘어나 총부담이 크게 낮아지지 않는 구조입니다.

최근 거래 198,000,000원과 비교하면 실질취득금액이 낮기는 합니다. 그러나 최근 거래는 단 1건이며, 이 물건에는 선순위 소유권 가처분이라는 중대한 권리 위험이 있습니다. 단순한 시세 차액만으로 그 위험을 감수하기에는 불확실성이 큽니다.

결론은 가격보다 권리입니다. 임차보증금 인수 가능성이 유지되고, 가처분의 소멸·말소 여부가 명확하게 확인되지 않는 한 최저가가 더 낮아지더라도 안전한 투자로 평가하기 어렵습니다. 선순위 권리가 해소되기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다.