수원지방법원 2025타경100996. 안양시 만안구 안양동 원평노블레스 2층 202호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 266,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 212,800,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 80%까지 내려왔지만, 최신 거래는 2026년 6월 198,000,000원입니다. 즉 현재 최저가는 최신 실거래보다 14,800,000원 높습니다.
권리는 더 중요합니다. 이 사건의 말소기준은 2025년 4월 21일 강제경매개시결정으로 잡혀 있고, 그보다 앞선 2021년 1월 22일 김형림 명의 소유권일부(2분의 1) 가처분이 남아 있습니다. 해당 권리는 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 또 임차인 최맹자는 2019년 12월 17일 전입·확정일자를 갖춘 대항력 임차인으로, 보증금은 180,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100996 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 873-90 원평노블레스 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 박달로560번길 30-5 |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층건 중 제2층 제202호 |
| 소유자 | 이기태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 212,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최맹자 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2분의 1 가처분 인수
2013년과 2016년에 설정됐던 장위3동새마을금고·영등포농업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 중소기업진흥공단·정진권·경기신용보증재단·기술보증기금의 가압류도 등기부상 말소됐습니다. 그러나 2021.01.22. 김형림의 소유권일부(2분의 1) 가처분은 다릅니다. 피보전권리는 재산분할을 원인으로 한 소유권이전등기청구권이며, 매각으로 소멸하지 않는 인수 권리로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 현재 회차는 전액 배당, 다음 회차부터 인수 발생
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최맹자 | 전유부분 전부 · 주거 | 180,000,000원 | 2019.12.17 / 2019.12.17 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 1명 |
최맹자는 임대차계약일 2019.10.16, 점유개시일 2019.12.16, 전입·확정일 2019.12.17로 확인되며, 임차보증금은 180,000,000원입니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가 212,800,000원 배당가정에서는 보증금 180,000,000원이 전액 배당돼 매수인 금전 인수는 0원입니다.
한편 임차인 최맹자는 이 경매의 신청채권자이기도 합니다. 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있으므로, 임대차 실체와 신청채권의 관계는 입찰 전 반드시 원문 서류로 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰했어도 최근 거래보다 높다
원평노블레스는 총 8세대, 사용승인일은 2013.05.03입니다. 확인된 거래는 2건이며, 최근 12개월 거래는 2026년 6월 1건입니다. 가격 판단은 오래된 전체 평균보다 최신 거래 198,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 51.78㎡ | 4 | 198,000,000원 |
| 2021.08 | 50.23㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 184,000,000원 |
2026년 6월 최신 거래는 198,000,000원이고 현재 최저가는 212,800,000원으로, 최저가가 최근 12개월 평균의 107.5%입니다. 전체 2건 평균 184,000,000원과 비교하면 115.7%입니다. 따라서 감정가 대비 20% 할인됐다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
최근 거래 198,000,000원은 2021년 거래 170,000,000원보다 높아, 최근과 과거 거래 간 추세는 +16.5%입니다. 하락 추세 자료는 아니지만, 현재 최저가 자체가 최신 거래보다 높다는 점은 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,779,200원 |
| 1. 임차인 최맹자 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 최맹자 | 180,000,000원 | 29,020,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당가정에서 임차보증금은 전액 배당되고 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 경매신청채권 관련 미배당액은 150,979,200원으로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 안양공업고등학교 북측 인근이며 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 약 6m 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 설비. 도시가스보일러 개별난방, 위생설비, 급·배수시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 평지·정방형이며 공시지가는 2,356,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 규모. 원평노블레스는 총 8세대로, 확인된 실거래 표본은 2건입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가처분 원인·본안 확인. 김형림의 2021.01.22. 소유권 2분의 1 가처분이 매수인 인수로 표시돼 있으므로 관련 사건과 존속 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 실체 확인. 최맹자는 대항력·우선변제권을 갖춘 임차인이면서 동시에 신청채권자입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 계약서·배당요구·채권관계를 원문 대조해야 합니다.
- 현재가는 최근 시세 이상. 최저가 212,800,000원은 최신 실거래 198,000,000원의 107.5%입니다. 1회 유찰만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 시 임차보증금 인수. 2회 유찰 시 12,943,360원, 3회 유찰 시 46,514,688원의 매수인 인수액이 계산됩니다.
- 실질취득가로 비교. 2회 유찰 시 실질부담 183,183,360원, 3회 유찰 시 182,706,688원으로 낙찰가 하락폭보다 실질부담 감소폭이 작습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류와 가처분 관련 사건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 가처분을 보라
이 물건은 감정가 266,000,000원에서 한 차례 유찰되어 212,800,000원까지 내려왔지만, 최신 실거래 198,000,000원보다 여전히 높은 가격입니다. 여기에 소유권 2분의 1 가처분 인수라는 비금전 권리 리스크가 겹칩니다.
임차인 최맹자의 보증금 180,000,000원은 현재 회차에서는 전액 배당돼 금전 인수액이 없지만, 추가 유찰 때는 미배당 보증금 인수가 생깁니다. 결국 현재 회차는 시세 대비 가격 메리트가 없고, 권리도 단순하지 않습니다. 특히 이 사건에서는 낙찰가보다 가처분의 법적 상태와 임차·신청채권 관계를 먼저 해소해 확인하는 것이 핵심입니다.
