수원지방법원 2025타경101054. 과천자이 610동 2층 202호입니다. 감정가는 1,721,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,376,800,000원입니다. 등기부상 근저당은 없고, 2025.05.09. 정용기의 강제경매개시결정이 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 그 뒤 2025.08.14. 법무법인수호의 72,028,201원 가압류는 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 김화은은 2024.08.26. 전입해 말소기준일인 2025.05.09.보다 먼저 전입한 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 대항력 있음으로 단정하기보다 대항력 가능성이 있는 선순위 점유자로 보고 인수 여부를 확인해야 합니다. 양정훈도 주거 점유자로 기재돼 있으나 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부 자체가 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101054 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 과천시 별양동 93 과천자이 610동 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방 3개 · 주방/식당 · 거실 · 욕실 2개 · 15층 아파트의 2층 |
| 소유자 | 전은선 · 거래가액 861,350,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,721,000,000원 / 1,376,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정용기 / 140,914,846원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 단순하지만 임차관계는 미확정
등기부상 2022.12.06. 국민건강보험공단 압류는 2022.12.13. 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 권리관계에서 핵심은 2025.05.09. 강제경매개시결정이며, 이후 법무법인수호 가압류는 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 보면 단순하지만, 말소기준일보다 먼저 전입한 김화은의 보증금이 확인되지 않아 임차보증금 인수 여부가 별도 핵심 변수입니다.
② 임차인 — 보증금 확인 전에는 인수액을 0원으로 보면 안 된다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김화은 | 전부 | 2024.08.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 양정훈 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 가격 자체는 최근 실거래보다 낮다
과천자이 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 2,047,916,666원입니다. 현재 최저매각가 1,376,800,000원은 이 평균의 67.2%입니다. 최신 거래는 2026.09. 2,180,000,000원이며, 최근 12건 최저는 1,640,000,000원, 최고는 2,215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.97㎡ | 8 | 2,180,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 19 | 2,215,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 13 | 2,140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 21 | 2,200,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 15 | 2,055,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 25 | 2,020,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 10 | 2,045,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 2 | 1,975,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 5 | 1,640,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 16 | 1,975,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 16 | 2,075,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 10 | 2,055,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 2,047,916,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,376,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,168,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 정용기 | 140,914,846원 | 140,914,846원 |
| 3. 가압류 · 법무법인수호 | 72,028,201원 | 72,028,201원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,147,688,953원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 신청채권과 가압류가 전액 배당되고 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금이 확인되지 않은 임차인이 있어 실제 매수인 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,376,800,000원 | 212,943,047원 | 1,147,688,953원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,101,440,000원 | 212,943,047원 | 875,082,553원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 881,152,000원 | 212,943,047원 | 656,997,433원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 과천시 별양동, 과천고등학교 남동측 인근이며 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼성된 일반주거지대입니다.
- 교통. 간선도로인 과전대로 주변이고 전철 4호선 과천역이 1.2킬로미터 거리에 있으며, 별양로와 문원로를 통해 출입합니다.
- 규모. 과천자이 2,099세대, 2022.03.18. 준공으로 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 7,577,000원/㎡, 지목 대, 평지이며 아파트단지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 15층 아파트의 2층이며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김화은 보증금 확인. 전입일이 말소기준보다 빠르므로 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 실제 인수액을 계산해야 합니다.
- 양정훈 점유관계 확인. 주거 점유자로 기재돼 있으나 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다.
- 실질취득가로 재계산. 선순위 임차보증금 인수가 확인되면 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득가를 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
- 토지거래계약 허가구역 확인. 해당 토지는 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적이지만 권리확인이 먼저”
현재 최저가 1,376,800,000원은 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 2,047,916,666원의 67.2%로, 숫자만 보면 눈에 띄는 가격대입니다. 그러나 김화은의 전입이 말소기준권리보다 앞서고 보증금이 확인되지 않았으며, 양정훈 역시 전입일·보증금이 미상입니다. 이 상태에서는 배당 시뮬레이션상 인수 0원이라는 숫자를 그대로 믿고 “67.2%에 사는 물건”으로 평가해선 안 됩니다. 선순위 임차보증금이 실제로 인수되는지 확인한 뒤 실질취득액을 다시 계산하는 것이 이 사건의 첫 번째 절차입니다. 가격은 매력적이지만, 권리확인 전에는 보류가 맞습니다.
