수원지방법원 2025타경101061. 안양시 만안구 안양동 원평노블레스 7차 2층 202호입니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설(방2·욕실·주방·거실 등)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 압류나 가압류가 아니라, 말소기준일보다 먼저 전입·점유를 시작한 이윤수의 170,000,000원 임차보증금입니다. 현재 최저가가 감정가보다 34,200,000원 내려왔지만, 배당 후 남는 임차보증금이 매수인에게 넘어오므로 총 부담은 오히려 감정가를 웃돕니다.
등기부의 과거 안양만안새마을금고 근저당권 156,000,000원은 2020.12.11 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.08.04 갑구 4번 압류입니다. 이보다 앞선 2020.12.11에 이윤수의 주민등록과 점유가 시작됐고, 자료상 대항력 있음으로 분류되어 있습니다. 따라서 2023.11.08 임차권등기가 말소기준보다 늦게 등기됐다는 이유만으로 인수 위험이 사라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101061 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 622-420 원평노블레스 7차 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 장내로150번길 55-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 생활숙박시설(방2·욕실·주방·거실 등) · 10층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 김대성 (2020.12.22. 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 136,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이윤수 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입·점유가 먼저다
임차인 현황
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이윤수 주거 · 임차권등기 | 전유부분 전부 | 2020.12.11 / 2020.12.01 배당요구 2023.11.08 | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 35,915,200원 |
| 기사항전 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
확인되는 주거 관련 표기는 이윤수와 ‘기사항전’입니다. 이윤수는 보증금·전입·확정일자가 확인되고 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 분류되지만, ‘기사항전’은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 아래 실질취득 계산은 이윤수의 확인된 인수액만 반영한 수치이며, 미상 점유관계가 별도 권리로 확인될 경우 위험은 추가될 수 있습니다.
② 가격 구조 — 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 인수액은 커진다
현재 최저매각가는 136,800,000원입니다. 표면적으로는 감정가 171,000,000원의 80%까지 내려왔지만, 임차인 이윤수에게 예상 배당되는 금액은 134,084,800원으로, 보증금 170,000,000원 중 35,915,200원이 남습니다. 이 금액을 매수인이 인수하면 현재 회차의 실질취득 부담은 172,715,200원입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 136,800,000원 | 134,084,800원 | 35,915,200원 | 172,715,200원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 109,440,000원 | 107,107,840원 | 62,892,160원 | 172,332,160원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 87,552,000원 | 85,576,064원 | 84,423,936원 | 171,975,936원 |
즉 낙찰가가 136,800,000원에서 109,440,000원, 87,552,000원으로 내려가더라도 미배당 보증금이 35,915,200원에서 62,892,160원, 84,423,936원으로 커집니다. 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 상당 부분 상쇄되어 총 부담은 계속 170,000,000원대에 머뭅니다. 대항력 인수형 물건에서는 최저가 자체보다 낙찰가 + 인수액을 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,715,200원 |
| 1. 임차인 이윤수 보증금 | 170,000,000원 | 134,084,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,906,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이윤수 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정상 이윤수의 보증금 중 35,915,200원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있으며, 별도 주거 점유 표기의 보증금은 확인되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 방2·욕실·주방·거실 등을 갖춘 생활숙박시설로 이용 중입니다. 일반 공동주택과 동일한 용도로 가정하지 않는 것이 중요합니다.
- 입지. 안양초등학교 북북서측 인근이며, 주위에 근린생활시설·시장·다세대주택·아파트·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 전철역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 2층 202호이며, 승강기·소화전·화재경보기·도시가스보일러 개별난방·급배수 및 위생설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 3~4미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가 2,608,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·도시교통정비지역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 생활숙박시설이라는 이용상태와 대항력 임차보증금 인수구조를 함께 고려하면, 단순히 최저가만으로 접근하기보다 매수수요와 실질취득비용을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차 기준 136,800,000원이 아니라 알려진 인수액을 합친 172,715,200원을 가격 판단의 출발점으로 두어야 합니다.
- 이윤수 임차관계 재확인. 임차인과 신청채권자가 동일 이름으로 기재되어 있으므로 계약서·전입·점유·임차권등기·배당요구 관계를 원문으로 다시 대조해야 합니다.
- 미상 점유 확인. ‘기사항전’은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 여부를 단정하지 말고 현황과 명세서를 재확인해야 합니다.
- 회차 착시 경계. 2회 유찰 시 매각가 109,440,000원에도 인수액은 62,892,160원, 3회 유찰 시 매각가 87,552,000원에도 인수액은 84,423,936원으로 증가합니다.
- 생활숙박시설 확인. 감정평가상 이용상태가 생활숙박시설이므로 일반 아파트나 다세대주택으로 가정해 자금계획·환금성을 판단하지 마세요.
- 세금·배당 변동. 배당표의 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 매각 전 최신 배당관계 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·배당요구 관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총부담은 거의 내려가지 않는다”
이 사건은 최저가 136,800,000원만 보면 감정가 171,000,000원보다 낮아 보입니다. 그러나 대항력 있는 이윤수의 보증금 170,000,000원 중 현재 배당으로 채워지지 않는 35,915,200원이 매수인에게 넘어오면서 실질취득 부담은 172,715,200원이 됩니다. 이는 감정가 자체보다도 높은 수준입니다.
더 유찰되어도 구조는 크게 바뀌지 않습니다. 매각가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어나 2회 유찰 시 실질취득 172,332,160원, 3회 유찰 시 171,975,936원으로 계산됩니다. 여기에 전입·보증금이 확인되지 않은 별도 주거 점유 표기까지 남아 있습니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 인수금액과 임차관계의 실체 확인입니다. 현재 확인된 조건만으로는 낮은 최저가를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
