수원지방법원 2025타경101322. 안양시 만안구 안양동 462-27, 에이동 2층 202호의 다세대주택입니다. 감정가는 300,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 240,000,000원입니다. 현재 소유자 김윤말은 2021.09.06 이 부동산을 거래가액 259,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 주택임차권과 별도 점유자입니다.
차호철은 2021.05.31 임대차계약, 2021.06.09 확정일자, 2021.08.13 주민등록, 2021.08.16 점유개시를 기초로 259,000,000원의 임차권을 2023.08.21 등기했습니다. 강제경매개시결정은 2025.08.13이므로 이 임차권은 시간상 명백히 앞섭니다. 현재 최저가 기준 배당표만 보면 집행비용을 제외하고 235,840,000원이 우선 배당돼 23,160,000원이 부족합니다. 그러나 바로 이 부족분에 대해 승계인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 냈습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101322 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 462-27 에이동 2층202호 |
| 도로명 | 경기도 안양시 만안구 성결대학로46번길 31-22 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 52.76㎡ · 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 김윤말 (2021.09.06 소유권이전 · 거래가액 259,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 240,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소
② 임차인·점유 현황 — 실제 2명, HUG는 승계인
실제 임차인·점유자는 차호철, 김욱종 2명으로 봅니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 차호철의 주택임차권을 승계한 주체이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·주민등록 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 차호철 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 259,000,000원 | 2021.08.13 | 2021.06.09 | 있음 | 있음 | 확약 후 0원* |
| 김욱종 | 미상 | 미상 | 2025.01.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 2026.06.01 확약은 차호철 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 제출한 것으로, 차호철 관련 잔존 보증금 인수위험을 해소하는 근거입니다. 김욱종에게는 동일 확약이 적용되지 않습니다.
③ 가격 비교 — 2.4억이 2.59억보다 낮아도 ‘현재 시세’라고 단정할 수 없다
동일 면적 52.76㎡로 확인되는 거래는 2021.08 259,000,000원, 2021.09 259,000,000원 두 건입니다. 평균·최저·최고 모두 259,000,000원이며, 현재 최저가 240,000,000원은 이 거래값의 92.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 52.76㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 2021.08 | 52.76㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 평균 | 52.76㎡ | 2건 | 259,000,000원 |
수치만 놓고 보면 240,000,000원이 259,000,000원 아래이지만, 최신 표시 거래가 2021.09에 머물러 있습니다. 따라서 92.7%라는 숫자를 곧바로 “현재 시세보다 싸다”는 근거로 쓰기는 어렵습니다. 특히 22세대 규모의 다세대이고 표시된 동일면적 거래도 2건뿐이라, 입찰 전 최근 인근 다세대 거래를 별도로 확인해야 가격 판단의 신뢰도가 올라갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 차호철 보증금(우선변제) | 259,000,000원 | 235,840,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 차호철 보증금의 부족분은 23,160,000원입니다. 다만 2026.06.01 확약으로 승계인 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 차호철 관련 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 김욱종의 권리는 별도입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 2층 202호입니다.
- 입지. 성결대학교 북측 인근으로 단독주택과 다세대주택이 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 정류장과 근거리 전철역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 683.0㎡, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 2,288,000원/㎡입니다.
- 규제. 정비예정구역·과밀억제권역·도시교통정비지역·상대보호구역 등에 포함되고 소로3류와 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 22세대 규모이며 동일면적 확인 거래는 2건, 최신 표시 거래는 2021.09입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김욱종 임대차계약 확인. 보증금, 계약일, 점유 범위, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인해야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 확약서의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 대조하세요.
- 승계 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 차호철 임차권의 승계인이므로 차호철 259,000,000원과 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 가격 자료의 시점. 최저가 240,000,000원은 표시 거래 259,000,000원의 92.7%지만 최신 표시 거래가 2021.09이므로 현재 가치 판단에는 추가 확인이 필요합니다.
- 압류 확인. 2026.04.10 안양시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서와 점유관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 지웠지만, 마지막 한 명이 남았다”
이 사건의 가장 큰 위험이었던 차호철의 259,000,000원 선순위 임차권은 주택도시보증공사의 확약으로 성격이 완전히 달라졌습니다. 현재 최저가 240,000,000원에서 배당표상 23,160,000원이 부족해도 그 잔존 보증금을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에, 차호철 관련 실질 인수는 0원*입니다.
하지만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 2025.01.07 전입한 김욱종은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 확약은 차호철 임차권에만 적용될 뿐 김욱종의 권리까지 없애주지 않습니다. 가격도 240,000,000원이 표시 거래 259,000,000원의 92.7%이긴 하지만 최신 표시 거래가 2021.09라 현재 시세 할인으로 단정하기 어렵습니다. 결론은 주된 권리위험은 해소됐지만 미상 점유자 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
