수원지방법원 2025타경101338. 안양시 동안구 호계동 무궁화아파트 105동 1층 104호입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 773,000,000원입니다. 현재 소유자는 김유한이며 2016.11.11 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준권리는 2025.08.26 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 2021.02.26 전입 임차 신고입니다. 임차 관련 신고 2건 모두 말소기준일보다 전입일이 빠르고 대항력이 있는 것으로 정리되어 있습니다. 그런데 보증금 액수는 확인되지 않습니다. 대항력 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 그 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 낙찰가 773,000,000원만을 실질취득가로 보고 가격을 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101338 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 1055 무궁화아파트 105동 1층104호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교 대상면적 84.51㎡ · 철근콘크리트벽식조 · 17층 건물 내 1층 104호 |
| 소유자 | 김유한 |
| 감정가 / 최저가 | 773,000,000원 / 773,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양용 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차 전입
현재 경매의 말소기준은 2025.08.26 강제경매개시결정입니다. 2016.11.11 설정된 신길신용협동조합 근저당권 403,000,000원은 2021.03.02 이미 말소됐습니다. 2025.09.05 국민건강보험공단 압류도 2026.02.03 해제로 말소됐습니다.
| 임차 신고 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장민수 | 104호 전부 | 2021.02.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 승계 가능 |
| 전부 | 주거 | 2021.02.26 | 2021.02.01 | 미상 | 2025.10.22 | 대항력 있음 우선변제 승계 가능 |
두 번째 신고는 확정일자와 배당요구가 확인되어 우선변제권 행사 가능성이 있습니다. 다만 우선변제를 받는다고 해서 곧바로 인수액이 0원이 되는 것은 아닙니다. 보증금 총액과 실제 배당액을 알아야 미배당 잔액을 계산할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 평균 87.1%지만 최신 거래는 더 낮다
비교 단지는 무궁화한양, 400세대이며 준공일은 1992.12.05입니다. 동일 평형으로 매칭된 최근 12건 평균은 887,666,666원이고, 신건 최저가 773,000,000원은 그 평균의 87.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.9㎡ | 9 | 610,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 10 | 1,080,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 14 | 1,080,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 9 | 610,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 20 | 880,000,000원 |
| 2026.04 | 84.9㎡ | 2 | 970,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 7 | 995,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 17 | 980,000,000원 |
| 2026.01 | 84.9㎡ | 3 | 887,000,000원 |
| 2025.10 | 84.9㎡ | 13 | 870,000,000원 |
| 2025.09 | 84.9㎡ | 12 | 850,000,000원 |
| 2025.09 | 84.9㎡ | 12 | 840,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 887,666,666원 |
거래 범위는 610,000,000원~1,080,000,000원으로 편차가 매우 큽니다. 최근 12개월 평균만 보면 경매 최저가가 낮지만, 별도로 제공된 최신 거래는 610,000,000원입니다. 따라서 87.1%라는 평균 대비 수치만 근거로 “시세보다 싸다”라고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 773,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,130,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 양용 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 732,870,000원 |
위 표는 집행비용과 신청채권자 청구금액을 기준으로 한 배당 시나리오입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 대항력 임차인의 보증금이 미상이므로 이 표만으로 매수인 최종 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 회차별 가격 — 유찰돼도 실질취득가는 별도 계산
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 소유자 잔여 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 773,000,000원 | 30,000,000원 | 732,870,000원 | 임차보증금 미상 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 618,400,000원 | 30,000,000원 | 579,816,000원 | 임차보증금 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 494,720,000원 | 30,000,000원 | 457,372,800원 | 임차보증금 미상 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 범계중학교 남서측 인근에 위치하며 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 철근콘크리트 슬래브지붕 17층 건물 내 1층 104호이며 급·배수, 위생, 가스, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등이며 공시지가는 4,796,000원/㎡입니다.
- 규제. 개발행위허가제한지역, 과밀억제권역, 절대·상대보호구역 등 관련 지정이 확인됩니다.
- 단지. 무궁화한양 400세대, 1992.12.05 준공. 최근 동일 평형 거래는 610,000,000원부터 1,080,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 2021.02.26 전입 대항력 임차 신고의 보증금과 실제 점유관계를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 배당요구·확정일자 대조. 2021.02.01 확정일자와 2025.10.22 배당요구가 있는 신고의 실제 보증금 및 배당가능액을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2018.03.25 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 현재 등기부에 남아 있으므로 매각 이후 효력을 확인해야 합니다.
- 시세는 평균만 보지 않기. 최근 12개월 평균은 887,666,666원이지만 최신 거래는 610,000,000원입니다. 현재 최저가 773,000,000원을 단순히 저가라고 평가할 수 없습니다.
- 1층 특성 반영. 본건은 17층 건물 중 1층이며, 비교 거래는 여러 층에 분포합니다. 개별 호수의 층 차이를 감안해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차 관련 서류를 직접 대조해 인수금액을 확정한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “87.1%”보다 먼저 볼 것은 임차보증금
표면만 보면 감정가 773,000,000원은 최근 12개월 평균 887,666,666원의 87.1%라서 할인된 경매처럼 보입니다. 그러나 최신 거래는 610,000,000원이고, 거래 범위도 610,000,000원에서 1,080,000,000원까지 매우 넓습니다.
무엇보다 2021.02.26 전입한 대항력 임차 신고의 보증금이 미상입니다. 이 금액이 확인되지 않으면 낙찰 후 매수인이 승계할 금액도, 최종 실질취득가도 계산할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 현재 단계에서 “평균보다 12.9% 낮다”는 가격 숫자보다 선순위 임차보증금 확인이 먼저인 사건입니다. 보증금과 배당액을 확정한 뒤 그 실질취득비용을 최근 거래와 비교해야 합니다.
