수원지방법원 2025타경101430. 군포시 대야미동 미영팰리스아파트 7층 704호입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권이 있다”가 아니라, 그 임차권의 잔존 보증금을 낙찰자가 실제로 떠안는가입니다. 양새벽의 임대차계약일자는 2020.12.01., 확정일자는 2020.12.15., 전입·점유개시는 2020.12.21.이고 보증금은 299,000,000원입니다. 말소기준권리인 군포시 압류는 2022.01.07.이므로 임차인은 원칙상 대항력을 갖습니다.
현재 최저가 217,600,000원으로 단순 배당 계산을 하면 집행비용 3,846,400원 이후 임차보증금에 213,753,600원이 배당되고, 잔여 85,246,400원이 미배당됩니다. 확약이 없다면 이 금액은 매수인이 떠안을 수 있어 실질취득비용이 보증금 299,000,000원 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 그 전제가 확약서로 뒤집힙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101430 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 대야미동 652-8 미영팰리스아파트 7층704호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중임 |
| 층 / 구조 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 7층 704호 |
| 소유자 | 김형종 · 2020.12.16. 매매 · 거래가액 299,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 217,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 실질 인수 해소
말소기준권리는 2022.01.07. 군포시 압류입니다. 양새벽은 그보다 앞선 2020.12.21. 전입·점유를 갖추고 2020.12.15. 확정일자도 받아 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 2023.01.18. 주택임차권등기도 마쳤습니다. 이후 주택도시보증공사가 이 임차권을 승계했고, 강제경매개시결정도 주택도시보증공사가 채권자로 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 양새벽 | 전유부분 전부 | 299,000,000원 | 2020.12.21. / 2020.12.15. | 대항력 有 우선변제 확약 후 인수 0 |
등기상 임차권자는 양새벽이며, 매각물건명세서 비고에는 그 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 확약서를 제출한 것으로 확인됩니다. 따라서 보증금 299,000,000원을 임차인과 주택도시보증공사 양쪽에 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 비교 — 할인은 분명하지만 하락 추세와 면적 차이를 같이 봐야 한다
미영팰리스의 최근 거래는 모두 본건의 기준면적 60.26㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 가격은 동일 평형 시세가 아니라 단지 참고 거래로 봐야 합니다. 특히 최근 12개월 거래는 2025.09. 72.18㎡ 5층의 300,000,000원 1건뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 72.18㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2024.08 | 71.84㎡ | 6 | 365,000,000원 |
| 2023.06 | 134.37㎡ | 10 | 680,000,000원 |
| 2022.09 | 71.84㎡ | 4 | 349,000,000원 |
전체 4건 평균은 423,500,000원이지만 134.37㎡ 680,000,000원 거래가 포함돼 있어 본건 가격 판단에 직접 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 300,000,000원이고, 현재 최저가는 그 금액의 72.5%입니다. 확약 반영 후 실질취득도 217,600,000원이므로 표면 최저가와 실질취득 사이에 추가 인수액 차이는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,846,400원 |
| 1. 임차인 양새벽 보증금 | 299,000,000원 | 213,753,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당 계산상 임차보증금 미배당분은 85,246,400원입니다. 다만 2026.04.22. 제출된 확약서에서 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 본 분석의 실질 매수인 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포대야초등학교 남동측 인근. 주변은 아파트, 학교, 공원 및 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 7층 704호. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 본건 서측 및 남측으로 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,177,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·과밀억제지역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·도시지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 단지 규모. 미영팰리스 29세대, 2020.03.06. 준공. 거래 표본이 4건으로 적고 면적 편차도 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.22.자 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 실질 인수 재확인. 확약 적용 대상은 해당 임차권 승계관계입니다. 새로운 점유자나 별도 권리관계가 없는지 매각 직전 현황을 확인해야 합니다.
- 면적 다른 시세 주의. 최근 300,000,000원 거래는 72.18㎡이고 본건 기준면적은 60.26㎡입니다. 단순 비율만으로 적정 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -35.4%를 가격 상한에 반영해야 합니다.
- 유찰·환금성. 단지 경매 평균 유찰 3.5회, 낙찰률 0.0%라는 지표를 감안해 출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 세금·배당 변수. 실제 배당은 세금 및 집행절차에 따라 달라질 수 있으므로 배당요구와 조세채권을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “원칙상 인수형, 그러나 확약으로 구조가 바뀐 물건”
이 사건을 확약서 없이 보면 위험도가 전혀 다릅니다. 보증금 299,000,000원의 대항력 있는 임차인이 최저가 217,600,000원보다 크기 때문에, 미배당 보증금을 매수인이 떠안아 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.04.22. 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 실질 인수는 0원입니다.
가격도 확약 반영 실질취득 217,600,000원이 최근 12개월 거래 300,000,000원의 72.5%여서 표면적으로는 할인돼 있습니다. 다만 비교 거래 면적이 다르고 최근 추세가 -35.4%이며, 단지 경매 평균 유찰도 3.5회입니다. 결론은 권리는 확약 덕분에 정리됐지만, 가격은 하락장과 낮은 환금성을 감안해 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
