수원지방법원 2025타경101497. 안양시 만안구 안양동 안차랑더클래스씨동 402호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 5층 건물 중 4층이고 대상 면적은 42.65㎡입니다. 현재 소유자는 주식회사수성이노베이션입니다.
이 사건의 핵심은 근저당이나 후순위 압류가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 구희철은 2020.04.23 점유를 시작했고 2020.04.24 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 그보다 이른 2020.03.25입니다. 반면 말소기준은 2022.04.12 국의 압류입니다. 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 이 임차인의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않는 한 그 부족분이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101497 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 717-15 안차랑더클래스씨동 4층 402호 |
| 도로명 | 경기도 안양시 만안구 장내로 50-16 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대주택) · 42.65㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사수성이노베이션 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 204,800,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 244,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 말소기준은 2022.04.12 국의 압류입니다. 그 뒤의 안양시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 국민건강보험공단 압류, 안산시 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정, 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 임차인 구희철의 전입·점유·확정일자는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 이 사건은 후순위 등기가 지워진다는 사실만으로 안전하다고 판단할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구희철 전유부분 전부 · 주거 | 점유 2020.04.23 전입 2020.04.24 확정 2020.03.25 | 255,000,000원 질권설정금액 244,800,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.06.26 | 미배당 잔액 인수 |
임차권등기에는 임대차계약일자 2020.03.22, 점유개시일자 2020.04.23, 주민등록일자 2020.04.24, 확정일자 2020.03.25가 기재돼 있습니다. 또한 서울보증보험 주식회사가 2021.05.25 대위변제한 내용과 임차보증금반환채권의 질권설정 내용이 함께 기재돼 있습니다. 이는 별도의 두 번째 임차인이 있다는 뜻이 아니라, 실제 임차인은 구희철 1명이고 보증금 반환채권에 대위·질권 관계가 연결된 구조입니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 비교해야 한다
이 사건에서 최저매각가 204,800,000원을 그대로 시세와 비교하면 왜곡됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커져 매수인의 실질취득 총액은 임차보증금 약 255,000,000원 수준으로 수렴합니다. 즉 “1회 유찰되어 2.048억으로 싸졌다”는 판단은 권리구조를 반영하지 않은 계산입니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 256,000,000원 | 감정 기준 |
| 현재 최저가 | 204,800,000원 | 1회 유찰 · 감정가 80% |
| 실질취득 판단 기준 | ≈ 255,000,000원 | 대항력 보증금 인수형 |
| 확인 실거래 | 380,000,000원 | 2023.10 · 44.65㎡ · 5층 · 표본 1건 |
확인되는 실거래는 2023.10의 380,000,000원 1건입니다. 면적은 44.65㎡, 층은 5층입니다. 실질취득 약 255,000,000원은 이 거래금액보다 낮지만, 이 한 건은 매각기일 2026.09.22보다 상당히 앞선 거래이고 표본도 단 1건입니다. 따라서 380,000,000원 하나만으로 현재 시세가 3.8억이라고 확정하거나 가격 가점을 크게 주는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,667,200원 |
| 1. 임차인 구희철 보증금(우선변제) | 244,800,000원 | 201,132,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,682,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 244,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차인에게 201,132,800원이 배당되고 244,800,000원 기준 부족분 43,667,200원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 실지조사일 현재 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 입지. 안양예술고등학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4.5미터 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 4층 402호이며, 위생·급배수·도시가스·화재탐지·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역·상대보호구역 등에 포함됩니다. 감정 기재상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 토지. 3필지 일단, 등고평탄한 부정형이며 공시지가는 1,910,000원/㎡입니다. 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 환금성. 안차랑THECLASSC동은 12세대, 준공일 2020.01.07입니다. 확인 실거래가 1건뿐이고 제공 경매 통계는 평균 유찰 1.0회, 매각률 0.0%여서 가격 검증 표본이 얇습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가를 투자원가로 보지 말 것. 이 사건의 투자원가는 204,800,000원이 아니라 대항력 임차보증금 미배당 잔액을 더한 실질취득액입니다.
- 임차보증금 255,000,000원 확인. 질권설정금액 244,800,000원과 임차보증금 255,000,000원이 다르므로 배당요구채권·대위변제·질권 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 있으므로 당해세가 선순위로 차감되면 임차인 실제 배당액이 줄고 매수인 인수잔액이 더 커질 수 있습니다.
- 유찰을 가격 할인으로 착각하지 말 것. 2회·3회 유찰 시에도 임차인 미배당액이 증가하므로 실질취득 총액은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다.
- 시세 재확인. 확인 실거래는 2023.10의 380,000,000원 1건뿐이므로 2026.09.22 입찰가 판단에는 현재 인근 다세대 실거래와 매물가 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기 및 세금채권 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.048억 낙찰”이 아니라 “2.55억 인수형”
이 물건은 1회 유찰되어 감정가 256,000,000원에서 최저매각가 204,800,000원으로 내려왔습니다. 표면적으로는 확인 실거래 380,000,000원보다 크게 낮아 보입니다. 하지만 그 비교는 대항력 있는 임차인 구희철의 보증금을 빼놓은 계산입니다.
전입 2020.04.24와 확정일자 2020.03.25가 말소기준 2022.04.12보다 빠르고, 매각물건명세서도 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 커지며, 실질취득은 약 255,000,000원 수준을 중심으로 판단해야 합니다. 여기에 국세·지방세가 배당에서 먼저 빠질 경우 임차인 미배당액은 더 커질 수 있습니다.
확인 실거래 380,000,000원과 비교하면 실질취득액 자체는 낮지만, 그 거래는 2023.10 단 1건이고 이 물건은 12세대 규모의 다세대입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최저가가 싸다”가 아니라 “권리 인수액을 확정하고 현재 시세를 다시 검증한 뒤에만 가격 판단이 가능하다”입니다. 권리구조를 모르고 204,800,000원만 보고 들어가기에는 위험도가 높은 물건입니다.
