수원지방법원 2025타경101497. 안양시 만안구 안양동의 안차랑더클래스 C동 402호입니다. 전용면적 42.65㎡, 5층 건물 중 4층에 위치한 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 감정가가 256,000,000원인데 두 차례 유찰을 거치면서 최저매각가는 163,840,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2020년에 전입한 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다는 것입니다. 말소기준권리인 2022년 국세 압류보다 임차인의 전입이 빠르고, 임차권등기와 매각물건명세서에도 미배당 보증금의 매수인 인수가 명시돼 있습니다.
등기부에는 임차인 구희철의 보증금이 255,000,000원, 서울보증보험 관련 질권설정금액이 244,800,000원으로 구분돼 있습니다. 현재 예상배당은 후자의 금액을 기준으로 작성돼 있습니다. 따라서 배당표에 표시된 인수액만으로 전체 인수위험이 확정됐다고 볼 수 없습니다. 낙찰가를 낮추는 것만으로는 해결되지 않는 보증금 인수형 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101497 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 717-15 안차랑더클래스씨동 4층 402호 도로명주소: 경기도 안양시 만안구 장내로 50-16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택·도시형생활주택) · 전용 42.65㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 경사지붕 · 승강기설비 구비 |
| 사용승인 관련 시점 | 준공일 2020.01.07 |
| 소유자 | 주식회사수성이노베이션 |
| 감정가 | 256,000,000원 |
| 최저매각가 | 163,840,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 244,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유·임차 관계 | 대항력 있는 임차인 구희철 · 임차권등기 있음 |
| 말소기준권리 | 2022.04.12 국세 압류 (갑구 5번) |
① 권리 흐름 — 말소되는 압류보다 먼저 들어온 임차인
말소기준권리는 2022.04.12 국세 압류입니다. 이후 안양시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 국민건강보험공단 압류, 안산시 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정 및 금천구 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
그러나 임차인의 전입일은 2020.04.24로, 말소기준권리보다 훨씬 빠릅니다. 임차권등기가 2024년에 이루어졌다고 해서 임차인의 선행 대항력이 없어지는 것은 아닙니다. 임차권등기에는 기존 계약과 전입·점유·확정일자가 기재돼 있고, 매각물건명세서도 미배당 보증금 인수를 명시합니다.
임대차보증금 255,000,000원.
전입일 2020.04.24, 확정일자 2020.03.25.
배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수합니다. 이 권리는 후순위 압류가 소멸한다는 사실과 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수형 보증금
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 구희철 |
전유부분 전부 점유개시 2020.04.23 전입 2020.04.24 |
2020.03.25 |
255,000,000원 질권설정 244,800,000원 |
대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
구희철은 말소기준권리 이전에 전입했고, 확정일자도 갖추고 있습니다. 2024.06.26 임차권등기가 마쳐졌으며 배당요구도 있는 것으로 확인됩니다. 따라서 배당을 받을 수 있지만, 배당을 받는다는 사실과 보증금이 전액 회수된다는 사실은 다릅니다. 부족한 보증금에 대해서는 매수인 인수 가능성이 남습니다.
등기에는 서울보증보험 주식회사가 대위자로 기재돼 있습니다. 이는 임차보증금반환채권에 대한 질권설정 및 대위변제와 연결된 권리관계입니다. 서울보증보험을 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 구희철 1명이며, 임차보증금과 질권설정금액을 각각 독립된 보증금으로 합산해서도 안 됩니다.
③ 실질취득 분석 — 낙찰가 할인은 보증금 인수로 상쇄된다
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액은 3,093,760원, 임차보증금 예상배당은 160,746,240원입니다. 배당모형상 임차인 배당채권 244,800,000원에서 이 금액을 제외한 84,053,760원이 매수인 인수액으로 표시됩니다.
| 현재 최저매각가 | 163,840,000원 |
|---|---|
| 임차인 예상배당 | 160,746,240원 |
| 표시 매수인 인수액 | 84,053,760원 |
| 표시 실질취득 | 247,893,760원 |
| 등기부 전체 보증금 | 255,000,000원 |
| 전체 보증금 기준 잔액 | 94,253,760원 (동일 배당액 가정) |
| 전체 보증금 기준 실질취득 | 258,093,760원 (조건부 계산) |
표시 실질취득액은 최저매각가에 예상 인수액을 더한 금액입니다. 전체 보증금 기준 계산은 동일한 임차인 배당액과 나머지 보증금 전액의 인수를 가정한 조건부 수치입니다. 질권·대위변제, 조세 우선배당 및 실제 인수 범위에 따라 달라질 수 있으며, 취득세·명도비·기타 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 입찰가는 내려가도 총부담은 비슷하다
| 시나리오 | 최저가 | 표시 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 감정가 64% |
163,840,000원 | 84,053,760원 | 247,893,760원 |
| 3회 유찰 감정가 51.2% |
131,072,000원 | 116,363,008원 | 247,435,008원 |
| 4회 유찰 감정가 40.96% |
104,857,600원 | 142,210,406원 | 247,068,006원 |
매각가가 163,840,000원에서 104,857,600원까지 내려가는 시나리오에서도 표시 실질취득은 247,893,760원에서 247,068,006원으로 소폭 변할 뿐입니다. 매각가 감소분의 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 상쇄되기 때문입니다. 여기에 등기부상 전체 보증금과 질권설정금액의 차이까지 감안하면 추가 유찰을 기다리는 것만으로 가격 메리트가 크게 개선되지는 않습니다.
각 회차의 실질취득은 해당 시나리오의 매각가와 표시 인수액을 합산한 값입니다. 전체 보증금 255,000,000원에 대한 추가 인수 가능성은 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 시세 비교 — 오래된 거래 1건으로 현재 가격을 단정할 수 없다
안차랑THECLASSC동은 12세대 규모이며, 확인되는 매매 비교사례는 2023년 10월의 거래 1건입니다. 해당 거래는 전용 44.65㎡, 5층, 거래가 380,000,000원입니다. 경매 대상은 전용 42.65㎡, 4층으로, 면적과 층도 완전히 일치하지 않습니다.
| 거래월 / 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 실거래 | 44.65㎡ | 5 | 380,000,000원 |
| 경매 감정가 | 42.65㎡ | 4 | 256,000,000원 |
| 현재 최저가 | 42.65㎡ | 4 | 163,840,000원 |
| 표시 실질취득 | 42.65㎡ | 4 | 247,893,760원 |
| 전체 보증금 기준 가능액 | 42.65㎡ | 4 | 258,093,760원 |
최저가 163,840,000원은 과거 거래가 380,000,000원의 43.1%에 해당합니다. 그러나 이는 보증금 인수액을 제외한 낙찰가만 비교한 수치입니다. 인수액을 반영한 실제 부담은 훨씬 높습니다.
또한 380,000,000원 거래는 2023년 10월 사례입니다. 매각기일인 2026년 10월과 상당한 시간 차이가 있고, 거래 표본도 1건뿐이므로 이를 현재의 최근 12개월 평균 시세라고 볼 수 없습니다. 현재 시장의 가격 추세나 동일 면적의 최신 거래를 확인하지 않은 상태에서 과거 거래가격 대비 할인율을 근거로 저렴하다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
⑥ 예상배당표 (매각가 163,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,093,760원 |
| 1. 임차인 구희철 보증금(우선변제) | 244,800,000원 | 160,746,240원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,682,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 서울보증보험 | 244,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수(배당 외) | — | 84,053,760원 |
집행비용 3,093,760원은 추정치입니다. 표시된 매각대금 배분은 집행비용과 임차인 우선변제액으로 전부 소진됩니다. 주택도시보증공사 가압류와 서울보증보험 청구채권은 이 배당모형에서 0원으로 계산됩니다. 다만 임차보증금 관련 대위·질권 관계와 청구금액은 중복 산정하지 않아야 합니다. 국세·지방세 등 당해세와 최우선변제는 미반영돼 있으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 배당금이 아니라 별도 부담입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양예술고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교가 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.01.07 준공된 5층 철근콘크리트 건물입니다. 도시가스·위생·급배수·승강기설비 등을 갖추고 있으며, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4.5m의 포장도로에 접합니다. 토지는 3필지가 일단을 이루고 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며, 과밀억제권역·상대보호구역·대기관리권역 등에 해당합니다. 공시지가 표기액은 1,910,000원/㎡입니다. 토지거래허가구역 지정 이력의 기재기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 입찰 시 적용 여부를 새로 확인할 필요가 있습니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 건물 규모는 12세대이고 확인되는 매매 비교사례는 2023년 거래 1건입니다. 이 표본만으로 현재 매매 수요나 적정 처분가격을 충분히 판단하기 어려워 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 전액 확인. 구희철의 실제 임차보증금 255,000,000원, 질권설정금액 244,800,000원, 대위변제 내역 및 미변제 잔액을 각각 대조해야 합니다.
- 대항력·임차권등기 확인. 전입일 2020.04.24와 말소기준권리 2022.04.12의 선후관계 및 임차권등기에 기재된 임대차관계를 다시 확인해야 합니다.
- 배당요구·인수 범위 확인. 우선변제 배당예상액만으로 인수액이 확정되지 않습니다. 매각물건명세서의 미배당 보증금 인수 문구와 질권자·대위자의 채권관계를 함께 검토해야 합니다.
- 국세·지방세 우선순위. 압류 5건에 관해 체납세액, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 세금 우선배당이 발생하면 임차인 배당금과 매수인 인수 부담이 달라질 수 있습니다.
- 중복채권 경계. 주택도시보증공사 가압류와 서울보증보험의 경매신청채권, 임차보증금 관련 질권·대위변제액을 독립된 매수인 인수채무처럼 단순 합산해서는 안 됩니다.
- 가격 상한은 실질취득 기준. 최저가 163,840,000원이 아니라 매각대금과 보증금 인수액을 합한 금액을 기준으로 현시점의 적정가격과 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 추가 유찰 시 최저매각가는 감소하지만 표시된 인수액은 증가합니다. 낙찰가 인하분이 곧 투자수익 증가분이라는 판단은 피해야 합니다.
- 실거래·환금성 검증. 2023.10 거래 1건으로 현재 시세를 확정하지 말고, 입찰 전 동일 면적 및 인근 유사 다세대주택의 최근 거래·매물·실제 매수 수요를 확인해야 합니다.
- 점유·명도와 관리비. 실제 점유자, 임차권자의 인도 조건, 명도 협의 가능성 및 미납 공용관리비를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 관계자료, 배당 관련 서류와 법원 매각정보를 최종 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 낙찰가가 64% 취득가를 뜻하지 않는다”
이 물건의 가장 큰 위험은 최저매각가가 아니라 낙찰 이후에도 남을 수 있는 임차보증금입니다. 감정가 256,000,000원에서 최저가가 163,840,000원으로 내려갔지만, 배당모형상 매수인 인수액 84,053,760원을 더하면 표시 실질취득은 247,893,760원입니다.
게다가 등기부상 임차보증금은 255,000,000원으로, 배당모형에서 사용한 질권설정금액 244,800,000원보다 큽니다. 이 차이와 조세 우선배당의 영향을 확인하지 않으면 최종 인수액을 확정할 수 없습니다. 추가 유찰이 진행돼도 인수액이 늘어나기 때문에 실질취득 부담은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다.
과거 2023년 실거래 380,000,000원은 참고할 수 있지만 현재 시세라고 단정할 수 없습니다. 12세대 규모와 부족한 거래 표본까지 감안하면 낙찰가격의 할인율을 투자 매력으로 환산하기 어렵습니다.
결론은 권리 인수위험이 큰 보수적 접근 대상입니다. 매각물건명세서가 명시한 대항력 임차보증금, 대위변제·질권 관계, 조세 우선배당을 먼저 확정해야 합니다. 그다음 실질취득 총액과 검증된 현시점 시세를 비교해야 합니다. 단순히 두 번 유찰돼 감정가의 64%가 됐다는 이유로 입찰할 물건은 아닙니다.
