수원지방법원 2025타경53047. 광명시 광명동 미르젠 에이동 3층 301호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 286,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부만 보면 2020-11-17 설정됐던 67,100,000원 근저당권은 2022-04-12 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022-11-17 에이캐피탈 주식회사의 270,807,095원 가압류입니다.
그러나 이 사건은 등기부의 후순위 권리 소멸만 보고 끝낼 수 없습니다. 주거로 점유한 김영진은 2020-04-09 전입해 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 것으로 조사됐고, 2020-03-09 확정일자와 2025-08-11 배당요구도 확인됩니다. 따라서 실제 임대차 보증금과 배당액을 확인하지 않은 상태에서는 낙찰자가 떠안을 미배당 보증금을 0원이라고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53047 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 광명동 104-2 미르젠 에이동 3층301호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브(철근콘크리트)지붕 7층 건 내 3층 301호 |
| 소유자 | 이경문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 286,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 임차인이 먼저다
과거 2020-11-17 설정된 근저당권은 2022-04-12 해지로 말소됐습니다. 이후 남아 경매의 기준이 되는 권리는 2022-11-17 에이캐피탈 주식회사 가압류입니다. 2025-05-08 인천수산업협동조합 가압류와 2025-08-12 강제경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영진 | 에이동 301호 | 주거 | 2020-04-09 | 2020-03-09 | 미상 | 2025-08-11 | 대항력 있음 우선변제권 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인은 김영진 1명입니다. 다만 보증금 액수가 확인되지 않아 배당으로 얼마를 회수하고 얼마가 남는지 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수 0원이나 특정 실질취득액을 확정하는 것은 위험합니다.
② 가격 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 감정가와 같은 286,000,000원입니다. 유찰 시 제공된 시나리오는 1회 유찰 228,800,000원, 2회 유찰 183,040,000원입니다. 그러나 이 사건에서는 낙찰가 자체보다 선순위 임차인의 미배당 보증금을 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 286,000,000원 | 265,612,889원 | 임차인 보증금 확인 전 실질취득 미상 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 228,800,000원 | 322,012,089원 | 낙찰가 하락만으로 가격 메리트 판단 금지 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 183,040,000원 | 367,131,449원 | 미배당 임차보증금 확인 필요 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 떠안을 금액이 늘어 실질취득액이 단순히 함께 내려가지 않을 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 286,000,000원·228,800,000원·183,040,000원 중 어느 회차도 최저가만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 286,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 산출 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,804,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 에이캐피탈 주식회사 | 270,807,095원 | 270,807,095원 |
| 갑구 9번 가압류 · 인천수산업협동조합 | 26,001,794원 | 10,388,905원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 김영진 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
산출상 채권총액은 546,808,889원, 채권자 배당액은 281,196,000원, 미배당은 265,612,889원입니다. 다만 선순위 임차인의 보증금·우선변제 배당이 확인되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광명초등학교 북서측 인근으로 다세대·다가구주택, 재개발 공사 중인 대단지 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 일반시내버스 정류장이 있으며, 남측 인근에 수도권전철 7호선 광명사거리역이 위치합니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 임차인 점유 용도는 주거로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 3층 301호로, 승용승강기·차량리프트·급배수·위생·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다. 공시지가는 3,424,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 김영진의 실제 보증금과 계약 당사자, 계약기간을 확인해야 합니다.
- 미배당 인수액 계산. 2020-04-09 전입·2020-03-09 확정일자·2025-08-11 배당요구를 기준으로 실제 배당 후 남는 보증금을 계산해야 합니다.
- 김영진의 이중 지위 확인. 임차인 김영진과 경매개시결정 채권자 김영진의 관계, 250,000,000원 청구의 원인을 확인해야 합니다.
- 가장임차인 여부 확인. 관계인 가능성 경고가 있으므로 전입세대열람, 점유관계, 임대차계약 원본과 실제 금전 지급관계를 대조해야 합니다.
- 301호 특정. 건축물현황도와 현관문 호수표식이 상반되므로 실제 301호 위치를 현장에서 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보고 입찰하지 않기. 228,800,000원이나 183,040,000원으로 내려가더라도 미배당 보증금이 확인되지 않으면 실질취득액은 여전히 미상입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당 관련 원문서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 보증금 확인이 먼저”
이 사건의 핵심은 후순위 가압류가 소멸하느냐가 아닙니다. 말소기준은 2022-11-17 에이캐피탈 가압류이고, 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 김영진은 2020-04-09 전입한 선순위 대항력 임차인이며 2020-03-09 확정일자와 2025-08-11 배당요구까지 갖추고 있습니다.
그런데 가장 중요한 보증금이 미상입니다. 따라서 매각가 286,000,000원은 물론 1회 유찰 228,800,000원, 2회 유찰 183,040,000원에서도 미배당 보증금까지 더한 실질취득액을 현재 확정할 수 없습니다. 게다가 임차인과 경매개시결정 채권자가 김영진으로 겹치고, 301호의 현황도 위치와 현관 호수표식도 상반됩니다.
등기 후순위 권리는 정리되지만, 임차인과 목적물 특정 리스크는 아직 열려 있습니다. 이 물건은 최저가가 얼마까지 내려가는지를 먼저 볼 사건이 아니라, 김영진의 실제 보증금·배당순위·미배당액과 301호의 정확한 위치를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
