수원지방법원 2025타경101564. 안양시 만안구 안양동의 안차랑더클래스 C동 302호, 전용 42.65㎡ 다세대주택입니다. 감정가 2억7,600만 원에서 두 차례 유찰되면서 최저매각가는 약 1억7,664만 원까지 내려왔습니다. 겉으로는 상당한 할인이 적용된 물건처럼 보이지만, 등기부에 있는 지종규 명의 주택임차권을 확인하면 이야기가 달라집니다. 임차인의 최초 전입·점유개시일은 2020년 3월 3일이고 최초 확정일자는 2020년 2월 18일입니다. 말소기준권리인 안양시 압류일 2024년 2월 7일보다 훨씬 앞섭니다.

주택임차권등기는 2024년 3월 22일에 이루어졌지만, 임차권등기일이 말소기준권리보다 늦다는 사실만으로 기존 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 최저가 176,640,000원이 아니라 보증금 인수까지 포함한 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차인의 대항력

이 사건의 말소기준권리는 2024년 2월 7일 안양시 압류입니다. 그 후 이루어진 한국주택금융공사의 강제경매개시결정과 주택도시보증공사의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 지종규의 임차관계는 2020년에 시작됐고, 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계

확인된 대항력 임차권자는 지종규 1명입니다. 별도로 윤현석의 전입 사실이 확인되지만 보증금·확정일자·실제 점유 부분은 확인되지 않았습니다. 윤현석의 전입일 2024.08.30은 말소기준권리보다 늦으므로, 확인된 전입 기록상 선순위 대항력은 없습니다. 다만 실제 임대차관계와 점유 상태는 명도 전에 재확인해야 합니다.

③ 낙찰가가 내려가도 실질취득이 크게 줄지 않는 이유

대항력 임차인의 보증금은 255,000,000원입니다. 현재 최저매각가로 낙찰되고 예상 집행비용 3,272,960원을 공제하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 173,367,040원입니다. 따라서 남는 보증금 81,632,960원은 매수인이 부담하는 것으로 계산됩니다.

실질취득 추정액은 낙찰대금과 임차보증금 인수액의 합계입니다. 취득세·등기비용·명도비용·기타 취득 부대비용은 별도입니다. 집행비용 및 배당순위는 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰이 곧 실질취득 할인은 아니다

현재 최저가에서 4회 유찰 가정 가격까지 내려가더라도 실질취득 추정액은 258,272,960원에서 257,382,694원으로 소폭 달라질 뿐입니다. 낙찰가 하락분의 대부분을 증가하는 보증금 인수액이 상쇄하기 때문입니다.

각 회차의 집행비용 추정과 예상배당이 달라 실질취득 합계에 소폭 차이가 발생합니다. 중요한 것은 낙찰가가 크게 내려가더라도 총 취득부담은 약 2억5,500만 원의 보증금 수준에서 거의 고정된다는 점입니다.

⑤ 시세 비교 — 과거 거래 3.8억을 현재 시세로 볼 수 있는가

안차랑THECLASSC동에서 확인되는 비교 실거래는 2023년 10월 1건입니다. 거래가는 380,000,000원으로 현재 실질취득 추정액보다 높습니다. 그러나 이 거래는 시간 차이가 크고 거래면적도 대상 물건과 다릅니다. 현재 가격 메리트의 직접적인 근거로 쓰기에는 한계가 있습니다.

숫자만 비교하면 최저가는 과거 실거래가의 46.5%에 해당합니다. 그러나 이는 보증금 인수액을 제외한 수치입니다. 실제로 비교해야 할 실질취득액 258,272,960원은 과거 거래가의 약 68.0%입니다.

⑥ 예상배당표 (매각가 176,640,000원 가정)

현재 최저가 낙찰을 전제로 한 추정배당입니다. 집행비용 3,272,960원 및 지종규 배당 173,367,040원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 한국주택금융공사와 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 해당 채권의 미배당액 전체가 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안양시 만안구 안양동, 안양예술고등학교 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재한 일반주택지대입니다.
• 교통. 간선도로인 병목안로까지 약 300m, 전철 1호선 안양역까지 약 1.5km 거리입니다. 감정평가상 간선도로 및 대중교통시설 접근성은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 2020.01.07 준공된 12세대 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 3층이며, 위생·급배수·난방·방화·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 북동측 폭 약 3m 포장도로와 접하고 있으며 통행 및 승용차 접근이 가능합니다. 도로 폭과 실제 주차 여건은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 대기관리권역, 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 1,910,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 내부 상태와 실제 유지보수 비용은 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대주택이고 확인되는 매매 표본이 1건뿐이므로 거래가격의 대표성과 매각 가능 가격을 폭넓게 검토해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 재확인. 지종규의 전입 2020.03.03, 최초 확정 2020.02.18, 증액분 확정 2022.02.22와 보증금 255,000,000원 및 임차권등기 내용을 원본과 대조하세요.
• 미배당 보증금 검증. 최저가 낙찰 가정의 인수액 81,632,960원을 검토하고, 집행비용과 당해세 등 배당 변동에 따른 인수액 증가 가능성도 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 응찰. 최저가만으로 수익률을 계산하지 말고 낙찰가, 인수보증금, 취득세, 등기비용, 명도비용을 모두 포함해 계산하세요.
• 점유관계 조사. 윤현석의 전입 사실과 임대차관계 미상 부분을 확인하고, 지종규 임차권과 실제 점유 상황의 관계를 명확히 해야 합니다.
• 최신 실거래 확인. 2023.10 거래 380,000,000원은 현재 시세로 단정하기 어렵습니다. 최근 유사 면적·유사 층·유사 상태의 거래와 실제 매도호가를 별도로 점검해야 합니다.
• 유찰 후 가격 구조. 추가 유찰을 가정해도 보증금 인수액이 증가하므로, 최저매각가 하락이 실질취득 부담을 얼마나 줄이는지 따로 계산하세요.
• 세금·관리비. 안양시 압류와 관련된 조세 배당순위, 미납 관리비, 기타 공과금 및 매수인 부담 여부를 확인하세요.
• 절차와 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기부·임차권등기명령 관련 자료·매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 내려가도 보증금은 남는다”

이 물건은 감정가 276,000,000원에서 최저가 176,640,000원으로 내려온 2회 유찰 다세대주택입니다. 그러나 핵심은 할인된 최저가가 아니라 255,000,000원의 대항력 임차보증금입니다. 현재 회차에서는 미배당 예상액 81,632,960원이 매수인에게 인수되고, 낙찰가를 합한 실질취득 추정액은 258,272,960원입니다.

추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 임차보증금 부족분이 커지는 구조이므로 실질취득 부담은 보증금 수준에서 쉽게 낮아지지 않습니다. 더구나 비교 거래는 2023년 10월 단 1건으로 현재 가격 경쟁력을 판단할 근거가 부족합니다. 후순위 점유자의 실제 임대차관계도 확인할 필요가 있습니다.

권리 인수 부담은 확실하고, 현재 가격 메리트는 검증이 부족합니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 선순위 보증금 인수액의 확정, 실제 점유관계 확인, 그리고 현재 시세 대비 실질취득액의 안전마진입니다. 단순히 2회 유찰된 물건이라는 이유만으로 적극적인 응찰을 권하기는 어렵습니다.