수원지방법원 2025타경101564. 안양시 만안구 안양동 안차랑더클래스씨동 3층 302호의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 압류나 가압류보다 선순위 임차인의 대항력입니다. 말소기준은 2024.02.07 안양시 압류지만, 임차인 지종규의 주민등록·점유개시는 2020.03.03으로 훨씬 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.03.22에 이뤄졌지만, 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 최저가가 감정가의 80%인 220,800,000원까지 내려왔다는 사실만으로 “감정가 대비 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 현재 가정 배당액은 지종규에게 216,908,800원이고, 남는 보증금 38,091,200원은 매수인 부담입니다. 즉 현재 회차의 실질취득 부담은 258,891,200원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101564 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 717-15 안차랑더클래스씨동 3층302호 |
| 물건종류 | 다세대주택 단위세대 · 방3·거실·주방/식당·욕실 · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 오민서 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 220,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 292,801,614원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 비교 단지 | 안차랑THECLASSC동 · 12세대 · 2020.01.07 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 말소기준권리는 2024.02.07 안양시 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 지종규는 말소기준보다 앞선 2020.03.03 전입·점유를 갖고 있고, 확정일자도 2020.02.18에 받아 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 2022.02.16 보증금 6,000,000원이 증액됐고, 증액분 확정일자는 2022.02.22입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 지종규 | 전유부분 전부 | 2020.03.03 | 2020.02.18 | 255,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 38,091,200원 |
| 윤현석 | 미상 | 2024.08.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력에 따른 인수 대상 아님 |
윤현석은 전입일이 2024.08.30으로 말소기준권리인 2024.02.07보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로, 배당관계 자체는 원본 명세서와 배당요구 여부를 다시 확인할 필요가 있습니다. 이 사건의 실질적인 인수 위험은 지종규의 보증금 미배당분입니다.
③ 유찰돼도 실질취득가가 크게 내려가지 않는 이유
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 220,800,000원 | 38,091,200원 | 258,891,200원 |
| 2회 유찰 시 | 176,640,000원 | 81,632,960원 | 258,272,960원 |
| 3회 유찰 시 | 141,312,000원 | 116,466,368원 | 257,778,368원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준
비교 실거래는 안차랑THECLASSC동의 면적 매칭 거래 1건입니다. 2023.10, 44.65㎡, 5층이 380,000,000원에 거래됐고, 제공된 평균·최신 거래가 모두 380,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 44.65㎡ | 5 | 380,000,000원 |
현재 회차의 실질취득 부담 258,891,200원은 이 실거래 380,000,000원보다 낮습니다. 다만 시세 표본이 2023.10의 1건뿐이므로, 이 한 건만으로 현재 적정가를 확정해 큰 가격 가점을 주는 것은 위험합니다. 특히 다세대주택은 개별 호수의 상태·층·면적에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로 현재 시점의 추가 거래 확인이 핵심입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 220,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,891,200원 |
| 1. 임차인 지종규 보증금 | 255,000,000원 | 216,908,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 292,801,614원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,485,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 지종규에게 배당되고, 보증금 부족분 38,091,200원은 매수인이 인수합니다. 한국주택금융공사와 주택도시보증공사에는 이 가정상 배당액이 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양예술고등학교 남동측 인근이며 다세대주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재한 일반주택지대입니다.
- 교통. 병목안로까지 약 300미터, 전철 1호선 안양역까지 약 1.5킬로미터 거리로 간선도로 및 대중교통 접근성은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 3층이며 위생·급배수·난방·방화·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 폭 약 3미터 포장도로에 접하고 통행 및 승용차 접근이 가능합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 평지로 다세대주택 부지로 이용 중이며 공시지가는 1,910,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 규모의 다세대주택이고 확인된 면적 매칭 실거래가 1건뿐이어서, 입찰 전 주변 유사 다세대의 현재 거래·매물 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가로 계산. 현재 회차 기준 220,800,000원에 인수 예상액 38,091,200원을 더한 258,891,200원을 출발점으로 보세요.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 지종규의 인수액이 81,632,960원, 116,466,368원으로 증가합니다.
- 지종규 배당액 재확인. 실제 배당 결과에 따라 매수인 인수 잔액이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당관계를 최종 확인해야 합니다.
- 윤현석 점유관계 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유부분이 명확하지 않으므로 현황과 명도 관계를 확인하세요.
- 시세 보수적으로 검증. 확인된 비교 실거래는 2023.10의 1건뿐입니다. 현재 시점의 동일·유사 면적 매매사례를 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 배당관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “220,800,000원에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 숫자에서 가장 중요한 것은 최저매각가 220,800,000원이 아닙니다. 지종규의 보증금 255,000,000원 중 배당되지 않는 38,091,200원을 합친 실질취득 부담 258,891,200원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 임차인 인수액이 커져 총 부담은 보증금 수준 부근에 머뭅니다.
현재 확인되는 비교 실거래 380,000,000원보다 실질취득가는 낮아 가격 여지는 있습니다. 하지만 그 거래는 2023.10의 단 1건입니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 감정가의 80%라서 싸다”가 아니라, “대항력 임차인 인수를 포함한 총액이 현재의 실제 다세대 시세와 비교해 얼마인가”로 판단해야 합니다. 권리구조를 이해하면 접근할 수 있지만, 최저가만 보고 들어가면 계산이 틀어지는 유형입니다.
