수원지방법원 2025타경101570. 경기도 의왕시 내손동 라성다세대 비동 4층 402호가 경매에 나왔습니다. 감정가 352,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 225,280,000원입니다. 현재 소유자는 이진하이며, 2017년 5월 24일 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득한 이력이 있습니다. 이후 설정된 서울축산업협동조합 근저당권이 이번 권리분석의 말소기준권리입니다.
가격만 비교하면 눈길이 갑니다. 라성빌라의 확인된 실거래 평균은 293,500,000원, 가장 최근 거래는 2025년 8월 317,000,000원입니다. 이번 최저가는 전체 거래 평균의 76.8%, 집계상 최근 12개월 평균의 71.1%입니다. 다만 실거래가 2건뿐이고 최근 거래도 2025년 8월에 머물러 있습니다. 이 가격 차이가 곧바로 확정적인 투자수익이나 현재 시세 대비 할인율을 의미하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101570 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 내손동 637-16 라성다세대 비동 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 의왕시 내손로 70-7 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지상 4층 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방 3 · 욕실 1 · 거실 · 주방 · 발코니 · 현관 |
| 실거래 비교면적 | 57.99㎡ |
| 소유자 | 이진하 |
| 감정가 | 352,000,000원 |
| 최저매각가 | 225,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 | 주식회사 코리아인베스트먼트대부 |
| 청구금액 | 154,898,082원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 후순위 이력 확인 필요
말소기준권리는 2017년 5월 24일 설정된 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 48,000,000원이며, 원칙적으로 이 근저당권과 후순위 담보권·가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이후 2022년 6월 22일 채권최고액 210,000,000원의 근저당권과 전세금 5,000,000원의 전세권이 설정됐습니다. 2024년 10월 22일에는 현대카드의 13,273,077원 가압류가 등기되었고, 2025년 11월 11일 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기되었습니다.
② 임차·점유 — 신고 임차인은 없지만 임대관계 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자가 소유자인지, 별도의 임차인인지 단정할 수 없습니다. 보증금·전입일·확정일자에 관한 임차인 정보도 확인되지 않으므로 대항력 존재 여부 역시 미상입니다.
예상배당 분석상 매수인의 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 이는 현재 확인된 등기상 권리를 기준으로 한 추정이며, 미확인 점유자의 대항력이나 별도 인수 사유까지 없다고 확정한 판단은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 71.1%, 표본은 단 2건
라성빌라(637-16)는 16세대 규모로, 1991년 7월 19일 사용승인된 건물입니다. 전용 57.99㎡ 기준 확인된 매매 실거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 57.99㎡ | 1층 | 317,000,000원 |
| 2022.09 | 57.99㎡ | 3층 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | 57.99㎡ | 2건 | 293,500,000원 |
| 최근 12개월 집계 | 57.99㎡ | 1건 | 317,000,000원 |
2025년 8월 거래가 317,000,000원으로, 2022년 9월 거래 270,000,000원보다 높습니다. 집계된 과거 거래 대비 상승률은 17.4%입니다. 다만 이는 두 거래 시점 간 비교이며, 2026년 현재까지 상승세가 이어졌다는 뜻은 아닙니다.
| 감정가 | 352,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가 | 225,280,000원 |
| 전체 실거래 평균 | 293,500,000원 |
| 최근 12개월 집계 평균 | 317,000,000원 |
| 최신 실거래 | 2025.08 · 317,000,000원 |
| 최저가 / 전체 평균 | 76.8% |
| 최저가 / 최근 평균 | 71.1% |
| 과거 거래 대비 추세 | +17.4% |
④ 예상배당표 (매각가 225,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,953,920원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사코리아캐피탈대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 13,273,077원 | 13,273,077원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 155,053,003원 |
표는 제시된 예상배당 계산값을 그대로 표시한 잠정 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정치이며, 실제 배당액·배당순위·잔여액은 달라질 수 있습니다. 특히 신청채권자 및 후순위 근저당권 관련 채권의 배당이 반영되지 않아 소유자 잔여액을 확정 배당액으로 볼 수 없습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등도 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인은 동일
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 추정 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 64% | 225,280,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 180,224,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 144,179,200원 | 0원 |
같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 이미 2회 유찰된 상태이므로 감정가 기준 할인은 상당 부분 진행됐습니다. 추가 유찰이 발생하면 최저매각가가 더 낮아질 수 있지만, 이 가격표는 향후 매각이 반드시 해당 회차까지 진행된다는 뜻은 아닙니다.
모든 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 추정됐습니다. 다만 이는 현재 확인된 권리관계를 바탕으로 한 계산이며, 점유자와 임대차 여부에 대한 실제 조사를 대체하지 않습니다. 낙찰가가 낮아져도 미확인 인수 위험이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의왕시 내손2동 주민센터 남서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물의 최상층인 4층 402호입니다. 적벽돌 외벽과 벽지·타일 내벽, 하이샤시 창호를 갖추고 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 12m 포장도로 및 북서측 약 4m 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역 등에 속하며, 토지면적은 473.5㎡이고 공시지가는 3,065,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정 내용이 있습니다. 건물 용도와 매수인 조건에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 1991년 준공된 16세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 대규모 아파트보다 비교거래가 적어 적정가격 판단과 매도 시점 예측에 불확실성이 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았으나, 최상층 누수·방수·내부 노후도는 현장 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2017.05.24 설정된 서울축산업협동조합 근저당권과 후순위 권리의 말소 여부를 등기부 원본으로 검증합니다.
- 근저당권 이전관계 확인. 2022년 설정된 채권최고액 210,000,000원의 근저당권과 2026년 이전·질권 등기의 현재 효력을 대조합니다.
- 신청채권자와 배당 검토. 청구금액 154,898,082원이 예상배당에서 0원 처리된 사유를 확인하고 실제 배당순위를 다시 산정합니다.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상인 만큼 전입세대·확정일자·현황조사·매각물건명세서를 확인하고 실제 점유자를 파악합니다.
- 전세권 확인. 5,000,000원 전세권의 말소, 실제 점유관계 및 인도 절차상 문제 여부를 확인합니다.
- 입찰가 산정. 225,280,000원은 제시된 최근 거래가격보다 낮지만, 거래 표본 부족과 건물 노후·보수비·취득부대비용을 별도로 반영합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 관련 조세채권과 우선변제 여부를 확인합니다.
- 건물 상태. 최상층 누수·방수, 배관·난방·창호의 상태와 내부 수리비를 현장에서 점검합니다.
- 매각기일 확인. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부, 변경·취하 여부 및 입찰 조건을 법원 공고와 사건기록에서 확인합니다.
맺으며 — “가격은 합격권, 권리는 확인 후 판단”
의왕 라성다세대 비동 402호는 2회 유찰을 통해 감정가의 64%까지 내려온 물건입니다. 최저가 225,280,000원은 집계상 최근 거래 평균 317,000,000원의 71.1%에 해당하므로, 가격 자체에는 분명한 검토 가치가 있습니다.
그러나 권리분석의 결론을 단순히 '인수 0원이라 안전하다'로 끝내서는 안 됩니다. 임대관계 미상, 근저당권 이전 이력, 신청채권자 배당 누락은 실제 입찰 전 확인해야 할 중요한 문제입니다. 거래 표본이 적고 건물도 노후화되어 있다는 점을 함께 고려해야 합니다.
종합 판단은 신중 검토형입니다. 제시된 가격은 유리하지만 현재 추정 배당표와 점유관계가 충분히 검증되지 않았습니다. 매각물건명세서·등기부·배당관계·현장조사 결과를 일치시킨 뒤 입찰가격을 결정하는 접근이 타당합니다. 가격은 기회일 수 있지만, 검증이 끝나야 실제 기회가 됩니다.
