수원지방법원 2025타경101570. 의왕시 내손동 라성다세대 비동 4층 402호로, 전용면적은 57.99㎡입니다. 감정평가상 방3·욕실1·거실· 주방·발코니·현관으로 구성된 다세대주택이며 현재 소유자는 이진하입니다. 이진하는 2017년 5월 24일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 서울축산업협동조합의 채권최고액 48,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 210,000,000원 근저당권 계열, 5,000,000원 전세권, 현대카드 가압류와 경매개시결정은 순위상 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 권리 자체의 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 권리가 깨끗하게 정리된다는 사실과 입찰가격이 적정하다는 판단은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101570 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 내손동 637-16 라성다세대 비동 4층 402호 · 경기도 의왕시 내손로 70-7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 57.99㎡ · 지상4층 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방3·욕실1·거실·주방·발코니·현관 |
| 소유자 | 이진하 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 352,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 154,898,082원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 외벽 적벽돌쌓기 · 도시가스난방 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2017.05.24. 접수된 서울축산업협동조합 근저당권 48,000,000원입니다. 2022.06.22. 설정된 210,000,000원 근저당권은 주식회사코리아캐피탈대부에서 상호변경과 채권양도를 거쳐 나라대부금융주식회사로 이전됐고, 관련 질권도 설정됐습니다. 이 권리들은 모두 말소기준보다 뒤입니다.
등기상 주식회사코리아캐피탈대부의 전세금 5,000,000원 전세권도 같은 날 설정됐지만 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 확인된 실제 임차인은 0명이며 보증금 신고도 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 점유 원인은 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 실질취득은 최근 거래의 111%
라성빌라(637-16)는 16세대이며 사용승인일은 1991.07.19.입니다. 전용 57.99㎡ 실거래는 2건으로, 2025.08. 1층 317,000,000원과 2022.09. 3층 270,000,000원이 확인됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 317,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 57.99㎡ | 1 | 317,000,000원 |
| 2022.09 | 57.99㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | 57.99㎡ | 2건 | 293,500,000원 |
| 최근 12개월 | 57.99㎡ | 1건 | 317,000,000원 |
최근 거래는 이전 거래보다 17.4% 높아 하락 추세로 볼 자료는 아닙니다. 그러나 이번 최저가 352,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 317,000,000원의 111.0%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 352,000,000원이며, 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 352,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,728,000원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사코리아캐피탈대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 13,273,077원 | 13,273,077원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 279,998,923원 |
예상표상 채권 합계 66,273,077원은 전액 배당되고 부족액과 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 352,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 281,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 225,280,000원 | 0원 | 0원 |
현재 회차에서는 최저가가 최근 거래보다 높지만, 1회 유찰 시 매각가는 281,600,000원, 2회 유찰 시에는 225,280,000원으로 내려갑니다. 세 회차 모두 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 입찰 판단은 대상 호수의 4층 위치, 내부 상태와 적은 거래 표본을 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내손2동 주민센터 남서측 인근이며 다세대주택·아파트 단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측 노폭 약 12미터 포장도로와 북서측 4미터 막다른 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 중로3류에 저촉됩니다.
- 토지. 평탄한 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 473.5㎡, 공시지가는 3,065,000원/㎡입니다.
- 건물. 위생·급배수·도시가스난방 설비를 갖추고 있으며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 확인된 동일 면적 거래가 2건이어서 가격 표본이 적습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 실질취득 352,000,000원은 최근 실거래 317,000,000원의 111.0%입니다. 인수 0원만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자·전입세대·점유 근거를 확인하세요.
- 전세권 확인. 등기상 5,000,000원 전세권은 매각으로 소멸하는 구조지만 말소 여부와 배당요구 관계를 원본에서 대조하세요.
- 근저당 이전관계. 210,000,000원 근저당권의 이전과 질권 설정, 신청채권자 변경 관계를 최신 등기와 채권계산서에서 확인하세요.
- 배당표 검증. 청구금액 154,898,082원과 예상 신청채권자 배당 0원의 관계를 반드시 확인하세요.
- 내부 상태. 철근콘크리트조 지상4층 건물의 4층 물건이므로 누수·방수·창호·도시가스난방 상태를 현장에서 점검하세요.
- 거래 표본. 최근 12개월 거래는 1건뿐이고 대상 물건과 층도 다릅니다. 두 거래의 평균만으로 낙찰가를 정하지 마세요.
- 원본 대조. 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역과 실거래 원본을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 신건 가격은 높다
이 물건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2017.05.24. 서울축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 확인된 실제 임차인이 없다는 사실만으로 점유까지 확정된 것은 아니며, 임대관계는 미상입니다.
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 현재 실질취득액 352,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 317,000,000원의 111.0%입니다. 거래 추세는 17.4% 상승했지만 표본은 2건, 최근 12개월 표본은 1건뿐입니다. 여기에 신청채권자 배당과 210,000,000원 근저당권 계열이 예상배당표에 반영된 방식도 원본 확인이 필요합니다. 결론은 권리 소멸형·인수 0원, 신건 가격은 최근 시세 이상, 점유와 배당은 재검증입니다.
