수원지방법원 2025타경53108. 시흥시 신천동 신일빌라 나동 2층 301호, 전용 33.06㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 문원태이고, 2021년 12월 19일 매매를 원인으로 거래가액 77,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다.
등기부의 과거 근저당들은 이미 말소됐고, 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2025.08.21 강제경매개시결정입니다. 그런데 경기주택도시공사는 2022.03.29 주민등록, 2022.04.01 점유개시, 2022.03.11 확정일자를 갖고 있으며 2024.04.24 임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 임차권으로, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액이 매수인에게 인수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53108 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 891-18 나동 2층301호 · 도로명주소 경기도 시흥시 두문로 16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 33.06㎡ · 2층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 문원태 · 2021.12.19 매매 · 거래가액 77,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 74,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 73,001,360원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
1988년 한국주택은행 근저당, 2003년 국민은행 근저당, 2008년 용호동새마을금고 근저당은 모두 이미 말소돼 현재 매수인이 떠안을 담보권은 아닙니다. 현재 계산상 말소기준은 2025.08.21 강제경매개시결정입니다. 반면 경기주택도시공사의 전입과 확정일자는 2022년으로 훨씬 빠르고, 2024.04.24 을구 7번 주택임차권까지 등기돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 신고 2명, 보증기관 중복신고 1건
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 경기주택도시공사 전유부분 전부 · 임차권등기 | 2022.03.29 / 2022.03.11 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 시 인수 |
| 주택도시 주거 | 2022.03.29 / 2022.03.11 | 0원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 별도 금액 확인 |
| 보증보험 경기주택도시공사 보증금 대위·승계 신고 | 미상 | 별도 합산 없음 | 판정 제외 | 중복신고 | 보증기관 승계 |
보증보험은 별도의 실제 임차인이 아니라 경기주택도시공사 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 보증금을 추가 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인 신고는 보증기관 중복분을 제외해 2명입니다. 이 가운데 경기주택도시공사의 70,000,000원이 현재 배당 및 인수 계산의 핵심 금액입니다.
③ 시세 비교 — 7,400만원이 7,700만원보다 낮지만 표본은 1건
동일 전용면적 33.06㎡의 확인된 실거래는 2021.12 한 건이며, 2층 거래가 77,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 금액도 77,000,000원이고, 현재 최저가 74,000,000원은 그 96.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 33.06㎡ | 2 | 77,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 33.06㎡ | 1건 | 77,000,000원 |
수치상 신건 최저가는 기준 거래보다 3,000,000원 낮습니다. 다만 비교 거래가 1건뿐이고 거래월도 2021.12이므로, 이를 근거로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하기에는 근거가 약합니다. 특히 이 사건은 유찰 시 최저가가 59,200,000원·47,360,000원으로 내려가도 선순위 보증금 미배당분을 인수하므로 실제 취득부담은 각각 71,465,600원·71,252,480원입니다. 가격 판단은 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수액’으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,732,000원 |
| 1. 경기주택도시공사 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 73,001,360원 | 2,268,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 74,000,000원 가정에서는 경기주택도시공사 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사는 2,268,000원 배당에 그쳐 70,733,360원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액이 최저가 하락을 상쇄한다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 74,000,000원 | 0원 | 74,000,000원 |
| 1회 유찰 80% | 59,200,000원 | 12,265,600원 | 71,465,600원 |
| 2회 유찰 64% | 47,360,000원 | 23,892,480원 | 71,252,480원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 이 사건에서도 1·2회 유찰의 실질취득액은 약 7,000만원대에 고정되는 모습입니다. 따라서 47,360,000원이라는 숫자만 보고 감정가 대비 64%의 저가 매수라고 판단하면 권리분석상 오류입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 신천동 소재 신일초등학교 남측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·저층 아파트·농경지·제조업소 등이 혼재합니다. 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리를 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 다세대주택 내 2층 301호이며, 난방·위생·급배수 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 토지의 다세대주택 건부지이며 남서측으로 도로와 접합니다. 토지면적은 178.8㎡, 공시지가는 1,825,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로2류와 중로2류에 접하고, 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 환금성. 신일빌라나동은 6세대, 1988.10.21 준공으로 확인됩니다. 동일 면적 실거래 표본도 1건뿐이어서 가격 비교 자료가 제한적입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 계산. 유찰 이후에는 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금 인수액을 합친 금액으로 판단해야 합니다.
- 경기주택도시공사 배당액 확인. 보증금 70,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 주택도시 신고분 확인. 대항력·우선변제권이 있는 것으로 기재됐고 보증금 기재액은 0원이므로 실제 권리관계를 매각물건명세서 원문과 배당요구 자료로 다시 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 보증보험 신고는 경기주택도시공사 보증금에 대한 대위·승계이므로 별도의 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 시세 과신 금지. 비교 가능한 실거래가 2021.12의 77,000,000원 1건뿐이므로 현재 74,000,000원이 확실한 저가라고 단정하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가”보다 “인수 후 총액”을 봐야 한다
이 사건은 신건만 보면 감정가와 최저가가 74,000,000원이고, 경기주택도시공사의 70,000,000원 보증금도 전액 배당되는 계산이라 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 이 임차권은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차권이기 때문에 매각대금이 낮아지면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다.
그래서 1회 유찰 59,200,000원이나 2회 유찰 47,360,000원을 액면 그대로 비교해서는 안 됩니다. 인수액을 더한 실질취득은 71,465,600원과 71,252,480원입니다. 확인된 실거래는 2021.12의 77,000,000원 한 건뿐이라 현재 시세 판단에도 여유가 크지 않습니다. 핵심은 싸게 떨어지는 경매가 아니라, 선순위 임차권 때문에 유찰돼도 총 취득부담이 크게 내려가지 않는 경매라는 점입니다.
