수원지방법원 2025타경101580. 안양시 만안구 안양동 엠씨티 8층 802호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 이철기 씨는 2020.04.28. 이 물건을 거래가 264,000,000원에 취득했고 같은 날 안양지구축산업협동조합 앞으로 채권최고액 177,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
이후 2025.11.14. 주식회사 오케이저축은행의 강제경매개시결정, 2025.11.18. 서민금융진흥원의 17,397,276원 가압류가 뒤따랐고 둘 다 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 특정 임차인의 신고·조사 내역은 없으며, 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인이 승계하는 금액이 0원으로 산정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101580 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 392-11 엠씨티 8층 802호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 69.14㎡ · 17층 중 8층 |
| 소유자 | 이철기 (2020.04.28. 거래가 264,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 253,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 49,653,535원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2019년 안양협심새마을금고 근저당은 2020.04.02. 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2020.04.28. 설정된 안양지구축산업협동조합 근저당 177,600,000원입니다. 그보다 뒤의 강제경매개시결정과 서민금융진흥원 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인은 있지만 시장도 내려왔다
엠씨티는 2019.08.01. 사용승인된 25세대 규모이며, 제공된 실거래 8건 중 최근 12개월 거래는 4건입니다. 전체 8건 평균 298,875,000원보다 최근 12개월 평균은 281,250,000원으로 낮고, 최근 거래군과 과거 거래군의 가격 추세도 -11.1%입니다. 따라서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.4㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2026.08 | 69.14㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 74.4㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2025.12 | 74.4㎡ | 10 | 305,000,000원 |
| 2023.10 | 65.71㎡ | 11 | 269,000,000원 |
| 2022.11 | 69.14㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2022.07 | 74.4㎡ | 8 | 392,000,000원 |
| 2022.04 | 67.12㎡ | 9 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 281,250,000원 |
현재 최저가 253,600,000원은 최근 12개월 평균 281,250,000원의 90.2%입니다. 최신 거래 290,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 분명 가격 차이가 존재합니다. 다만 동일 면적 69.14㎡의 2026.08. 2층 거래가가 245,000,000원으로 현재 최저가보다 낮았다는 점도 함께 봐야 합니다. 즉, 단순히 “감정가 대비 80%”라는 이유만으로 싸다고 단정하기보다는 층·면적별 최근 거래를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,350,400원 |
| 1. 근저당 · 안양지구축산업협동조합 | 177,600,000원 | 177,600,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사 오케이저축은행 | 49,653,535원 | 49,653,535원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 17,397,276원 | 17,397,276원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,598,789원 |
현재 회차 253,600,000원에서는 채권자 총 청구액 244,650,811원이 모두 배당되고, 소유자 잔여 4,598,789원이 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당이 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 253,600,000원 | 244,650,811원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 202,880,000원 | 199,239,680원 | 45,411,131원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 162,304,000원 | 159,231,744원 | 85,419,067원 | 0원 |
2회·3회 유찰 시 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 확인된 권리구조에서는 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지 않습니다. 즉 낙찰가 하락과 별개로 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가와 매각물건명세서 모두 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 안양초등학교 남동측 인근으로 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 17층 건물의 8층 802호이며 승강기, 소화전, 도시가스 개별난방, 기계식 주차설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·사다리형 토지이며 북동측 약 20미터, 남동측 약 6미터 도로에 접합니다. 공시지가는 3,542,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 25세대 규모, 제공 실거래 8건이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다. 가격 메리트뿐 아니라 재매각 가능성도 함께 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 중심으로 상한 설정. 전체 평균 298,875,000원보다 최근 12개월 평균 281,250,000원과 최신 거래 290,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대 과거 추세가 -11.1%이므로 현재 최저가가 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 가격 안전마진을 과대평가하면 안 됩니다.
- 동일 면적 거래 확인. 69.14㎡의 2026.08. 거래가 245,000,000원이라는 비교 사례가 있어 층·상태 차이를 현장에서 반드시 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 특정 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 관계를 확인하세요.
- 기계식 주차 확인. 오피스텔의 실제 사용성과 향후 매각성에 영향을 줄 수 있으므로 주차설비 이용 여건을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 및 실거래 원자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘조건부 메리트’
이 물건의 권리구조는 복잡하지 않습니다. 2020.04.28. 안양지구축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 가압류는 소멸합니다. 현재 253,600,000원 기준으로는 채권자 청구액도 전액 배당되며 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 감정가 317,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최근 12개월 실거래 평균의 90.2%까지 내려왔습니다. 다만 시장 자체가 -11.1% 하락 추세이고, 같은 69.14㎡의 2026.08. 거래가가 245,000,000원이었다는 점, 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.1회라는 점을 무시할 수 없습니다. 결론은 권리상 부담은 낮지만, 현재 가격이 무조건적인 저가라고 보기는 어렵다입니다. 최근 거래와 실제 호실 상태를 확인한 뒤 가격 상한을 보수적으로 정하는 유형입니다.
