수원지방법원 2025타경53146. 안산시 단원구 고잔동 618-14의 1층 103호, 전용 36.36㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이평화이며 2022.02.15 매매, 2022.03.04 소유권이전으로 거래가액은 103,000,000원입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이고, 등기상 현재 경매절차의 기준은 2025.08.28 강제경매개시결정입니다.
이 사건의 핵심은 “98,000,000원 임차보증금이 있으니 그대로 인수한다”가 아닙니다. 백성희는 2022.02.17 확정일자, 2022.03.04 전입·점유개시 후 2024.01.25 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 신건 100,000,000원 배당계산만 보면 보증금 98,000,000원 중 97,800,000원이 배당되고 200,000원이 남습니다. 그러나 주택도시보증공사가 백성희의 승계인으로서 2026.05.04 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 관한 200,000원은 실질 인수 0원으로 봐야 합니다.
문제는 그 확약이 백성희 임차권에만 적용된다는 점입니다. 현황조사에는 BATUDAEVA NARANTUIA, BATUDAEVA SARANTUIA, TSOY SELMEG, TSOY KIRA, TSOY KIRILL이 모두 103호에 2024.09.24 전입한 것으로 나타납니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이들을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 따라서 알려진 권리만 반영한 실질취득액은 100,000,000원이지만, 이 점유자들에 관한 추가 인수 위험은 금액 미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔동 618-14 1층 103호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 보화로 43 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 36.36㎡ · 3층 건물 내 1층 103호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 이평화 · 2022.02.15 매매 · 거래가액 103,000,000원 · 2022.03.04 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 98,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약으로 정리, 별도 점유자는 미상
현재 등기에서 핵심 선순위 권리는 백성희의 주택임차권입니다. 백성희는 2022.02.15 임대차계약, 2022.02.17 확정일자, 2022.03.04 전입·점유개시, 2024.01.25 임차권등기를 마쳤습니다. 이후 2025.08.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.09.03 국민건강보험공단 압류가 이어졌고 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 임차인 1명, 별도 점유자 5명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백성희 | 2022.03.04 · 확정일자 2022.02.17 | 98,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원 룰상 부족분 200,000원 · 2026.05.04 확약으로 포기 |
| BATUDAEVA NARANTUIA | 2024.09.24 · 103호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| BATUDAEVA SARANTUIA | 2024.09.24 · 103호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| TSOY SELMEG | 2024.09.24 · 103호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| TSOY KIRA | 2024.09.24 · 103호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| TSOY KIRILL | 2024.09.24 · 103호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
주택도시보증공사는 백성희 임대차보증금 반환채권의 승계인으로 기재되어 있어, 백성희의 98,000,000원과 별개의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 97.1%지만 안전마진은 크지 않다
해당 건물은 15세대, 사용승인일 1994.04.06이며 대상 면적은 36.36㎡입니다. 확인된 실거래 표본은 1건으로, 2022.02 1층 36.36㎡가 103,000,000원에 거래됐습니다. 실거래 평균·최신 거래·최근 지표가 모두 103,000,000원으로 제시되고, 현재 최저매각가 100,000,000원은 그 지표의 97.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 36.36㎡ | 1 | 103,000,000원 |
| 지표 | 36.36㎡ | 1건 | 103,000,000원 |
백성희 임차권의 확약을 반영하면 알려진 권리 기준 실질취득액은 100,000,000원으로 최저가와 같습니다. 수치상 실거래 지표 103,000,000원의 97.1%이지만, 거래 표본이 1건뿐이고 별도 점유자들의 인수 위험이 미상이라는 점을 감안하면 “시세보다 확실히 싸다”라고 평가하기에는 부족합니다. 특히 미상 점유자의 보증금이 확인되면 실질취득 총액 자체가 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 1. 임차인 백성희 보증금(우선변제) | 98,000,000원 | 97,800,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 98,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 백성희 보증금 부족분은 200,000원이지만, 2026.05.04 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 백성희에 대한 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사의 98,000,000원은 백성희 보증금과 별개 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 백성희 인수는 늘지 않는다
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 백성희 부족분 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 100,000,000원 | 200,000원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 80,000,000원 | 19,840,000원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 64,000,000원 | 35,552,000원 | 실질 인수 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금에 가까워지는 구조가 문제입니다. 하지만 이 사건의 백성희 임차권은 확약이 존재하므로 100,000,000원·80,000,000원·64,000,000원 각 시나리오에서 계산되는 부족분을 매수인이 백성희에게 인수하는 구조로 보지 않습니다. 다만 이 결론은 백성희 임차권에 한정되며, 별도 점유자들의 보증금이 확인되면 그 부분은 새로 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 고잔동 소재 충효입구삼거리 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 주택까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1994.04.06 사용승인된 알.씨조 및 조적조 평스라브지붕 3층 건물 내 1층 103호입니다. 기본 급배수설비와 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 15m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 대지 339.0㎡, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 2,092,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 15세대 다세대주택이고 확인된 동일면적 실거래 표본은 1건입니다. 거래 데이터가 얇아 시세 판단의 확실성이 높지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.04 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각절차 원본에 그대로 존재하는지 확인해야 합니다.
- 승계관계 확인. 주택도시보증공사가 백성희 임대차보증금 반환채권의 승계인이라는 관계를 원본 서류에서 대조해 98,000,000원을 별도 채권처럼 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 점유자 5명 확인. BATUDAEVA NARANTUIA, BATUDAEVA SARANTUIA, TSOY SELMEG, TSOY KIRA, TSOY KIRILL의 실제 임대차계약·보증금·점유관계·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 위 점유자들은 전입일만으로 인수 여부를 확정할 수 없습니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 두는 것이 안전합니다.
- 가격 판단. 알려진 권리 기준 실질취득 100,000,000원은 실거래 지표 103,000,000원의 97.1%입니다. 미상 점유자 위험까지 확인한 뒤 가격 메리트를 판단해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 배당계산에 반영되지 않았으므로 원본 배당요구 및 조세채권을 확인해야 합니다.
맺으며 — “98,000,000원은 해결됐지만, 사건 전체가 해결된 것은 아니다”
이 사건은 숫자만 보면 매우 위험해 보입니다. 감정가 100,000,000원에 임차보증금이 98,000,000원이기 때문입니다. 실제 신건 배당계산에서도 200,000원이 미배당됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 백성희의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했으므로, 백성희에 관한 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 곧바로 “권리가 깨끗하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 2024.09.24 전입한 별도 점유자 5명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 이들에게는 백성희에 대한 확약을 그대로 적용할 수 없습니다. 가격도 실질취득 확정분 100,000,000원이 실거래 지표 103,000,000원의 97.1%로, 불확실한 권리를 감수할 만큼 뚜렷한 가격 차이라고 단정하기 어렵습니다. 주된 임차권은 해소, 별도 점유권리는 미확정. 이 사건의 승부처는 가격 자체보다 미상 점유자들의 임대차 실체를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
