수원지방법원 2025타경101586. 안양동 리치하우스 10층 1004호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 등기부상 공유자는 오해환·윤혜옥으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2024.09.24 든솔신용협동조합이 채권최고액 145,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준입니다. 이후 2025.11.18 임의경매개시결정과 2026.04.10 안양시 압류는 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 비교적 단순하지만, 이 사건의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사에는 CUI HAILONG과 QUAN GUILAN이 각각 2022.07.29 전입한 것으로 확인됩니다. 이는 말소기준권리보다 앞선 시점입니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’이라고 단정하는 대신 ‘대항력 가능·미상’으로 판단하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101586 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 622-205 리치하우스 10층 1004호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중임 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 13층 건물 내 10층 1004호 |
| 소유자 | 오해환 2분의 1 · 윤혜옥 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 145,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입을 먼저 봐야 한다
2019.09.23 설정됐던 신탁은 2019.10.17 신탁재산의 귀속으로 정리됐고, 2019.11.13 주식회사대웅산업개발 가압류와 2020.01.13 주식회사에코송이 가압류도 각각 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.09.24 든솔신용협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.02.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다.
② 점유자 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| CUI HAILONG | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| QUAN GUILAN | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에 확인된 실제 점유자 2명입니다. 전입일은 같지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 어느 사람이 임차인인지, 각 보증금이 얼마인지, 배당 후 얼마가 남는지까지 확인해야 비로소 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,076,000원 |
| 2. 근저당권 · 든솔신용협동조합 | 145,500,000원 | 145,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 84,424,000원 |
위 배당은 매각가 234,000,000원 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 현황조사상 선순위 전입 점유자 2명의 보증금이 미상이라, 실제 임차보증금 배당 및 매수인 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차인 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 234,000,000원 | 0원 | 84,424,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 187,200,000원 | 0원 | 38,279,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 149,760,000원 | 0원 | 1,363,360원 |
확인된 근저당 채권만 놓고 보면 2회 유찰 시 149,760,000원에서도 채권 미배당이 없습니다. 그러나 이 사건에서는 이 숫자만으로 입찰가를 판단하면 안 됩니다. 선순위 전입 점유자의 보증금이 얼마인지 확인되지 않았기 때문입니다. 대항력이 인정되는 임차보증금이 존재한다면 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있어, 실질취득비용은 낙찰가보다 높아질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 안양1동 행정복지센터 남서측에 위치하며 근린생활시설, 업무용건물 및 오피스텔 등이 혼재하고 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 13층 건물로, 위생·급배수설비와 지하주차장·승강기가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 북동측 소로변 포장도로와 접합니다. 공시지가는 5,178,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 확인. CUI HAILONG·QUAN GUILAN의 임차인 기재, 보증금, 점유부분, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 전입 선후관계. 두 사람의 전입일 2022.07.29가 말소기준 2024.09.24보다 빠르므로 대항력 성립요건을 별도로 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 여부 역시 미상입니다.
- 실질취득비용 재계산. 인수할 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 압류 관련 확인. 2026.04.10 안양시 압류는 말소기준권리 이후이지만 당해세 등 배당 선순위 조세채권은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사서·매각물건명세서와 임대차관계 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만 임차인은 미확정”
이 물건은 근저당권을 기준으로 한 등기상 소멸관계만 보면 어렵지 않습니다. 하지만 현황조사에는 말소기준권리보다 2년 이상 앞선 2022.07.29 전입 점유자 2명이 확인됩니다. 보증금이 얼마인지, 확정일자가 있는지, 배당요구를 했는지가 확인되지 않기 때문에 현재 단계에서 매수인 인수 0원으로 결론낼 수 없습니다. 감정가와 최저가는 234,000,000원으로 동일한 신건이지만, 실거래 시세 자료도 없어 가격 메리트를 별도로 입증할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건의 우선순위는 가격 계산보다 선순위 전입 2명의 임대차관계를 확정하는 것입니다. 그 결과가 확인된 뒤에야 실제 인수금과 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.
