수원지방법원 2025타경101586. 안양시 만안구 안양동 리치하우스 10층 1004호 오피스텔입니다. 감정가 234,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 149,760,000원으로 낮아졌습니다. 등기상 공유자는 오해환·윤혜옥으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2024.09.24 설정된 든솔신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 해당 근저당권을 기초로 임의경매가 개시되었습니다.
등기권리만 살펴보면 근저당권과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부에 없는 점유·임대차관계입니다. 현황조사에 CUI HAILONG과 QUAN GUILAN이 모두 2022.07.29 전입한 것으로 기재되어 있습니다. 이는 말소기준권리보다 앞선 날짜입니다. 두 사람이 적법한 임차인으로서 점유 등 대항요건을 갖추었다면 보증금이 낙찰자에게 승계될 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101586 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 622-205 리치하우스 10층 1004호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 장내로140번길 14 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 경사지붕 13층 건물 중 10층 1004호 |
| 소유자 | 오해환(지분 2분의 1), 윤혜옥(지분 2분의 1) |
| 감정가 | 234,000,000원 |
| 최저매각가 | 149,760,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 경매신청채권자 | 든솔신용협동조합 |
| 청구금액 | 145,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.24 을구 1번 든솔신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 145,500,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.02.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기 |
| 전입관계 | 2022.07.29 전입자 2명 · 보증금 및 대항력 최종판정 미상 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 오피스텔 건부지 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.22 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 중요하다
등기부상 최초 소유권보존은 2019.09.23이며, 같은 날 주식회사생보부동산신탁 앞으로 신탁등기가 이루어졌습니다. 이후 2019.10.17 신탁재산 귀속으로 오해환·윤혜옥 공유관계가 정리되고 신탁등기는 말소되었습니다.
2019년 주식회사대웅산업개발 가압류 80,000,000원과 2020년 주식회사에코송이 가압류 77,700,000원도 각각 이미 말소된 권리입니다. 현재 권리관계에서 중요한 것은 2024.09.24 근저당권과 그 이전에 이루어진 2022.07.29 전입입니다.
② 전입자·임차관계 분석 — 인수 위험의 핵심
현황조사상 전입자는 2명입니다. 두 사람 모두 2022.07.29 전입으로 기록되어 있으며, 2024.09.24 말소기준권리보다 전입일이 앞섭니다. 그러나 보증금·확정일자·구체적인 점유 부분 및 임대차관계가 확인되지 않아 실제 임차인 수와 대항력 성립 여부는 확정할 수 없습니다.
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| CUI HAILONG | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| QUAN GUILAN | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
두 사람은 보증기관 대위·승계 신고자가 아닌 전입자로 기록되어 있습니다. 다만 동일한 전입일이 곧 별도의 임대차계약 2건을 의미하는 것은 아닙니다. 동일 세대 여부, 계약당사자, 실제 점유 및 보증금의 중복 여부를 확인해야 합니다.
인수형 임차인이 성립하는 경우의 핵심 계산법은 다음과 같습니다.
아울러 전입자 2명의 계약관계가 동일한지, 실제로 임차인이 존재하는지, 전입자가 소유자와 어떤 관계인지도 확인할 필요가 있습니다. 동일한 임대차보증금을 두 사람에게 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 64% 할인이라는 숫자의 함정
감정가 234,000,000원 대비 현재 최저가 149,760,000원은 64%입니다. 다만 이는 어디까지나 감정가 대비 비율이지 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 비교 가능한 실거래가격을 확인하지 못한 상태에서 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 근저당 채권 미배당 | 매수인 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 149,760,000원 | 0원 | 미확정 |
| 3회 유찰 시(51%) | 119,808,000원 | 28,169,312원 | 미확정 |
| 4회 유찰 시(41%) | 95,846,400원 | 51,778,835원 | 미확정 |
미배당액은 근저당 채권 기준의 계산값이며 매수인 인수액이 아닙니다. 각 회차의 집행비용 등을 반영한 시뮬레이션이고, 임차인의 우선변제·미배당 보증금과 조세채권은 확정 반영되지 않았습니다.
낙찰가가 낮아지는 것만으로 실제 취득비용이 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 선순위 임차보증금 인수 여부를 확인한 뒤 실질취득액을 계산하고, 그 금액을 인근 오피스텔 실거래와 비교해야 가격 판단이 가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,896,640원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 든솔신용협동조합 설정 | 145,500,000원 | 145,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(가정) | — | 1,363,360원 |
| 임차보증금 인수 | 미상 | 산정 불가 |
배당표는 기존 채권액 기준 추정입니다. 근저당권 이전 등기로 실제 배당수령권자 확인이 필요하며, 당해세·임차인 우선변제 및 최우선변제 등이 반영되면 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여 1,363,360원도 확정 금액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 안양1동 행정복지센터 남서측에 위치합니다. 근린생활시설·업무용 건물·오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물의 10층 1004호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내부는 벽지 및 타일 마감이며 새시창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 지하주차장 및 승강기가 갖추어져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태와 매각물건명세서 비고 모두 오피스텔 이용으로 기재되어 있습니다. 주거용 아파트와 동일한 가격 및 환금성 기준을 적용하지 않아야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 토지는 오피스텔 건부지로 이용됩니다. 토지거래계약 허가구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등 관련 제한사항은 거래 및 이용계획에 따라 확인이 필요합니다.
- 환금성. 업무·상업시설 혼재 지역의 오피스텔로, 실제 수요와 환금성은 개별 호실 상태·임대관계·인근 유사 물건의 실거래가격을 확인해 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 실체 확인. CUI HAILONG·QUAN GUILAN의 전입일, 세대관계, 실제 점유자, 계약당사자 및 소유자와의 관계를 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 보증금·월차임·확정일자·배당요구 여부를 확인하고, 동일 계약의 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 대항력 및 매수인 인수사항, 점유관계와 매각조건을 입찰 전 최신 문서로 재확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 든솔신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 채권 잔액·배당수령권자를 확인해야 합니다.
- 압류·조세 확인. 안양시의 2026.04.10 윤혜옥 지분 압류와 관련한 조세채권 및 우선배당 가능성을 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 인수 보증금이 존재한다면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 평가해야 합니다. 취득 관련 비용과 명도비용도 별도로 검토해야 합니다.
- 실거래가격 확인. 같은 지역 유사 오피스텔의 최근 12개월 거래, 최신 거래 및 가격 추세를 우선 확인한 뒤 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·점유 문제. 공용부분 미납 관리비, 현재 점유 상태와 인도·명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 규제·이용상태 확인. 토지거래허가구역 등 관련 규제와 오피스텔의 실제 사용·임대 가능 조건을 확인해야 합니다.
- 최신 권리 변동 확인. 등기사항전부증명서 발급일인 2026.08.22 이후 등기 변동과 법원 공고·매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인보다 선순위 보증금이 먼저다”
리치하우스 1004호는 감정가 234,000,000원에서 149,760,000원까지 최저가가 내려온 오피스텔입니다. 등기상 근저당권과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 2022.07.29 전입자 2명은 말소기준권리보다 앞서 있습니다.
문제는 이들이 실제 대항력 있는 임차인인지, 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마를 회수할 수 있는지가 확정되지 않았다는 점입니다. 인수형 임차인이 존재하면 낙찰가를 낮추어도 실질취득비용이 생각보다 줄어들지 않을 수 있습니다. 게다가 최근 실거래 시세와 비교한 가격 경쟁력도 아직 확인되지 않았습니다.
결론은 입찰 보류·선순위 임차관계 우선 확인입니다. 현재 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 저가매수나 안전한 권리관계를 인정하기 어렵습니다. 전입자들의 임대차관계와 보증금 인수 여부가 명확해지고, 실질취득액을 최근 실거래가격과 비교할 수 있을 때 비로소 입찰 여부를 판단할 수 있습니다. 가격은 낮아졌지만, 위험은 아직 숫자로 확정되지 않았습니다.
