수원지방법원 2025타경53155. 안산시 상록구 사동 1335, 시곡길 24의 1층 101호 다세대주택입니다. 이 물건은 표면적인 최저가보다 선순위 임차권을 먼저 봐야 합니다. 등기부상 2019.09.27. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 등재돼 있고, 보증금은 74,000,000원입니다. 주민등록일자는 2015.07.15., 점유개시일자는 2015.07.28.이며, 말소기준으로 계산된 2021.10.05. 안산시 압류보다 앞섭니다. 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 분석돼 있습니다.
다만 한국토지주택공사를 독립된 또 하나의 임차인으로 보아 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 자료상 한국토지주택공사는 정기채의 보증금 대위·승계 기관입니다. 따라서 실제 임차인은 정기채 1명이며, 한국토지주택공사의 74,000,000원은 같은 보증금에 관한 승계 권리로 봐야 합니다. 현재 최저가 86,000,000원에 그대로 낙찰된다는 가정에서는 매각대금 외에 인수보증금 74,000,000원이 추가돼 실질취득 부담이 160,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53155 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1335 1층 101호 · 경기도 안산시 상록구 시곡길 24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 조적조 평스라브지붕 3층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 정하옥 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 86,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 93,199,450원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 7,400만원이 남는다
2003.07.10. 반월농업협동조합 근저당권은 2010.06.15. 이미 말소됐습니다. 2015.02.24. 국민건강보험공단 압류 역시 2015.05.06. 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.10.05. 안산시 압류로 계산돼 있으며, 이후 2022.03.07. 국민건강보험공단 압류와 2025.08.26. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인은 1명, 보증금은 중복합산 금지
| 성명 | 점유 / 권리 | 전입일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정기채 | 101호 | 2024.03.27 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 한국토지주택공사 | 부동산전부 · 주거(임차권등기) | 2015.07.15 | 74,000,000원 | 대항력 있음 매수인 인수 대위·승계 |
정기채의 현황조사상 전입일은 2024.03.27.로 말소기준보다 뒤여서 그 기록 자체만 보면 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았습니다. 한편 한국토지주택공사는 보증기관의 대위·승계 기록으로, 정기채와 별개의 두 번째 실제 임차인이 아닙니다. 따라서 실제 임차인 수는 1명이며, 74,000,000원을 정기채 보증금과 별도로 또 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘8,600만원 + 인수 7,400만원’
현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 86,000,000원인 신건입니다. 그러나 이 물건은 매수인이 인수할 74,000,000원이 있어 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 가정에서는 86,000,000원 + 74,000,000원 = 160,000,000원이 실질적인 취득 부담입니다.
실거래 시세 자료는 제시돼 있지 않아 이 160,000,000원이 주변 시세보다 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하기보다, 동일 지역·유사 면적 다세대 실거래와 직접 비교한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,948,000원 |
| 인수 · 한국토지주택공사 임차보증금 | 74,000,000원 | 0원 |
| 강제경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 93,199,450원 | 84,052,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 86,000,000원 중 집행비용 1,948,000원을 제외한 84,052,000원이 신청채권자에게 배당되는 가정이며, 신청채권 93,199,450원 중 9,147,450원이 미배당됩니다. 한국토지주택공사 임차보증금 74,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 사동 시곡중학교 북측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·점포·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 조적조 평스라브지붕 3층 건물의 1층 101호이며 위생·급배수·소화·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 소로1류와 접하며 토지는 평탄한 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 감정요항표에는 제1종일반주거지역, 토지 정보에는 제2종일반주거지역으로 각각 기재돼 있습니다. 시가지경관지구·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등의 기재도 있어 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
- 환금성. 자료상 7세대 규모이며 준공일은 1996.01.26.입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.2회로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수금액 확인. 주택임차권 보증금 74,000,000원의 실제 잔존채권액과 매각 후 인수 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 대위·승계 중복 방지. 한국토지주택공사는 정기채 보증금의 대위·승계 기관이므로 실제 임차인 2명으로 계산하거나 보증금을 이중 합산하면 안 됩니다.
- 현재 점유 확인. 현황조사상 정기채가 101호에 전입돼 있으므로 실제 점유자·점유원인·인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 86,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 유사 다세대 실거래를 직접 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 임차권등기명령, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부를 서로 대조해 선순위 임차권의 승계 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,600만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 물건의 핵심은 최저매각가가 아니라 선순위 주택임차권입니다. 신건 최저가는 86,000,000원이지만 자료상 매수인 인수 보증금이 74,000,000원이라 현재 회차의 실질취득 부담은 160,000,000원입니다. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 기관이므로 실제 임차인을 두 명으로 세거나 보증금을 중복 계산하면 안 되지만, 그렇다고 74,000,000원의 인수 위험이 사라지는 것도 아닙니다.
실거래 자료가 없어 160,000,000원이 시장가보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 낮아 보인다”는 이유만으로 접근할 물건이 아니라, 선순위 임차권 잔액과 실질취득액을 확인한 뒤 시세와 비교해야 하는 권리분석형 다세대입니다. 현 단계에서는 가격보다 권리 확인이 먼저입니다.
