수원지방법원 2025타경53180. 안산시 상록구 부곡동 686-17 지층 비02호, 전용 28.84㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자는 이길수이며 2008년 6월 23일 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 북삼새마을금고 근저당권 채권최고액 16,800,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 안산시 압류, 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 확인되지 않아 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다. 따라서 현재 회차에서 실질취득가는 최저매각가와 동일한 44,000,000원입니다. 문제는 이 금액을 주변 거래와 비교했을 때입니다. 최근 12개월 평균 거래금액은 20,666,666원, 최신 거래는 21,000,000원으로 집계돼 있으며, 본건 최저가는 최근 12개월 평균의 212.9%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53180 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 686-17 지층 비02호 · 경기도 안산시 상록구 성호로12안길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 28.84㎡ · 지층 비02호 |
| 소유자 | 이길수 (2008.06.23. 강제경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 44,000,000원 / 44,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동해남부새마을금고 / 5,696,907원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 위반건축물 | 매각물건명세서 비고상 옥상 조적조 약 12㎡ 주거용 건축물 및 조립식판넬조 약 18㎡ 주거용 건축물로 인해 위반건축물로 등재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 2008년 6월 23일 북삼새마을금고의 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 설정된 안산시 압류, 국 압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2003~2008년에 설정됐던 다수 가압류와 강제경매개시결정, 2002년 근저당권은 2008년 강제경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 두 배 이상 높은 신건
거래 자료는 총 4건이며, 본건 전용면적은 28.84㎡인 반면 거래 표본은 19.11㎡~21.06㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 절대가격을 그대로 동일 물건 시세로 단정할 수는 없지만, 제공된 최근 가격 흐름은 신건 입찰에 우호적이지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 21.06㎡ | 지층 | 21,000,000원 |
| 2023.05 | 21.06㎡ | 지층 | 21,000,000원 |
| 2023.05 | 19.11㎡ | 지층 | 20,000,000원 |
| 2022.04 | 19.11㎡ | 1층 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 20,666,666원 |
전체 4건 평균은 26,750,000원이지만, 45,000,000원의 과거 1층 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 20,666,666원과 최신 거래 21,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 현재 실질취득가 44,000,000원은 최근 평균의 212.9%이고 최신 거래 21,000,000원의 약 두 배 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,192,000원 |
| 1. 근저당 · 북삼새마을금고 | 16,800,000원 | 16,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,008,000원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 16,800,000원이 전액 배당되는 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 44,000,000원 | 16,800,000원 | 26,008,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 35,200,000원 | 16,800,000원 | 17,366,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 28,160,000원 | 16,800,000원 | 10,453,120원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 35,200,000원, 2회 유찰 시 28,160,000원입니다. 그래도 제공된 최근 12개월 평균 20,666,666원보다는 각각 높은 수준입니다. 표본 면적이 본건보다 작다는 차이를 감안해야 하지만, 적어도 신건 44,000,000원이 싸다는 근거는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트조 및 조적조 2층 건물 내 지층 비02호입니다.
- 입지. 안산시 상록구 부곡동 부곡중학교 북측 인근으로, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,519,000원/㎡, 대지면적은 276.3㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 옥상 조적조 약 12㎡와 조립식판넬조 약 18㎡의 주거용 건축물로 인해 위반건축물로 등재됐다고 기재돼 있습니다.
- 환금성. 15세대 규모, 1991.01.16. 사용승인 건물이며 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격을 시세 할인으로 보지 않기. 44,000,000원은 최근 12개월 평균 20,666,666원의 212.9%입니다.
- 최근 하락 흐름 확인. 최근 거래군 대비 과거 거래군 추세가 -54.1%로 나타납니다. 전체 평균 26,750,000원보다 최근 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 본건 전용 28.84㎡와 거래 표본 19.11~21.06㎡가 일치하지 않습니다. 입찰 전 동일·유사 면적의 추가 비교가 필요합니다.
- 지층 물건 환금성 점검. 최근 지층 거래는 20,000,000원~21,000,000원으로 집계돼 있습니다.
- 위반건축물 확인. 매각물건명세서에 기재된 옥상 위반건축물의 현황과 행정상 부담을 원본 서류 및 관할기관에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 당해세와 체납 관리비 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 괜찮지만 가격은 아니다”
이 사건의 권리 구조는 어렵지 않습니다. 임차인이 없고, 말소기준인 2008년 북삼새마을금고 근저당 이후 권리도 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 가격 분석은 정반대입니다. 실질취득가 44,000,000원은 최근 12개월 평균 20,666,666원의 212.9%, 최신 거래 21,000,000원보다도 크게 높습니다. 최근 가격 추세가 -54.1%이고, 평균 유찰 횟수도 3.3회라는 점을 함께 보면 신건 최저가에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
게다가 본건은 지층 다세대주택이고, 거래 표본 면적이 본건과 일치하지 않으며, 매각물건명세서에는 옥상 건축물로 인한 위반건축물 등재도 기재돼 있습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 환금성과 가격·물건 상태를 함께 보면 보수적으로 접근할 사건입니다.
