수원지방법원 2025타경53191. 안산시 단원구 초지동 초지역메이저타운푸르지오-메트로단지 104동 26층 2602호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 499,000,000원이고, 매각기일은 2026.08.25입니다. 등기상 소유자는 조상연이며, 2016.11.10 매매를 원인으로 2020.06.12 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행 근저당권 255,600,000원이 말소기준입니다.
말소기준 뒤에는 중원산업가스주식회사 근저당권 200,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 9,762,030원, 두 차례의 임의경매개시결정, 안산시 압류가 이어집니다. 이들 등기는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 등기부만 놓고 보면 매수인에게 승계되는 후순위 담보권은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 현장 확인에서는 거주인의 부재로 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53191 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 초지동 803 초지역메이저타운푸르지오-메트로단지 104동 26층2602호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 48.3659㎡ · 방2·거실겸 주방·화장실2 · 35층 중 26층 |
| 소유자 | 조상연 |
| 감정가 / 최저가 | 499,000,000원 / 499,000,000원 (신건) |
| 말소기준 | 2020.06.12 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 255,600,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이에프앤아이대부 주식회사 / 153,367,067원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임대관계는 미상
말소기준은 2020.06.12 농협은행주식회사 근저당권입니다. 중원산업가스주식회사 근저당권, 서울보증보험주식회사 가압류, 오케이에프앤아이대부 주식회사 및 농협은행주식회사의 경매개시결정, 안산시 압류는 모두 말소기준 이후 등기로서 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 4.99억은 최근 12개월 평균의 92.6%
초지역메이저타운푸르지오메트로단지 동일면적 48.37㎡의 최근 실거래 12건입니다. 2026.03부터 2026.08까지 거래가 확인되고, 최근 12개월 평균은 538,916,666원, 최신 거래는 2026.08 590,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 48.37㎡ | 11 | 590,000,000원 |
| 2026.08 | 48.37㎡ | 32 | 570,000,000원 |
| 2026.07 | 48.37㎡ | 8 | 560,000,000원 |
| 2026.07 | 48.37㎡ | 24 | 550,000,000원 |
| 2026.07 | 48.37㎡ | 16 | 520,000,000원 |
| 2026.06 | 48.37㎡ | 27 | 543,000,000원 |
| 2026.06 | 48.37㎡ | 5 | 535,000,000원 |
| 2026.06 | 48.37㎡ | 12 | 519,000,000원 |
| 2026.05 | 48.37㎡ | 15 | 535,000,000원 |
| 2026.04 | 48.37㎡ | 14 | 520,000,000원 |
| 2026.04 | 48.37㎡ | 23 | 525,000,000원 |
| 2026.03 | 48.37㎡ | 34 | 500,000,000원 |
| 평균 | 48.37㎡ | 12건 | 538,916,666원 |
최근 12건의 거래가는 500,000,000원~590,000,000원이고 평균은 538,916,666원입니다. 신건 최저가 499,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 92.6%이며, 최근 12건 중 가장 낮은 거래가 500,000,000원보다도 낮습니다. 최신 거래 590,000,000원과 비교해도 신건 가격 자체는 시세 경쟁력이 있는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 499,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,390,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 255,600,000원 | 255,600,000원 |
| 2. 근저당 · 중원산업가스주식회사 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,762,030원 | 9,762,030원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,247,970원 |
현재 회차 499,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구액 465,362,030원이 전액 배당되고 소유자 잔여 26,247,970원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 초지동 소재 지하철 초지역 북측에 근접하며, 대규모 아파트단지·근린생활시설·공원 등이 소재하는 신흥주거단지입니다.
- 교통. 초지역은 수인분당선·4호선·서해선이 지나며, 버스정류장과 지하철역이 인근에 있고 차량 접근도 용이한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 초지역메이저타운푸르지오메트로단지는 총 1,548세대, 사용승인 관련 기준일은 2019.06.20으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 35층 중 26층이며 외벽은 페인트 및 석재마감, 창호는 하이샷시 유리로 조사됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 2,207,000원/㎡, 공동주택 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 도로·환경. 광로·대로·중로에 접하고 공원·어린이공원에도 접한 것으로 표시되어 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 확인. 거주인 부재로 임대관계가 미상입니다. 전입·점유·보증금·확정일자 확인 전에는 대항력 여부를 단정하지 마세요.
- 가격 기준. 신건 최저가 499,000,000원은 최근 12개월 평균 538,916,666원의 92.6%입니다. 가격 경쟁력은 이미 존재하지만 개별 호수의 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당 원문 대조. 신청채권자 오케이에프앤아이대부 주식회사의 청구액 153,367,067원과 현재 배당 시뮬레이션상 배당 0원 표시가 일치하는지 채권계산 자료를 확인하세요.
- 안산시 압류. 2026.06.19 안산시 압류가 등기되어 있습니다. 매각으로 소멸 표시되어 있으나 실제 조세 배당 관계는 확인이 필요합니다.
- 당해세·최우선변제. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 현장 상태. 시건장치로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했고 건축물현황도에 따라 방2·거실겸 주방·화장실2로 추정되어 있습니다.
맺으며 — “가격은 좋다, 임차관계 확인이 마지막 관문”
이 사건의 장점은 분명합니다. 신건 최저가 499,000,000원이 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 538,916,666원의 92.6%이고, 최신 거래도 590,000,000원입니다. 등기상 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸해 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건을 곧바로 “권리 완전 안전형”으로 단정하기에는 한 가지 확인사항이 남습니다. 감정평가 당시 거주인이 부재해 임대관계가 미상이기 때문입니다. 따라서 결론은 가격은 합격, 등기권리도 양호, 임차관계는 확인 후 입찰입니다. 매각물건명세서·현황조사·전입 및 점유관계를 대조해 임차인 변수가 해소된다면 현재 신건 가격은 최근 실거래 기준으로 경쟁력이 있는 구간입니다.
