수원지방법원 2025타경53213. 시흥시 대야동 예인센스빌 3층 301호, 다세대주택입니다. 김덕진 씨가 2010년 매매로 192,000,000원에 취득했고, 같은 날 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 말소기준은 2010.03.24. 하나은행 근저당권입니다. 이후 세진오토텍·근로복지공단 가압류, 박승광의 강제경매개시결정, 시흥시와 시흥세무서의 압류는 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계는 비교적 단순하지만, 가격 판단에는 주의가 필요합니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 196,000,000원이고 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득액도 196,000,000원입니다. 비교 가능한 것으로 제시된 실거래 평균과 최신 거래는 모두 180,000,000원입니다. 현재 가격은 그 비교값의 108.9%로, 신건 단계에서 가격 우위를 인정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53213 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 481-16 예인센스빌 3층 301호 도로명: 경기도 시흥시 문화마을로16번길 47 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 75.28㎡ · 5층 건물 중 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 김덕진 (2010.02.06. 매매, 2010.03.24. 이전 · 거래가액 192,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 196,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박승광 / 16,103,700원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 규모 / 사용승인 | 8세대 / 2009.05.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2010.03.24. 접수된 하나은행 근저당권입니다. 세진오토텍 가압류 8,688,900원, 근로복지공단 가압류 7,000,000원, 박승광의 강제경매개시결정 및 이후의 압류는 모두 말소기준 뒤에 있어 등기상 매각으로 소멸합니다. 2025.05.16. 시흥세무서 압류는 2025.06.16. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격 비교 — 실거래보다 높은 신건
예인센스빌은 8세대 규모이며 확인되는 실거래 표본은 2건입니다. 두 거래 모두 64.91㎡로, 대상 물건 75.28㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 거래 시점 또한 2021.12.과 2022.02.이므로 현재 가치 판단에 사용할 때 최신성과 비교 가능성을 함께 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 64.91㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2021.12 | 64.91㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 평균 | 64.91㎡ | 2건 | 180,000,000원 |
실거래 평균과 최신 거래는 모두 180,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 196,000,000원은 이 가격의 108.9%입니다. 대상 물건의 면적이 더 크므로 단순 금액만으로 적정가를 확정할 수는 없지만, 거래 표본이 2건에 불과하고 면적도 다르기 때문에 현재 최저가에 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,000원 |
| 1. 근저당권 · 하나은행 | 118,800,000원 | 118,800,000원 |
| 2. 가압류 · 세진오토텍 | 8,688,900원 | 8,688,900원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 7,000,000원 | 7,000,000원 |
| 4. 신청채권자 · 박승광 | 16,103,700원 | 16,103,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 41,863,400원 |
현재 최저가 196,000,000원에서는 집행비용과 채권액이 모두 배당되고 소유자 잔여액은 41,863,400원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 196,000,000원 | 0원 | 41,863,400원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 156,800,000원 | 0원 | 3,212,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 125,440,000원 | 27,708,760원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권 미배당액이 27,708,760원으로 계산되고 신청채권자 박승광의 배당도 0원이 됩니다. 그러나 이는 채권자가 회수하지 못하는 금액이며, 매수인에게 자동으로 승계되는 금액은 아닙니다. 모든 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대야초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 평슬래브지붕 5층 건물의 3층 301호입니다. 위생·급배수·소화전설비와 도시가스 개별난방이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역이며, 토지거래계약 허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한합니다.
- 토지. 토지면적 315.0㎡, 공시지가 2,104,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 8세대 규모이고 확인되는 거래가 2건뿐이며 대상 면적과 거래 표본 면적이 일치하지 않아 매도 시 가격 판단 자료가 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대열람, 현황조사, 매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 대조하세요.
- 근저당 변경 확인. 하나은행 근저당권의 최초 채권최고액 118,800,000원과 변경 후 40,000,000원의 관계 및 실제 피담보채무를 최신 등기에서 확인하세요.
- 가격 비교 보강. 확인된 실거래는 64.91㎡ 두 건으로 대상 75.28㎡와 면적이 다릅니다. 인근 유사 면적 다세대의 현재 거래를 추가 조사해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 실질취득액 196,000,000원은 비교 실거래 180,000,000원의 108.9%입니다. 현재 단계에서는 가격 메리트를 전제로 응찰하지 마세요.
- 세금·관리비 확인. 시흥시와 시흥세무서 압류가 있으므로 당해세 여부를 확인하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 보수적으로
이 물건은 말소기준권리 뒤의 가압류·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 놓고 보면 복잡한 선순위 임차권이나 인수형 권리는 확인되지 않습니다. 그러나 감정가와 실질취득액 196,000,000원은 비교 실거래 180,000,000원의 108.9%입니다.
더구나 실거래는 64.91㎡ 두 건으로 대상 75.28㎡와 면적이 다르고, 예인센스빌은 8세대 규모라 거래 표본도 제한적입니다. 여기에 임대관계가 미상이고 하나은행 근저당권의 채권최고액 변경도 확인해야 합니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 신건 가격 메리트는 확인 불가입니다. 실제 점유와 최신 비교시세를 확인하기 전에는 보수적인 입찰가가 필요합니다.
