수원지방법원 2025타경53240. 시흥 배곧동 문영퀸즈파크배곧 12층 1222호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 한윤종이며, 등기부에는 2024.08.08. 윤동렬의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 임대차계약일은 2022.06.07., 확정일자는 2022.06.17., 주민등록과 점유개시는 2022.07.29.이고 보증금은 185,000,000원입니다.
현재 등기상 과거 우리은행 근저당 120,000,000원은 2022.08.02. 이미 말소됐습니다. 현 경매의 기준이 되는 강제경매개시결정은 2025.09.02.이고, 윤동렬의 전입·점유는 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하면서 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53240 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 206-4 문영퀸즈파크배곧 12층 1222호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 서울대학로278번길 62 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 오피스텔 이용중 |
| 건물 | 2018.06.29. 사용승인 · 철근콘크리트구조 18층 건물 내 12층 1222호 |
| 소유자 | 한윤종 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,124,030원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
과거 우리은행 근저당은 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다. 문제는 윤동렬 임차권입니다. 전입·점유일 2022.07.29.이 2025.09.02. 강제경매개시결정보다 빠르고, 매각물건명세서에서 대항 가능한 임차권으로 명시됐습니다. 배당요구와 확정일자도 확인돼 우선변제권을 행사하지만, 예상 매각대금 160,000,000원에서는 집행비용을 제외한 156,960,000원만 배당돼 28,040,000원이 미변제됩니다. 이 부족분은 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤동렬 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.29. | 2022.06.17. | 185,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
③ 회차별 인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 160,000,000원 | 28,040,000원 | 임차보증금 미배당분 인수 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 128,000,000원 | 59,592,000원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 102,400,000원 | 84,833,600원 | 낙찰가 하락만으로 총 부담 개선 제한 |
현재 회차에서 계산된 인수액은 28,040,000원이고, 1회 유찰 시 59,592,000원, 2회 유찰 시 84,833,600원으로 커집니다. 즉 “유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 그대로 적용되지 않습니다. 이 사건은 대항력 있는 보증금이 매각가보다 커서, 실질취득 관점에서는 보증금 185,000,000원 수준이 기준선이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 윤동렬 보증금 | 185,000,000원 | 156,960,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 199,124,030원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 160,000,000원 가정 시 집행비용 3,040,000원을 제외한 156,960,000원이 임차보증금에 배당되고, 윤동렬의 보증금 부족분 28,040,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 199,124,030원은 이 가정에서 배당액 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이며 실제 감정 이용상태도 오피스텔입니다.
- 입지. 배곧라온초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 중·대규모 아파트단지와 업무시설·판매시설·근린생활시설·공원·학교가 혼재하는 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역이며 공시지가는 2,571,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 2018.06.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 승강기·소화방재·지하주차장·개별난방설비가 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 확인. 현재 최저가 160,000,000원이 아니라 대항력 임차보증금 185,000,000원 수준을 중심으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 배당 후 인수액 확인. 현재 회차 예상 인수 28,040,000원, 1회 유찰 시 59,592,000원, 2회 유찰 시 84,833,600원입니다.
- 임차권등기 확인. 윤동렬의 전입·점유일, 확정일자, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 집합건축물대장 및 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용과 관련 규제를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 주변 오피스텔·업무시설 거래사례를 별도로 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 매각 직전 변동사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 1.6억, 판단 기준은 약 1.85억”
이 사건의 함정은 감정가 160,000,000원이나 신건 최저가 자체가 아닙니다. 윤동렬의 185,000,000원 임차보증금과 대항력이 핵심입니다. 현재 가격에서 낙찰돼도 28,040,000원의 미배당 보증금이 매수인에게 남고, 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 인수액은 59,592,000원, 84,833,600원으로 커집니다. 따라서 이 물건은 최저가 하락을 곧바로 할인으로 해석할 수 없는 인수형 경매입니다. 실거래 비교자료도 없으므로 현재 단계에서 가격 메리트까지 인정하기 어렵습니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 입찰가는 내려가도, 실질취득 부담은 약 185,000,000원 수준을 중심으로 봐야 합니다.
