수원지방법원 2025타경53258. 안산시 상록구 사동의 다세대주택 2층 301호입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 임차권이 2025년 5월 29일에 잡혔다는 사실보다, 박덕환의 전입 2021.05.26·점유개시 2021.05.29가 말소기준인 2024.02.22 압류보다 앞선다는 점입니다. 확정일자도 2021.04.26로 확인되고 배당요구가 있어 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인으로 분석해야 합니다.
현재 회차에서는 매각가 103,000,000원 중 집행비용 2,242,000원을 제외하고도 임차보증금 95,000,000원을 전액 배당할 수 있어 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 1회 유찰 시 매각가가 82,400,000원으로 내려가면서 인수액이 14,483,200원으로 생기고, 2회 유찰 시에는 매각가 65,920,000원에 인수액 30,666,560원이 붙습니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 미배당 임차보증금으로 전환되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53258 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1359 · 경기도 안산시 상록구 분대1길 12 · 2층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방2, 욕실, 거실, 주방 등) · 2층 301호 |
| 소유자 | 주식회사윤가 |
| 소유권 취득 | 2021.04.20 임의경매로 인한 매각 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박덕환 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
현재 소유자 주식회사윤가는 2021.04.20 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 박덕환은 2021.04.23 임대차계약, 2021.04.26 확정일자, 2021.05.26 주민등록, 2021.05.29 점유개시를 갖췄습니다. 말소기준은 2024.02.22 기흥세무서장 관련 압류이며, 박덕환의 전입·점유가 이보다 앞서므로 임차권등기 자체가 말소되더라도 미배당 보증금은 매수인에게 대항할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박덕환 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.26 | 2021.04.26 | 95,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 잔액 인수 |
매각물건명세서에는 같은 전입일·확정일자를 가진 “임차권자” 항목도 별도로 확인되며, 보증금은 미상으로 기재돼 있습니다. 박덕환 임차권과의 중복 여부 및 실제 보증금 관계는 원본을 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 비교표본이 작고 면적도 다르지만, 신건 가격을 싸다고 볼 근거는 없다
제공된 실거래 표본은 총 3건이며 대상 면적 55.02㎡와 거래면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가를 이 물건의 직접 시세로 단정할 수는 없습니다. 다만 최근 12개월 거래는 2026.06의 25,000,000원 1건이고, 전체 평균도 27,600,000원에 불과합니다. 제공된 비교지표상 최저가 103,000,000원은 최근 12개월 평균의 412.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 30.44㎡ | -1 | 25,000,000원 |
| 2022.04 | 36.72㎡ | -1 | 31,000,000원 |
| 2022.02 | 30.44㎡ | -1 | 26,800,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 27,600,000원 |
최근 거래 25,000,000원은 과거 거래 평균보다 낮아 최근 대비 과거 추세가 -13.5%입니다. 표본 면적이 다르므로 절대가격 비교에는 한계가 있지만, 하락 추세와 412.0%라는 가격 격차를 놓고 보면 신건 최저가를 “시세보다 싸다”고 표현할 수 없습니다. 오히려 정확한 55.02㎡ 비교사례가 부족하다는 점 자체가 가격판단 리스크입니다.
③ 예상배당과 유찰 시 실질취득 구조 (현재 매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 1. 임차인 박덕환 보증금 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 박덕환 | 95,000,000원 | 5,758,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 박덕환 임차보증금과 신청채권이 별도 항목으로 표시돼 있으므로 실제 동일채권 여부와 배당순위는 원본 확인이 필요합니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 103,000,000원 | 0원 | 103,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 82,400,000원 | 14,483,200원 | 96,883,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 65,920,000원 | 30,666,560원 | 96,586,560원 |
보증금이 낙찰가를 웃도는 유찰 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어납니다. 1회 유찰 시 실질취득은 96,883,200원, 2회 유찰 시에도 96,586,560원으로 계산됩니다. 즉 표면상 최저가는 82,400,000원·65,920,000원으로 떨어져도 실제 취득부담은 9,500만원대 보증금 수준에 집행비용 영향이 더해진 범위에서 거의 고정됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 사동, 한양대학교 에리카캠퍼스 남동측 인근. 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 지하1층·지상3층 건물의 2층 301호로 외벽 치장벽돌, 내벽 벽지 및 일부 타일, 샷시창호 등의 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 도시가스설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 10미터 내외, 북측 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·시가지경관지구(일반), 소로1류·소로2류 접합, 성장관리권역 등이며 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 현황확인. 공부와의 차이는 없으나 현장방문 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고, 집합건축물대장 현황도면 및 외부관찰에 따른 내용과 실제 현황이 다를 수 있습니다.
- 거래표본. 관련 실거래 표본은 3건이고 대상 면적 55.02㎡와 거래면적이 일치하지 않아 환금성과 적정가격 판단에 불확실성이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 잔액 계산. 현재 회차만 인수 0원입니다. 유찰 시에는 매각가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금 인수액을 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.
- 박덕환 권리관계 원본 대조. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일하고 금액도 각각 95,000,000원으로 표시돼 있어 동일채권·관계인 여부를 등기부, 집행권원, 배당요구서와 대조해야 합니다.
- 추가 임차권 표기 확인. 같은 전입일·확정일자를 가진 별도 “임차권자” 표기의 보증금이 미상으로 나타나므로 박덕환과 중복인지 별도 권리인지 확인해야 합니다.
- 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성이 있어 외부 입찰자가 최고가를 써도 낙찰이 확정되지 않을 수 있습니다.
- 시세 원본 보강. 제공 실거래는 면적이 일치하지 않습니다. 대상 55.02㎡와 직접 비교 가능한 거래사례를 추가 확인하기 전에는 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 내부현황. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 내부 상태와 수리비를 현장 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 전세사기피해자 우선매수권 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득은 거의 내려가지 않는다”
이 사건은 표면적인 최저가보다 임차보증금의 대항력과 우선매수권이 더 중요합니다. 신건 103,000,000원에서는 제공된 배당 계산상 보증금 95,000,000원이 전액 변제돼 인수액이 0원입니다. 하지만 1회 유찰만 되어도 인수 14,483,200원이 생겨 실질취득이 96,883,200원이 되고, 2회 유찰에서도 96,586,560원입니다. 최저가가 65,920,000원까지 내려가도 실제 부담은 9,500만원대에서 크게 내려가지 않습니다.
가격 측면에서도 최근 12개월 거래는 25,000,000원이고 최근 추세가 -13.5%이며, 최저가 대비 최근 시세 비율은 412.0%입니다. 다만 거래면적이 대상 55.02㎡와 일치하지 않으므로 이 숫자만으로 적정시세를 단정해서도 안 됩니다. 결국 이 물건은 가격 비교의 불확실성, 유찰 시 보증금 승계, 전세사기피해자 우선매수권이 동시에 겹친 사건입니다. 신건 인수 0원이라는 한 항목만 보고 안전형으로 분류하기 어렵고, 외부 입찰자는 원본 권리관계와 우선매수권 행사 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
