춘천지방법원 2024타경1410. 속초시 조양동 ‘속초조양동양우내안애오션스카이’ 근린생활시설동 1층 111호입니다. 등기상 소유자는 박비주이며, 2021년 소유권을 이전받으면서 거래가액은 981,677,859원으로 등기됐습니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 672,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 본건의 말소기준권리입니다.
이후의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 국의 압류, 엔에이치농협캐피탈 가압류는 모두 말소기준 뒤의 권리여서 매각으로 소멸합니다. 2023년 배유진의 120,000,000원 가압류는 2024년 이미 말소됐습니다. 따라서 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경1410 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 청호로 8, 근린생활시설동 1층111호 (조양동,속초조양동양우내안애오션스카이) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상2층 중 1층 111호 |
| 소유자 | 박비주 (2021.06.10. 소유권이전 · 등기 거래가액 981,677,859원) |
| 감정가 / 최저가 | 875,000,000원 / 300,125,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 581,210,897원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
핵심은 2021.06.10. 신한은행 근저당입니다. 채권최고액은 672,000,000원이며 이것이 말소기준입니다. 2024년 경매개시결정과 그 뒤 압류·가압류는 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 별도로 승계되는 등기상 권리는 확인되지 않고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유은선 | 2024.03.21 | 30,000,000원 / 1,800,000원 | 2024.11.06 접수 | 대항력 없음 | 미상 확정일자 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 유은선 1명입니다. 전입일은 2024.03.21.로, 말소기준권리인 2021.06.10. 신한은행 근저당보다 뒤입니다. 제공된 권리판정 역시 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 되어 있어 보증금 30,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 배당요구는 2024.11.06. 접수됐지만 확정일자는 미상입니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
감정가는 875,000,000원, 현재 최저매각가는 300,125,000원으로 3회 유찰돼 감정가의 34.3% 수준입니다. 권리 인수액이 0원이므로 권리만 반영한 현재 회차의 실질취득액 역시 300,125,000원입니다.
하지만 감정가 대비 할인율은 실거래 시세와 같은 의미가 아닙니다. 특히 본건은 아파트가 아니라 근린생활시설로 이용되는 물건이므로, 감정가에서 많이 떨어졌다는 이유만으로 ‘저가 낙찰 기회’라고 평가하면 안 됩니다. 이번 판단에서는 감정가 대비 유찰폭까지만 확인되므로, 실제 매매가격·임대수익·공실 가능성을 대조하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 300,125,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,001,750원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 672,000,000원 | 295,123,250원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 8,755,545원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 300,125,000원 가정 시 집행비용 5,001,750원을 제외한 295,123,250원이 신한은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 채권자 전체 미배당은 385,632,295원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 300,125,000원 | 295,123,250원 | 385,632,295원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 210,087,500원 | 206,346,275원 | 474,409,270원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 147,061,250원 | 144,202,392원 | 536,553,153원 | 0원 |
유찰이 계속되면 배당 가능한 금액이 줄어 신한은행을 포함한 채권자의 미배당은 커지지만, 본건의 권리구조상 그 부족액이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다. 현재·4회·5회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 속초고속버스터미널 동측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설·아파트단지·숙박시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 편의성은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 각각 왕복2차선, 북측으로 소로에 접합니다.
- 토지. 부정형 평지의 주상용 건부지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종일반주거지역·시가지경관지구이며 교통광장 저촉, 소로·중로 접합 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 설비. 공용 위생설비·승강기·화재탐지·소화전·지하주차장 시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 인수 없음. 유은선의 전입은 2024.03.21.로 2021.06.10. 말소기준근저당보다 뒤입니다. 보증금 30,000,000원을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
- 명도 확인. 인수 0원과 실제 점유 인도는 별개이므로 현재 영업·점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 34.3%라는 숫자 자체보다 앞선 회차에서 응찰이 성립하지 않은 이유를 우선 점검해야 합니다.
- 근린생활시설 수익성 검증. 실제 매매가격뿐 아니라 현재 임대조건, 공실 가능성, 상권과 해당 호실의 이용가치를 함께 확인해야 합니다.
- 압류 관련 세금 확인. 국민건강보험공단과 국의 압류가 있으므로 당해세·교부청구 등 실제 배당순위에 영향을 주는 금액을 매각기일 전 원본 기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 기록을 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2021년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 유은선의 전입은 2024년으로 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 압류·가압류도 매각으로 정리돼 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 875,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 300,125,000원까지 내려왔지만, 본건은 근린생활시설입니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내리는 것은 위험합니다. 권리는 통과, 가격은 실제 상권·임대조건·거래가 검증 뒤 판단. 이 물건의 승부처는 권리 인수보다 현재 가격의 실질 가치입니다.
