수원지방법원 2025타경53401. 안산시 단원구 와동 100-9의 1층 102호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이길수이고 2011.12.15 매매를 원인으로 2012.02.13 소유권을 취득했으며, 등기 당시 거래가액은 140,000,000원입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.12.27 설정된 윤진업 근저당권 10,000,000원입니다. 이후 성북세무서장 관련 압류와 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순히 “말소기준 이후 권리는 전부 소멸하니 끝”이라고 보면 안 됩니다. 임차관계의 전입·점유개시는 2017.10.13으로 말소기준권리인 2022.12.27보다 빠르고, 확정일자도 2017.08.30입니다. 따라서 원래 구조만 보면 대항력과 우선변제권을 함께 검토해야 합니다. 이번 사건의 핵심은 그 위험을 신청채권자 측 확약이 해소했다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53401 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 100-9 1층 102호 · 도로명 사세충열로4안길 5-14 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 58.72㎡ · 조적조 평스라브지붕 3층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 이길수 (2011.12.15 매매, 2012.02.13 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 110,540,053원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었고, 확약이 승부를 바꿨다
말소기준권리는 2022.12.27 윤진업 근저당권입니다. 반면 실제 임차관계의 전입·점유개시는 2017.10.13, 확정일자는 2017.08.30으로 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 이후 2024.03.20 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기가 설정됐고, 임차보증금은 102,000,000원으로 등기돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명, 승계 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지 실제 임차인 | 2017.10.13 / 2017.08.30 | 보증기관 승계 관계 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 2026.02.26 확약 반영 |
| 한국토지주택공사 보증금 대위·승계 | 2017.10.13 / 2017.08.30 | 102,000,000원 | 기초관계 有 | 배당요구 | 중복 보증금 아님 확약으로 실질 0원 |
| 보증보험 보증금 대위·승계 | 승계 관계 | 별도 합산 없음 | 별도 임차인 아님 | 승계 관계 | 중복 신고 |
실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다. 한국토지주택공사와 보증보험 표시는 보증금 반환채권의 대위·승계 과정에서 나타난 신고로, 이를 각각 별도의 임차보증금으로 더하면 안 됩니다. 특히 102,000,000원 보증금과 승계 신고를 중복 합산해 인수액을 계산하는 것은 잘못된 접근입니다.
③ 가격 판단 — 신건 127,000,000원, 시세 메리트는 단정 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 127,000,000원입니다. 이 사건은 확약으로 임차보증금 인수가 실질적으로 해소됐으므로 현재 회차의 실질취득 역시 127,000,000원으로 봅니다. 다만 동일 면적의 최근 실거래 가격 근거가 확인되지 않아, 감정가나 최저가만 놓고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정할 근거는 없습니다.
또한 이 건물은 7세대, 사용승인 관련 기준일은 1995.08.09로 확인되며 대단지 공동주택과 달리 매도 시 비교 가능한 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다. 따라서 권리상 인수가 사라졌다는 점과 가격 경쟁력을 별개의 문제로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,578,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 2. 근저당 · 윤진업 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 110,540,053원 | 12,422,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 미배당액은 98,118,053원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 조적조 평스라브지붕 3층 건물 내 1층 102호이며 외벽은 적벽돌 및 몰탈위 페인팅, 창호는 샷시조 마감입니다.
- 입지. 안산시 단원구 와동행정복지센터 서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 218.2㎡, 지목은 대, 평지의 가로장방형이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,537,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 건물 규모. 총 7세대이며 사용승인 관련 기준일은 1995.08.09입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.26 제출된 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 매각물건명세서와 사건기록에 그대로 반영돼 있는지 최종 확인해야 합니다.
- 승계관계 중복 계산 금지. 한국토지주택공사·보증보험 표시는 보증금 대위·승계 관계이므로 실제 임차인 수나 보증금 총액에 별도 합산하지 않아야 합니다.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가 127,000,000원을 곧바로 저가로 보지 말고, 와동 인근 유사 다세대의 실제 거래가격을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기 및 승계관계와 별개로 현 점유자의 실제 점유 여부와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 공동주택 공용부분 관련 체납과 기타 현장 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 최신 사건기록을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차관계는 있었지만, 이번 사건은 확약이 핵심이다”
이 물건은 처음 보면 보증금 102,000,000원의 선순위 임차권 관계 때문에 부담이 큰 사건처럼 보입니다. 실제로 전입 2017.10.13은 말소기준권리 2022.12.27보다 빠릅니다. 그러나 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 한국토지주택공사의 승계인으로서 대항력을 포기하고, 미배당 보증금의 매수인 청구권까지 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 그래서 이번 경매에서 핵심 임차보증금의 실질 인수는 0원입니다.
반대로 가격은 아직 합격이라고 말할 수 없습니다. 신건 최저가는 127,000,000원이고 확약 반영 실질취득도 같은 금액이지만, 최근 실거래 비교 근거가 없어 이 금액이 시장보다 싼지 판단할 수 없습니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 정리됐지만, 가격과 7세대 다세대의 환금성은 별도 검증. 이 두 가지를 분리해서 보는 것이 이 사건의 결론입니다.
