춘천지방법원 2024타경1502. 강원특별자치도 속초시 노학동 산157-3의 기타 용도 경매물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사코리아아트호텔이며, 2023.11.01. 상호가 주식회사세미디엔알에서 주식회사코리아아트호텔로 변경됐습니다. 말소기준권리는 2023.07.13. 설정된 포항서부신용협동조합 근저당권 2,860,000,000원입니다. 그 뒤 세림신용협동조합·효천신용협동조합, 최태문 근저당과 여러 경매개시결정, 홍대식 가압류가 이어졌고 현재 남은 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 놓고 보면 인수 구조는 단순합니다. 그러나 이 사건은 일반적인 완성 건물과 다릅니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물을 포함하고, 목록2 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태에서 공사가 중단되어 있습니다. 또한 제시외 2-5 수변전시설은 인접지 지상에 소재하는 것으로 목측됐으며, 정확한 소재는 측량이 필요하고 타인 소유 지상에 있다면 권원이 불분명합니다. 이 부분이 실제 입찰 전 가장 먼저 확인할 쟁점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경1502 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 노학동 산157-3 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록2 건물 사용승인 없음·공사 중단 |
| 소유자 | 주식회사코리아아트호텔 |
| 감정가 / 최저가 | 9,548,418,000원 / 9,548,418,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최태문 / 204,471,232원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발행일 | 2026.08.23 · 춘천지방법원 속초지원 등기계 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 없습니다. 2023.04.04. 에스앤씨종합건설주식회사의 강제경매개시결정은 2023.04.14. 취하로 말소됐고, 2023.05.26. 전세중 명의 소유권이전청구권가등기도 2023.07.12. 해제를 원인으로 2023.07.13. 말소됐습니다. 같은 날 설정된 포항서부신용협동조합 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 2023.07.14. 세림신용협동조합 840,000,000원, 효천신용협동조합 840,000,000원 근저당, 2024.01.22. 최태문 240,000,000원 근저당, 2024.10.02. 최태문 경매개시결정, 2025.05.16. 포항서부신용협동조합 경매개시결정, 2026.07.20. 홍대식 8,000,000원 가압류가 있습니다. 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸합니다.
② 현황·매각 조건 — 이 물건의 진짜 확인 포인트
- 일괄매각. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 목록1. 현황은 ‘대’이며, 매각대상이 아닌 컨테이너 및 이동식화장실이 소재합니다.
- 목록2. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로, 공사가 중단된 상태입니다.
- 수변전시설. 제시외 2-5 수변전시설은 인접지 지상에 소재하는 것으로 목측됐습니다.
- 소재 확인. 수변전시설의 정확한 소재 여부는 측량이 필요합니다.
- 권원 확인. 수변전시설이 타인 소유 지상에 소재하는 경우 그 권원은 불분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,548,418,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 97,884,180원 |
| 1. 근저당 · 포항서부신용협동조합 | 2,860,000,000원 | 2,860,000,000원 |
| 2. 근저당 · 세림신용협동조합 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 3. 근저당 · 효천신용협동조합 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 4. 근저당 · 최태문 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 5. 가압류 · 홍대식 | 8,000,000원 | 8,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,662,533,820원 |
배당 시뮬레이션은 근저당권의 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 하며, 신청채권자 최태문의 사건 청구액은 204,471,232원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 9,548,418,000원 | 0원 | 4,662,533,820원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 7,638,734,400원 | 0원 | 2,771,947,056원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 6,110,987,520원 | 0원 | 1,259,477,645원 | 0원 |
④ 물건성·환금성 메모 (매각물건명세서 기준)
- 용도. 사건상 용도는 ‘기타’입니다. 일반 아파트나 오피스텔로 전제해 평가하면 안 됩니다.
- 완성도. 목록2는 사용승인을 받지 않았고 공사가 중단돼 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되는 일괄매각입니다.
- 매각 제외물. 목록1에는 매각대상이 아닌 컨테이너 및 이동식화장실이 소재합니다.
- 시설 권원. 제시외 2-5 수변전시설은 인접지 지상에 소재하는 것으로 목측됐고, 타인 소유 지상일 경우 권원이 불분명합니다.
- 가격 검증. 감정가·최저가 9,548,418,000원에 대응하는 실거래 비교 근거가 없어 가격 경쟁력은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 사용승인 상태 확인. 목록2가 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태라는 점을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 공사 중단 상태 확인. 중단된 공사의 현 상태와 매각 대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 수변전시설 측량. 제시외 2-5 수변전시설의 정확한 소재는 측량이 필요하다고 명시돼 있습니다.
- 수변전시설 권원. 시설이 타인 소유 지상에 있으면 권원이 불분명하므로 토지 경계와 권원 확인이 핵심입니다.
- 매각 제외물 구분. 목록1의 컨테이너 및 이동식화장실은 매각대상이 아니므로 포함 여부를 혼동하지 않아야 합니다.
- 등기 선후관계 대조. 2023.07.13. 포항서부신용협동조합 근저당을 말소기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 최저가만으로 싸다고 판단하지 말고, 9,548,418,000원의 실제 시장가치를 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 현황 리스크가 더 크다
이 사건의 등기 구조만 보면 결론은 명확합니다. 2023.07.13. 포항서부신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 배당표 기준으로 후순위 채권은 모두 배당 가능하며 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인도 없습니다.
하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 목록2는 사용승인을 받지 않은 채 공사가 중단됐고, 제시외 수변전시설은 인접지 소재 가능성과 권원 불분명 문제가 있습니다. 게다가 신건 최저가 9,548,418,000원이 시장에서 어느 수준인지 판단할 실거래 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리는 소멸형, 현황과 가격은 보수적으로 확인”하는 접근이 적절합니다. 인수 0원이라는 한 가지 장점만으로 입찰 매력도를 높게 평가하기는 어렵습니다.