춘천지방법원 2024타경1502. 속초시 노학동 산157-3의 기타 용도 물건으로, 등기상 소유자는 주식회사코리아아트호텔입니다. 말소기준권리는 2023년 7월 13일 포항서부신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 2,860,000,000원입니다. 그 뒤 세림신용협동조합·효천신용협동조합·최태문의 근저당권과 임의경매개시결정, 홍대식의 가압류가 이어졌지만 현 경매에서 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인은 확인되지 않았고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다. 따라서 전형적인 임차보증금 승계 문제는 없습니다. 그러나 물건명세상 일괄매각, 제시외 건물, 사용승인을 받지 않은 공사중단 건물, 인접지상 수변전시설의 권원 불명 가능성이 함께 존재하므로 등기상 권리 소멸 여부와 실제 사용·점유·시설 권원을 분리해서 봐야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

임차인 없음. 대항력 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 확인되지 않습니다. 기준권리는 2023년 7월 13일 포항서부신용협동조합 근저당권이고, 이후 설정된 세림신용협동조합·효천신용협동조합· 최태문 근저당권과 현재 남아 있는 경매개시결정, 홍대식 가압류는 매각으로 소멸합니다. 앞서 진행됐던 강제경매와 일부 임의경매는 취하 또는 말소된 이력이 있습니다.

② 물건 리스크 — 권리보다 현황이 더 어렵다

• 일괄매각. 매각물건명세상 일괄매각 대상입니다.
• 제시외 건물. 제시외 건물이 포함되고, 목록1의 현황은 대이며 매각대상이 아닌 컨테이너 수동 및 이동식화장실이 소재합니다.
• 사용승인 전. 목록2 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이고 공사가 중단된 상태입니다.
• 수변전시설 위치. 목록2 제시외 2-5 수변전시설은 인접지 지상에 소재하는 것으로 목측됐습니다.
• 권원 불명 가능성. 수변전시설의 정확한 소재 여부는 측량이 필요하고, 타인 소유 지상에 있을 경우 그 권원은 불분명합니다.

③ 가격 — 70% 최저가지만 ‘싼지’는 판단 불가

현재 최저매각가는 6,683,893,000원으로, 1회 유찰 후 감정가 70% 회차입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액은 최저가와 같은 6,683,893,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.

2회 유찰 시에는 매각대금이 4,678,725,100원으로 내려가면서 채권 미배당이 158,462,151원 발생하고, 3회 유찰 시에는 매각대금 3,275,107,570원에서 미배당이 1,548,043,506원까지 확대됩니다. 다만 이 미배당은 채권자 측 손실이며 제공된 시나리오에서는 매수인에게 승계되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 6,683,893,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 담보·가압류 채권이 전액 배당되고, 소유자에게 1,826,654,070원이 잔여하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 사용승인 여부. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 점을 전제로 향후 사용 가능성과 필요한 절차를 확인해야 합니다.
• 공사중단 현황. 현재 공사가 중단된 상태이므로 완공 여부와 추가 투입비용 문제는 별도 검토가 필요합니다.
• 수변전시설 측량. 인접지 지상에 소재하는 것으로 목측된 제시외 2-5 수변전시설은 정확한 위치 확인을 위해 측량이 요구됩니다.
• 시설 권원. 수변전시설이 타인 소유 토지에 있을 경우 그 권원이 불분명하므로 토지 소유관계와 사용권원을 확인해야 합니다.
• 매각 범위. 일괄매각·제시외 건물 포함 범위와 매각대상이 아닌 컨테이너 수동·이동식화장실을 현장에서 구분해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 감정가 70%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고 물건 상태를 반영한 별도 가격 검토가 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 측량 결과를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기는 정리되지만, 물건은 쉽지 않다”

이 사건은 등기만 보면 비교적 명료합니다. 2023년 7월 13일 포항서부신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·경매개시·가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이것만으로 안전한 입찰 대상이라고 결론내리기는 어렵습니다.

일괄매각 대상에 사용승인을 받지 않은 공사중단 건물이 포함되고, 일부 수변전시설은 인접지에 소재할 가능성이 있어 타인 토지라면 권원이 불분명합니다. 게다가 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 최저가 6,683,893,000원이 시장가격보다 싼지도 확인되지 않습니다. 이 물건은 권리분석보다 현황·건축·시설 권원과 가격 검증이 승부처인 사건입니다.