춘천지방법원 2025타경185. 속초시 교동 804-57·804-58과 건물이 공동담보로 연결된 사건입니다. 감정 이용상태를 보면 기호 3 건물은 1층·2층 학원, 3층 근린생활시설(까페), 4층 주택으로 쓰이고 있고, 기호 4 건물은 1층 근린생활시설, 2층 사무실 등으로 이용 중입니다. 따라서 단순 주택이 아니라 주상용·상업용이 섞인 물건으로 봐야 합니다.
권리의 중심은 2023.11.17. 설정된 설악새마을금고 근저당권 1,584,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤의 이승훈·김도영·박희옥 근저당과 강원신용보증재단 등 가압류, 2025.02.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 권리보다 임차인입니다. 말소기준보다 앞선 전입을 가진 박희옥과 주식회사 깊생(최지호)은 대항력이 있어 보증금이 배당되지 않으면 매수인이 떠안을 수 있고, 현재 배당 시뮬레이션은 두 보증금 전액 60,000,000원을 매수인 인수로 잡고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경185 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 교동 804-57 · 강원특별자치도 속초시 청대로351번길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 기호 3 주상용 건물 · 기호 4 상업용 건물 |
| 토지 정보 | 지목 대 · 329.0㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 최지호 |
| 감정가 / 최저가 | 2,310,467,300원 / 792,490,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,354,687,207원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만 임차인 인수는 별개
현재 경매의 말소기준은 2023.11.17. 설악새마을금고 근저당권입니다. 이후 등기된 이승훈 260,000,000원, 김도영 300,000,000원, 박희옥 300,000,000원의 근저당권과 강원신용보증재단·속초양양축산업협동조합·속초시수산업협동조합·한국전력공사·강경미의 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 2명은 대항력 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박희옥 | 1층,2층 | 2020.08.20 | 10,000,000원 | 100,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 가능 |
| 주식회사 깊생(최지호) | 1층,2층 | 2020.04.23 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 가능 |
| 박미영 | 전부 | 미상 | 10,000,000원 | 660,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
박미영은 전입신고일을 확인할 수 없어 대항력 있다고 단정할 수 없습니다. 보증금 10,000,000원의 승계 여부는 전입일과 점유관계 확인 전까지 미상으로 두는 것이 맞습니다. 반면 박희옥과 주식회사 깊생(최지호)은 말소기준보다 앞선 전입이 확인돼 현재 계산상 인수 대상입니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%여도 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 2,310,467,300원이고 현재 최저매각가는 792,490,000원입니다. 3회 유찰로 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
더구나 낙찰자가 실제로 투입하게 되는 기준 금액은 최저가만이 아닙니다. 현재 배당 계산에서 매수인이 인수하는 보증금은 60,000,000원이므로, 현재 회차의 기준 실질취득은 852,490,000원입니다. 박미영의 보증금 10,000,000원은 대항력 판정이 되지 않아 이 금액에는 포함하지 않고 별도 위험으로 남겨야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 792,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,324,900원 |
| 인수 · 임차인 박희옥 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 깊생(최지호) 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 19번 · 설악새마을금고 | 1,584,000,000원 | 782,165,100원 |
| 을구 23번 · 이승훈 | 260,000,000원 | 0원 |
| 을구 24번 · 김도영 | 300,000,000원 | 0원 |
| 을구 25번 · 박희옥 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 · 강원신용보증재단 | 15,150,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 · 속초양양축산업협동조합 | 41,908,443원 | 0원 |
| 갑구 10번 · 속초시수산업협동조합 | 137,216,022원 | 0원 |
| 갑구 11번 · 한국전력공사 | 4,524,230원 | 0원 |
| 갑구 12번 · 강경미 | 30,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 2,672,798,695원 중 782,165,100원이 배당되고, 1,890,633,595원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액 60,000,000원은 매각대금 배당과 별도로 부담하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 속초여자고등학교 남동측 인근이며, 근린생활시설과 주차장 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장의 거리와 운행상태를 고려한 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 이용. 기호 3은 1층·2층 학원, 3층 근린생활시설(까페), 4층 주택이고, 기호 4는 1층 근린생활시설, 2층 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 고도지구 24M 이하, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 504,700원/㎡입니다.
- 건물. 기호 3은 일반철골구조 철근콘크리트지붕 4층, 기호 4는 경량철제구조 철제판넬지붕 2층입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 인수. 박희옥 10,000,000원과 주식회사 깊생(최지호) 50,000,000원은 현재 계산상 전액 매수인 인수입니다.
- 박미영 대항력 확인. 전입신고일이 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 보증금 10,000,000원의 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 박희옥 관계 검증. 임차인 박희옥과 을구 25번 근저당권자 박희옥이 동일 이름으로 확인되므로 실제 임대차관계와 보증금 지급 사실을 검증해야 합니다.
- 경계 측량. 인접지와 경계가 불분명해 정확한 경계와 위치 확인에는 측량이 필요합니다.
- 동측 포장도로. 동측 포장도로의 이용 여부 등에 대해 재확인이 필요합니다.
- 일괄매각. 일괄매각 조건이며 목록 3은 근린생활시설 및 주택으로 이용 중입니다.
- 도로명주소 확인. 목록 4의 건축물대장상 도로명주소는 강원특별자치도 속초시 청대로351번길 8-1입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고, 주상용·상업용 복합 이용과 임차관계를 반영한 실제 시장가를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가보다 인수와 점유가 먼저다”
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 2,310,467,300원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 792,490,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서는 할인율보다 먼저 임차인 인수액을 더해야 합니다. 박희옥과 주식회사 깊생(최지호)의 보증금 60,000,000원이 현재 매수인 인수로 계산돼 기준 실질취득은 852,490,000원이고, 박미영의 보증금 10,000,000원은 대항력 여부가 미상입니다.
또한 이 물건은 단순 주거용이 아니라 학원·근린생활시설·까페·주택·사무실이 섞인 복합 이용 건물이며, 인접지 경계가 불분명하고 동측 포장도로 이용 여부도 재확인이 필요합니다. 말소권리는 정리되지만 점유·인수·경계 리스크가 남는 사건입니다. 현재 자료에는 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 가격보다 먼저 60,000,000원 인수와 박미영의 대항력 여부를 확정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
