수원지방법원 2025타경53446. 안산시 단원구 고잔동 에이스타워 10층 1008호입니다. 용도표시는 대지이고, 감정 이용상태는 근린생활시설(사무소) 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김성일이며, 2008.10.13. 강제경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 설정됐다가 말소된 농업협동조합중앙회· 농협은행의 근저당과 달리, 현재 권리분석의 말소기준은 2024.03.29. 경기도건축사신용협동조합 근저당권 118,800,000원입니다.
문제는 말소기준보다 훨씬 앞선 2015.09.21.부터 점유관계가 확인되는 임차인입니다. 주식회사 건축사사무소라인은 보증금 10,000,000원, 월차임 1,000,000원이고, 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 우선변제권은 없어 경매대금에서 보증금을 배당받는 구조가 아니라 낙찰자가 보증금 전액을 승계하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53446 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔동 529-1 에이스타워 10층 1008호 · 경기도 안산시 단원구 고잔로 54 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(사무소) 등으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트 평스라브지붕 · 지하2층 지상10층 건 내 10층 1008호 |
| 소유자 | 김성일 · 2008.10.13. 강제경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조헌미 / 31,842,560원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소권리보다 선순위 임차인이 먼저다
현재 말소기준은 2024.03.29. 설정된 경기도건축사신용협동조합의 근저당권입니다. 2025.10.02. 조헌미의 강제경매개시결정은 그 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인의 전입일은 2015.09.21.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 후순위 등기가 소멸한다고 해서 이 사건이 ‘인수 0원’인 것은 아닙니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 건축사사무소라인 | 에이스타워 1008호 | 2015.09.21 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 10,000,000원 |
주식회사 건축사사무소라인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 중복 합산할 대상이 없으며, 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권이 없는 것으로 정리돼 있어, 예상배당에서는 임차인에게 배당되는 금액을 0원으로 두고 보증금 10,000,000원 전액을 매수인 인수로 반영합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 ‘실질취득액’부터
이 사건에서는 감정가와 최저가가 모두 200,000,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 별도로 남기 때문에 현재 회차의 경제적 부담은 210,000,000원입니다. 따라서 입찰가격을 검토할 때도 200,000,000원이 아니라 210,000,000원을 출발점으로 봐야 합니다.
동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 가격은 확인되지 않으므로, 감정가나 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 공시지가 3,130,000원/㎡는 토지 관련 참고 지표이고, 이 집합건물 1008호의 거래시세를 직접 나타내는 값은 아닙니다. 따라서 이 사건은 권리비용을 먼저 확정한 뒤 별도의 시세 확인 없이는 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,600,000원 |
| 인수 · 주식회사 건축사사무소라인 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 경기도건축사신용협동조합 | 118,800,000원 | 118,800,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 조헌미 | 31,842,560원 | 31,842,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 45,757,440원 |
현재 회차에서는 채권자 청구액 150,642,560원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 45,757,440원입니다. 임차인 보증금 10,000,000원은 매각대금에서 배당되는 항목이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 구조입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 인수금은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 200,000,000원 | 10,000,000원 | 210,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,000,000원 | 10,000,000원 | 170,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,000,000원 | 10,000,000원 | 138,000,000원 | 25,234,560원 |
유찰되면 낙찰대금은 내려가지만 임차인 보증금 인수액은 각 회차 모두 10,000,000원입니다. 따라서 회차별 판단에서도 낙찰가와 인수금을 반드시 합쳐야 합니다. 2회 유찰 가정에서는 신청채권자 청구액 31,842,560원 중 6,608,000원이 배당되는 것으로 정리돼 채권자 전체 미배당액이 25,234,560원으로 나타납니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 안산시청 남동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·아파트단지·공공청사·업무시설·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 이용상태. 10층 1008호는 근린생활시설(사무소) 등으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m, 동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 지하2층·지상10층 건물이며, 급배수·위생·승강기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,979.7㎡, 지목 대, 업무용, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 3,130,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구·시가지경관지구(중심)·중요시설물보호지구(공용)·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 200,000,000원이 아니라 인수 보증금을 합한 210,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 보증금. 주식회사 건축사사무소라인 보증금 10,000,000원이 매수인에게 승계되는 구조를 입찰가에 그대로 반영해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 임차인이 1008호를 점유하는 것으로 조사됐으므로 매각 이후 인도 및 임대관계 정리 문제를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 근거가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 실질취득액과 별도 시장가격을 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 용도표시는 대지이고 실제 이용상태는 근린생활시설(사무소)이므로 입찰 전 공부·현황·이용 가능 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차관계 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “200,000,000원 낙찰”이 곧 “200,000,000원 취득”은 아니다
이 사건은 후순위 등기가 복잡해서 어려운 물건이 아닙니다. 오히려 말소기준 이후의 권리는 정리가 명확합니다. 승부처는 그보다 앞선 2015.09.21. 선순위 임차인입니다. 보증금 10,000,000원은 우선변제로 배당되지 않고 매수인이 인수하므로 신건 최저가 200,000,000원에서 실제 취득부담은 210,000,000원입니다.
또한 비교 가능한 실거래 정보가 없기 때문에 감정가 200,000,000원이나 실질취득 210,000,000원이 시장가격 대비 유리하다고 단정할 수 없습니다. 권리상 인수액은 명확하지만, 가격 메리트는 검증되지 않은 사건입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘최저가가 얼마인가’보다 선순위 보증금까지 합친 총취득 부담이 얼마인가를 먼저 계산하는 데 있습니다.
