수원지방법원 2025타경53463. 안산시 상록구 월피동 예원아트빌 2층 202호, 감정상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 유인걸이며, 말소기준은 2020.02.14 설정된 주식회사국민은행 근저당권 110,000,000원입니다. 그보다 앞선 가압류·압류·근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 안산시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 예상배당상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 중심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가와 신건 최저가가 212,000,000원인 반면, 제시된 예원아트빌 실거래는 2021.11의 120,000,000원 1건입니다. 이 거래는 41.22㎡로 대상 면적 78.54㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 120,000,000원을 그대로 대상 호실 시세라고 단정할 수는 없지만, 신건 최저가가 이 표본의 176.7%인 만큼 현재 가격을 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53463 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 월피동 507-3 예원아트빌 2층 202호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 광덕산1로 9-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 202호 |
| 대상 면적 | 78.54㎡ |
| 소유자 | 유인걸 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 212,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이정민 / 1,380,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
과거 권리 중 2011.10.18 반월신용협동조합 근저당, 2011.11.30 순천원예농업협동조합 근저당, 2013년 신한카드 가압류, 2015년 국민건강보험공단 압류, 2017년 안산시 압류는 모두 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.02.14 국민은행 근저당입니다. 이후 2025.03.25 안산시 압류와 2025.10.13 이정민의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 176.7%이지만 비교 표본 자체도 약하다
예원아트빌은 8세대, 2011.09.30 사용승인된 건물입니다. 제시된 실거래는 아래 1건이며 대상 면적과 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 41.22㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 평균 | 41.22㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
데이터상 최근 평균과 최신 거래는 모두 120,000,000원이며, 최저가 212,000,000원은 그 176.7%입니다. 중요한 점은 이 수치만으로 “76.7% 비싸다”고 단정하는 것도 조심해야 한다는 것입니다. 거래 표본이 1건이고, 그 면적이 41.22㎡로 대상 78.54㎡와 다르기 때문입니다. 다만 정확도 규칙상 현재 최저가가 비교 가능한 실거래 수치보다 높은 이상, 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 가점할 수는 없습니다.
③ 회차별 가격 — 인수액은 0원 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 212,000,000원 | 111,380,000원 | 96,852,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 169,600,000원 | 111,380,000원 | 55,045,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 135,680,000원 | 111,380,000원 | 21,600,480원 | 0원 |
1회와 2회 유찰 시에도 산정된 채권 111,380,000원은 모두 배당되고, 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰이 발생해도 임차보증금 인수 때문에 실질취득액이 고정되는 유형이 아니라, 매각가 하락이 그대로 실질취득액 하락으로 연결되는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,768,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이정민 | 1,380,000원 | 1,380,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 96,852,000원 |
매각가 212,000,000원 가정 시 집행비용 3,768,000원, 채권자 배당 111,380,000원, 소유자 잔여 96,852,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 광덕초등학교 북측 인근이며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·아파트단지·학교·공원 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 202호이며, 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 세로장방형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,531,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·상대보호구역·성장관리권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 평가돼 있습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 실거래 표본은 1건뿐입니다. 경매 평균 유찰 횟수 5.3회, 매각률 0.0%라는 통계도 보수적으로 볼 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격을 권리와 분리해 판단. 인수 0원이라는 장점이 곧바로 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 현재 실질취득액은 212,000,000원입니다.
- 실거래 비교 주의. 제시된 거래는 41.22㎡ 1건으로 대상 78.54㎡와 면적이 다릅니다. 동일 면적·유사 층 실거래를 추가 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 실제 전입·점유 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 국민은행 근저당이 한국주택금융공사로 이전된 등기가 있으므로 최신 등기 및 배당채권자 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 169,600,000원, 2회 유찰 시 135,680,000원이며 두 경우 모두 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 환금성 보수적 접근. 8세대 다세대, 실거래 1건, 경매 평균 유찰 5.3회, 매각률 0.0%를 함께 고려해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 신중
이 사건은 권리만 보면 어렵지 않습니다. 과거 권리 상당수는 이미 말소됐고, 2020.02.14 국민은행 근저당이 말소기준이며 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 신건 가격은 212,000,000원입니다. 제시된 실거래 120,000,000원보다 176.7% 수준이고, 그 실거래조차 대상과 면적이 다른 41.22㎡ 1건에 불과합니다. 즉 정확한 동급 시세 비교 자료가 충분하지 않은 상황에서 신건 가격만 높게 형성돼 있습니다. 여기에 8세대 소규모 다세대, 경매 평균 유찰 5.3회, 매각률 0.0%까지 겹칩니다. 결론은 “권리는 통과, 가격·환금성은 보수적 판단”입니다.
