수원지방법원 2025타경53479. 안산시 상록구 일동 622-13, 2층 202호 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태는 방2·거실 겸 주방·화장실 등으로 구성된 다세대주택입니다. 소유자는 송희만이며, 2018년 3월 23일 매매를 원인으로 105,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 권리분석의 기준은 2021년 10월 20일 안산세무서장의 압류이고, 이후 경매개시결정과 한국토지주택공사 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 물건은 단순히 “인수 0원이니 안전하다”로 끝내면 안 됩니다. 현재 최저매각가 120,000,000원은 2026년 6월 동일 면적 54.54㎡ 거래가 75,000,000원의 160.0%입니다. 최근 12개월 확인 거래도 1건뿐이므로 장기 평균을 근거로 가격을 후하게 평가하기보다, 확인 가능한 최신 거래를 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53479 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 622-13 2층 202호 · 도로명 웃말1안길 33-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 54.54㎡ · 방2·거실겸주방·화장실 등 · 3층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 송희만 (2018.03.23 매매, 거래가 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 91,503,739원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 현 회차 인수는 0원
말소기준은 2021년 10월 20일 안산세무서장 압류입니다. 1999년 안양농업협동조합 근저당과 2007년 반월신용협동조합 근저당은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 2024년 2월 21일 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권과 2025년 10월 15일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 점유·권리자 | 성격 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증금 대위·승계 신고 | 85,500,000원 | 有 | 有 | 보증기관 |
한국토지주택공사는 전입일 2018년 7월 25일, 점유개시일 2018년 7월 27일, 확정일자 2018년 6월 15일이며 보증금은 85,500,000원입니다. 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고 확정일자와 배당요구를 갖췄습니다. 다만 이 자료에서는 보증기관 승계 성격으로 분류되므로 실제 임차인과 중복해 보증금을 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 0명으로 봅니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 거래의 160%
동일 주소·동일 면적 54.54㎡의 최근 확인 거래는 2026년 6월 1층 75,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 75,000,000원이며, 현재 최저매각가 120,000,000원은 이 금액의 160.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 54.54㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.54㎡ | 1건 | 75,000,000원 |
현재 회차는 인수액이 0원이므로 실질취득비용도 120,000,000원입니다. 최신 거래가 75,000,000원보다 45,000,000원 높아, 현 회차에 대해 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다. 거래 표본이 1건뿐이라는 한계는 있지만, 확인 가능한 최신 실거래보다 60% 높은 가격을 상쇄할 자료도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 85,500,000원 | 85,500,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 91,503,739원 | 32,020,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한국토지주택공사 보증금 85,500,000원이 전액 배당되고, 서울보증보험 주식회사에는 32,020,000원이 배당돼 59,483,739원이 미배당으로 남습니다. 이 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회차부터 인수액이 생긴다
| 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 120,000,000원 | 32,020,000원 | 59,483,739원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,000,000원 | 8,372,000원 | 83,131,739원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 76,800,000원 | 0원 | 91,503,739원 | 10,482,400원 |
특히 2회 유찰 시 최저가 76,800,000원만 보면 최근 거래 75,000,000원과 비슷해 보이지만, 대항력 있는 임차권에서 10,482,400원의 인수 추정액이 발생합니다. 따라서 이 구간은 최저가만 놓고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 커지는 구조에서는 미배당 인수가 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 유지되는 성격이 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 방2, 거실 겸 주방, 화장실 등의 구조입니다.
- 입지. 일동행정복지센터 남동측 인근으로, 주변은 유사 규모 다세대주택이 밀집한 주거지이며 야산지대와 간선도로변 상업·주상복합 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남서측 직선거리 약 600미터 지점에 상록수역(4호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 조적조 평스라브지붕 3층 건물의 2층 202호이며, 개별난방·위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 규모·환금성. 해당 주소의 세대수는 11세대, 준공일은 1995.11.07입니다. 최근 12개월 동일 면적 확인 거래가 1건이어서 매도 시 가격 비교자료가 풍부한 편은 아닙니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래와 직접 비교. 현 최저가 120,000,000원은 최신 거래 75,000,000원의 160.0%입니다. 감정가 할인율보다 실제 취득비용과 최신 거래의 차이를 먼저 보세요.
- 임차권 배당 확인. 현재 회차에서 한국토지주택공사 보증금 85,500,000원이 전액 배당된다는 가정이 실제 배당요구·배당순위와 일치하는지 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 2회 유찰 구간 주의. 76,800,000원 시나리오에서는 매수인 인수 10,482,400원이 발생합니다. 최저가만 기준으로 응찰 상한을 잡지 마세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 관계인 부재로 내부 이용상태를 건축물현황도 및 탐문조사에 의존했습니다. 실제 내부 상태와 수리비를 별도 확인해야 합니다.
- 관리비·체납 확인. 매각 전 관리비 체납과 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 자료와 최신 거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격, 유찰 뒤에는 인수까지 본다
이 물건의 현재 회차만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 한국토지주택공사의 대항력 있는 임차권은 보증금 85,500,000원을 우선 배당받는 것으로 계산돼 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 가격은 별개입니다. 신건 실질취득 120,000,000원은 2026년 6월 최신 거래 75,000,000원의 160.0%로, 현 회차는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
더 중요한 점은 유찰 뒤입니다. 1회 유찰까지는 인수 0원이지만 2회 유찰 76,800,000원 시나리오부터 10,482,400원의 인수액이 나타납니다. 대항력 임차권이 있는 물건은 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘 수 있으므로, “최저가가 낮아졌으니 싸다”는 판단이 통하지 않습니다. 현 시점의 결론은 권리는 현 회차 기준 관리 가능, 가격은 고평가, 저가 회차는 인수까지 합산해 재검토입니다.
