수원지방법원 2025타경53493. 안산시 상록구 사동 이지스쉐르빌 3층 302호 다세대주택입니다. 감정평가상 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 구조로 이용 중이며, 2009.02.06 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층입니다. 현재 소유자는 송희만이고 2016.05.13 매매, 2016.07.13 소유권이전 당시 거래가액은 160,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 2021.10.22 안산세무서장 압류와 그보다 앞선 임차관계입니다. 등기부 임차권자인 한국토지주택공사는 전입 2019.05.13, 확정일자 2019.04.17, 보증금 130,000,000원으로 말소기준보다 앞서며 대항력과 우선변제권이 있습니다. 다만 이는 손혜란의 보증금을 보증기관이 대위·승계한 신고이므로 두 사람의 보증금을 따로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명으로 보는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53493 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1422-15 이지스쉐르빌 3층302호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 장화3길 7-1 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등) |
| 건물 | 2009.02.06 사용승인 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 3층 302호 |
| 비교 면적 | 63.86㎡ |
| 소유자 | 송희만 (2016.05.13 매매 · 거래가액 160,000,000원 · 2016.07.13 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 182,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 137,098,355원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 신건 인수 0, 유찰 시 구조가 달라진다
과거 열린신용협동조합·경인북부수산업협동조합 근저당과 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2021.10.22 압류입니다. 그보다 앞선 한국토지주택공사의 전입·확정일자 때문에 130,000,000원 임차보증금은 우선변제 대상이며, 배당이 부족해지면 미배당액이 매수인에게 남을 수 있습니다. 반면 2025.10.15 서울보증보험 주식회사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·승계 분석 — 보증금은 한 번만 본다
| 이름 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손혜란 | 302호 · 2024.10.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 실제 임차인 |
| 한국토지주택공사 | 주택 전부 · 2019.05.13 | 130,000,000원 | 2019.04.17 | 있음 | 있음 | 보증기관 대위·승계 |
③ 시세 비교 — 신건 182,000,000원은 최근 거래보다 높다
이지스쉐르빌은 총 8세대이고, 동일 면적 63.86㎡ 거래 표본은 2건입니다. 최근 12개월 평균 집계값은 137,500,000원, 최신 거래는 2024.03 · 140,000,000원입니다. 현재 최저매각가 182,000,000원은 최근 12개월 평균의 132.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 63.86㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2023.08 | 63.86㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 평균 | 63.86㎡ | 2건 | 137,500,000원 |
거래 범위는 135,000,000원~140,000,000원인데 신건 최저가는 182,000,000원입니다. 현재 회차는 인수액이 0원이므로 실질취득 역시 182,000,000원이고, 최근 거래 수준보다 높은 가격입니다. 권리상 인수가 없다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없는 구간입니다.
④ 회차별 실질취득 — 인수액까지 합쳐 봐야 한다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 182,000,000원 | 0원 | 182,000,000원 | 48,652,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 145,600,000원 | 0원 | 145,600,000원 | 12,761,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 116,480,000원 | 15,950,720원 | 132,430,720원 | 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가 하락분 일부가 인수액 증가로 바뀝니다. 이 사건의 2회 유찰 시나리오에서도 최저가 116,480,000원만 보는 것이 아니라 인수 15,950,720원을 더한 실질취득 132,430,720원을 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 137,098,355원 | 48,652,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 182,000,000원에서는 한국토지주택공사 보증금 130,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사는 48,652,000원을 배당받고 88,446,355원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초당초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공원이 혼재한 기존주택지대이며 제반환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2009.02.06 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 다세대주택으로 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보설비와 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 로폭 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·소로3류·가축사육제한구역·상대보호구역·대기관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·성장관리권역·토지거래계약에관한 허가구역입니다.
- 토지. 토지면적 251.9㎡, 공시지가 1,566,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대이고 동일 면적 확인 거래가 2건으로, 가격 판단에 사용할 거래 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 182,000,000원은 최근 12개월 평균 137,500,000원의 132.4%로 최근 거래 수준보다 높습니다.
- 1회 유찰도 확인. 145,600,000원은 인수 0원이지만 최신 거래 140,000,000원과 최근 평균 137,500,000원보다 높습니다.
- 2회 유찰은 실질취득으로 비교. 최저가 116,480,000원에 인수 15,950,720원을 더한 132,430,720원이 실질취득입니다.
- 임차인 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 손혜란 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인은 1명입니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등이 반영되면 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 현황조사 보완. 손혜란의 보증금·확정일자는 확인되지 않아 최종 명세서와 점유관계를 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건 인수 0원”만 보고 들어가면 안 된다
이 사건은 현재 회차와 유찰 회차의 얼굴이 다릅니다. 신건 182,000,000원에서는 한국토지주택공사 보증금 130,000,000원이 전액 배당되어 매수인이 떠안을 금액이 0원입니다. 하지만 가격 자체가 최근 12개월 평균 137,500,000원의 132.4%이고 최신 거래 140,000,000원보다 높아, 신건 가격 메리트는 없습니다.
1회 유찰 시에도 145,600,000원으로 최근 거래 수준을 웃돕니다. 2회 유찰이 되면 표면 최저가는 116,480,000원까지 내려가지만 그때부터 대항력 있는 보증금의 미배당액 15,950,720원이 매수인에게 승계돼 실질취득은 132,430,720원이 됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 ‘최저가 + 실제 인수액’입니다. 현재는 비싸고, 유찰 후에는 임차인 인수액을 반드시 다시 계산해야 하는 다세대 경매입니다.
