수원지방법원 2025타경53509. 안산시 단원구 원곡동 스타빌103동 4층 401호, 전용 44.9㎡ 다세대 공동주택입니다. 현재 소유자는 이진복이고 2021.11.08 매매로 소유권을 취득했으며 등기부 거래가액은 220,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 2023.11.20 등기된 김기연의 주택임차권입니다. 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.10.18로, 현재 말소기준인 2024.09.12 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 김기연 보증금 220,000,000원은 매수인 인수 문제가 핵심이 되는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 중요한 후속 조치가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차권자 김기연의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.05.26 제출했습니다. 따라서 김기연 보증금에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 다만 이 확약은 김기연 관련 보증금에 적용되는 것으로 봐야 하며, 명세서에 별도로 나타난 주택도시 및 김기연의 표기에 관한 권리·점유관계까지 자동으로 0원 확정되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53509 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 원곡동 963-4 스타빌 스타빌103동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택 이용 · 전용 44.9㎡ · 제5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 이진복 (2021.11.08 매매 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 핵심 인수 해소
2019.02.19 서화성농업협동조합의 채권최고액 3,900,000,000원 근저당은 2020.06.26 이미 말소됐으므로 현재 인수 대상이 아닙니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.09.12 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원입니다. 그보다 앞선 김기연의 전입·점유와 임차권등기가 핵심 선순위 권리입니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 이용 / 범위 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기연 | 주거(임차권등기) · 주택전부 | 2021.10.18 | 220,000,000원 | 대항력 有 | 확인 필요 | HUG 승계 대항력 포기 |
| 주택도시 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 여부 확인 필요 |
| 김기연의 | 주거 | 2021.10.18 | 0원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 적용범위 확인 필요 |
* 김기연 보증금은 권리순위만 적용하면 220,000,000원 인수로 계산되지만, 2026.05.26 제출된 확약에 따라 김기연 관련 실질 인수는 0원으로 판단했습니다. 확약 밖의 별도 임차·점유 관계까지 동일하게 소멸한다고 전제하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 213,000,000원’을 봐야 한다
스타빌은 총 48세대, 사용승인 기준 2019.02.01의 공동주택이고, 대상 면적은 전용 44.9㎡입니다. 동일 면적 실거래는 확인된 건수가 3건으로 많지 않습니다. 전체 평균은 198,333,333원이지만, 가격 판단에서는 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 44.9㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2023.10 | 44.9㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2021.11 | 44.9㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 44.9㎡ | 2건 | 187,500,000원 |
현재 최저매각가는 213,000,000원이고 김기연 확약을 반영한 실질 인수액이 0원이므로 실질취득도 213,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 187,500,000원의 113.6%입니다. 최신 거래 205,000,000원보다도 높은 수준입니다. 더 중요한 것은 최근 거래군이 과거 거래군 대비 -14.8%라는 점입니다. 즉 하락 추세가 확인되는 시장에서 신건 최저가를 두고 “감정가보다 싸다”거나 “시세 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,782,000원 |
| 인수 · 임차인 김기연 보증금 | 220,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 199,218,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권 청구액은 230,000,000원, 총 배당액은 209,218,000원, 미배당은 20,782,000원입니다. 표의 김기연 보증금 220,000,000원 인수는 일반 권리순위 계산상의 값이며, 2026.05.26 확약을 반영하면 김기연에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사가 김기연의 승계인으로 기재돼 있으므로 김기연 보증금과 신청채권자 청구를 서로 독립된 보증금으로 추가 합산해 실질취득비용을 계산하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 김기연 룰상 인수는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 룰상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 213,000,000원 | 209,218,000원 | 20,782,000원 | 220,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 170,400,000원 | 167,214,400원 | 62,785,600원 | 220,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 136,320,000원 | 133,611,520원 | 96,388,480원 | 220,000,000원 |
확약이 없다는 일반 규칙만 적용하면 김기연 보증금 220,000,000원이 낙찰가보다 큰 구조이므로 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득은 사실상 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 2026.05.26 확약이 김기연에게 적용되므로 김기연 부분은 그 고정 인수 구조에서 벗어납니다. 따라서 현재 판단의 실질취득은 213,000,000원이며, 유찰 시에는 실제 매각가가 가격 판단의 출발점이 됩니다. 단, 확약 밖 미상 임차관계가 별도로 존재한다면 그 부분은 다시 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대이며 감정평가상 공동주택으로 이용 중입니다. 전용 44.9㎡, 제5층 건물 내 4층 401호입니다.
- 입지. 원곡동행정복지센터 북동측 인근으로 숙박시설, 소규모 점포, 다세대주택 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 35미터 내외 대로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 토지. 토지면적 1,756.3㎡, 공시지가 2,180,000원/㎡, 평지·세로장방·광대로한면 조건입니다.
- 환금성. 스타빌은 48세대이고 확인된 동일면적 실거래는 3건입니다. 최근12개월 평균 187,500,000원, 최근 가격 추세 -14.8%로 거래 표본과 가격 흐름 모두 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김기연 보증금 220,000,000원의 실질 인수 0원 판단은 2026.05.26 확약이 전제입니다. 대항력 포기·잔존 청구 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 확인해야 합니다.
- 확약 적용 대상 특정. 확약은 김기연 관련 보증금에 적용됩니다. 명세서상 주택도시·김기연의 별도 표기가 동일 권리의 중복표시인지 별도 임차관계인지 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 실질취득 213,000,000원은 최근12개월 평균 187,500,000원의 113.6%입니다. 최신 거래 205,000,000원보다도 높고 최근 추세는 -14.8%입니다.
- 전체 평균에 기대지 않기. 전체 평균 198,333,333원보다 최근12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 유찰 시 재계산. 1회 유찰 매각가 170,400,000원, 2회 유찰 매각가 136,320,000원으로 내려가지만, 확약 범위가 달라지거나 별도 대항력 임차인이 확인되면 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 세금·체납 확인. 안산시 압류가 2026.07.23 등기돼 있으므로 세금·공과금 및 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임대관계가 미상으로 평가되어 있으므로 현장 점유자와 실제 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “2.2억 인수 해소”와 “2.13억이 싸다”는 전혀 다른 문제
이 사건의 핵심은 두 문장을 분리해서 보는 것입니다. 첫째, 김기연의 보증금 220,000,000원은 선순위 대항력 임차권이라 원칙적으로 매수인 인수 위험이 있지만, 주택도시보증공사가 2026.05.26 제출한 확약 때문에 김기연 관련 실질 인수는 0원으로 평가할 수 있습니다. 둘째, 그렇다고 현재 최저가 213,000,000원이 싸지는 않습니다. 실질취득 213,000,000원은 최근12개월 평균 187,500,000원의 113.6%이고 최신 거래 205,000,000원보다 높으며 최근 추세는 -14.8%입니다.
따라서 현재 회차의 결론은 “주된 선순위 보증금 인수는 확약으로 해소됐지만, 신건 가격은 최근 시세보다 높고 확약 밖 미상 임차 표기가 남아 있다”입니다. 권리 하나가 풀렸다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없는 사건이며, 특히 확약 적용범위를 원본으로 확인하지 않은 상태에서 인수 0원을 전체 임차관계에 확대 적용해서는 안 됩니다.
