수원지방법원 2025타경53523. 시흥시 신천동 동완하이츠맨션 비동 지하층 102호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 109,000,000원이 아니라 선순위 권리입니다. 2011.04.22 설정된 전세권은 2013.04.16 전세금이 55,000,000원으로 변경됐고, 매각물건명세서에는 해당 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
또 실제 임차인은 이영미 1명으로 조사됐습니다. 전입일은 2000.12.20로 강제경매개시결정일 2025.10.17보다 훨씬 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 곧바로 “대항력 확정”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 등록 전세권 55,000,000원과 이 임차인의 미상 보증금이 같은 법률관계인지도 제시된 자료만으로 확정할 수 없으므로, 임의 합산도 해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53523 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 846-30 동완하이츠맨션 비동 지하층102호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 포도원로79번길 12 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 60.87㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 지하층 102호 |
| 소유자 | 이강엽 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 109,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 45,443,223원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 남는다
등기부상 과거 씨티은행 근저당권은 2011.05.09 해지로 이미 말소됐습니다. 이번 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.10.17 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2011.04.22 전세권입니다. 전세금은 2013.04.16 변경등기로 55,000,000원이 됐고, 자료상 이 권리는 매수인 인수로 판단돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영미 | 비동B02호 | 2000.12.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이영미의 전입신고는 2000.12.20입니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 배당으로 얼마가 회수되고 얼마가 남을지를 계산할 수 없습니다. 따라서 등록 전세권 55,000,000원의 인수와 별도로, 선순위 점유자의 미상 보증금 위험을 확인해야 하는 상태입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 1.09억이 아니라 실질취득 1.64억으로 본다
동완하이츠맨션B동은 10세대, 준공일은 1994.07.28입니다. 확인된 실거래는 2건으로, 2024.01 전용 60.87㎡ 4층이 170,000,000원, 2021.07 전용 59.52㎡ 4층이 150,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 160,000,000원이며 최근 12개월 기준 값과 최신 거래가는 모두 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 60.87㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2021.07 | 59.52㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 | 60.87㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
최저가 109,000,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 64.1%로 매우 낮아 보입니다. 하지만 이 사건은 그 비교가 핵심을 왜곡합니다. 명시된 전세권 55,000,000원을 더한 실질취득은 약 164,000,000원으로, 최근 12개월 평균·최신 거래 170,000,000원에 근접합니다. 특히 매각 대상은 지하층 102호인데, 확인된 최근 거래는 4층이고 거래 표본도 2건뿐입니다. 단순히 “시세보다 싸다”고 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,326,000원 |
| 1. 을구 2-1번 전세권 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 45,443,223원 | 45,443,223원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,230,777원 |
배당 시뮬레이션에는 전세권 55,000,000원이 전액 배당되는 형태로 계산돼 있습니다. 그러나 별도 매각물건명세서 판단에는 해당 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있으므로, 권리분석에서는 이 명시 인수권리를 우선해 보수적으로 판단했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신천중학교 북측 인근으로 다세대주택·점포·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 지하층 102호입니다.
- 도로. 서측으로 소로와 접하고 남측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 2,020,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 연립, 평지·사다리형·소로각지입니다.
- 환금성. 동완하이츠맨션B동은 10세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 매각대상은 지하층 102호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 확인. 을구 2번 전세권설정등기와 2-1번 변경등기의 현재 효력, 전세금 55,000,000원 인수 조건을 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 이영미 임대차 확인. 전입일 2000.12.20인 실제 임차인 1명의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 중복 여부 확인. 등록 전세권과 이영미의 점유·임대차가 같은 법률관계인지 별개인지 자료만으로 확정되지 않습니다. 확인 전 임의 합산이나 중복 제거 모두 위험합니다.
- 실질취득 기준. 최저가 109,000,000원이 아니라 인수 전세권을 포함한 약 164,000,000원을 기본 비교가격으로 보아야 합니다.
- 실거래 표본 주의. 거래는 2024.01과 2021.07 두 건뿐이고 최근 거래는 4층입니다. 지하층 102호와 직접 동일 조건의 거래로 보기는 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.09억”보다 먼저 봐야 할 5,500만원
표면상 감정가와 최저매각가는 109,000,000원이고 최근 12개월 실거래는 170,000,000원이라 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건에는 말소되지 않는 전세권 55,000,000원이 명시돼 있습니다. 이를 반영하면 실질취득은 약 164,000,000원으로 올라가 최근 거래가에 가까워집니다.
더 중요한 문제는 2000.12.20 전입한 실제 임차인 이영미입니다. 보증금과 확정일자가 미상이라 현재 자료만으로 인수 위험의 끝을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 낮은 다세대”가 아니라 “선순위 전세권 인수와 미상 임차보증금을 먼저 풀어야 하는 다세대”로 보는 것이 맞습니다. 가격보다 권리 확인이 선행돼야 합니다.
