수원지방법원 2025타경53538. 안산시 상록구 사동 당골길 30-1, 5층 다세대주택 중 3층 301호입니다. 소유자 박정래는 2021.05.21. 매매를 원인으로 205,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준은 2022.05.09. 인천광역시 압류입니다. 앞서 설정됐던 시흥제일새마을금고 근저당과 신한은행 근저당은 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 안산시 압류·주택도시보증공사 강제경매개시결정· 인천지방검찰청 압류는 매각으로 소멸합니다.

핵심은 윤석문 임차권입니다. 임대차계약일은 2021.03.20., 확정일자는 2021.03.26., 전입 및 점유개시는 2021.05.21.로 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 따라서 원래는 대항력 있는 보증금 205,000,000원의 미배당액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 그러나 임차권자 윤석문의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출해, 해당 보증금의 실질 인수액은 0원*으로 정리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소

② 임차인·점유 관계

확인된 임차보증금은 윤석문의 205,000,000원만 반영하며 주택도시보증공사의 승계채권을 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 확약은 윤석문 보증금반환채권에 적용되므로, 별도 명의의 점유·보증금·확약 적용 여부는 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.

③ 가격 비교 — 실질취득도 확인 실거래보다 높다

대보미소家(1329-1)의 확인된 거래는 2021.06. 전용 60.47㎡, 4층 199,000,000원 한 건입니다. 대상 면적 62.17㎡와 면적은 매칭되지만 거래 표본이 한 건이고 시점도 2021.06.이므로 현재 시세를 단정하기에는 제한적입니다.

현재 최저가와 확약 적용 실질취득은 모두 205,000,000원으로, 확인 실거래 199,000,000원의 103.0%입니다. 따라서 확약으로 권리 인수가 해소됐더라도 신건을 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 8세대 다세대주택이고 비교 가능한 거래가 한 건뿐이므로 응찰 전 별도 시세 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)

배당계산상 윤석문 보증금의 부족분은 3,670,000원이나, 2026.06.01. 확약에 따라 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 배당액은 달라질 수 있습니다.

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 윤석문 보증금의 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 이 사건은 확약 때문에 해당 인수가 0원*으로 바뀌므로, 확약의 유효성과 임차권등기 말소 동의를 확인한 뒤에만 회차별 낙찰가를 실질취득으로 볼 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 시곡중학교 북서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 3층 301호입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있고 위반건축물 및 공부와의 차이는 없습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·시가지경관지구·성장관리권역 등에 포함되며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 용도지역 확인. 감정요항표에는 제1종일반주거지역, 토지정보에는 제2종일반주거지역으로 기재돼 있어 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
• 환금성. 8세대 다세대주택이며 확인 거래는 2021.06. 한 건입니다. 비교 표본이 좁아 개별 매물과 인근 다세대 거래를 함께 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 대상과 조건을 확인하세요.
• 별도 명의 확인. 주택도시 및 윤석문의 명의가 윤석문 승계채권과 같은 권리인지, 별도 점유나 보증금이 있는지 명세서 원문으로 대조하세요.
• 배당액 변동. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하는지 확인하세요. 선순위 차감 시 윤석문 보증금의 명목상 미배당액은 달라질 수 있습니다.
• 가격 검증. 신건 실질취득 205,000,000원*은 확인 실거래 199,000,000원의 103.0%입니다. 한 건의 오래된 거래만으로 현재 시세를 단정하지 마세요.
• 점유·명도. 임차권등기 말소 동의와 실제 인도는 별개이므로 현재 점유자와 인도 가능 시점을 확인하세요.
• 토지 규제. 매각기일 2026.08.25.과 토지거래계약 허가구역 지정 종료일 2026.08.25.이 같으므로 적용 여부를 원문으로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개”

이 사건의 주된 위험은 대항력 있는 윤석문 임차권이지만, 주택도시보증공사의 2026.06.01. 확약으로 해당 보증금의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 그렇다고 신건 가격이 저렴해지는 것은 아닙니다. 확약 적용 실질취득 205,000,000원은 확인 실거래 199,000,000원의 103.0%이고, 비교 거래도 2021.06. 한 건뿐입니다.

주된 임차권은 확약으로 해소, 가격은 최근 확인 거래 이상, 별도 명의는 추가 확인. 따라서 확약 원문과 명도 범위를 확인하기 전에는 공격적인 입찰보다 보수적인 접근이 맞습니다. 이 물건의 판단 기준은 낮아 보이는 인수액이 아니라 확약의 적용 범위와 실제 취득가격입니다.

* 윤석문 임차보증금의 배당계산상 미배당액은 현재 회차 3,670,000원, 1회 유찰 시 44,096,000원, 2회 유찰 시 76,436,800원입니다. 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.