춘천지방법원 2025타경321. 속초시 설악동 호텔스파스토리 비동 1층102호로 경매에 나온 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 호텔 객실(영업중단)이며, 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 102호입니다. 현재 소유자는 이춘란으로, 2018.03.14 소유권이전등기를 마쳤고 당시 거래가액은 143,683,500원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 근저당 79,200,000원이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다.
등기 흐름 자체는 비교적 단순합니다. 기존 신탁등기는 이미 말소됐고, 말소기준 이후 2025.12.30 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정과 2026.07.06 속초시 압류가 이어졌습니다. 분배 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 임차인으로 특정된 사람은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 실제 점유·임대관계는 입찰 전 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경321 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 설악동 307 호텔스파스토리 비동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 호텔 객실(영업중단) · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 이춘란 · 2018.03.14 소유권이전등기 · 거래가액 143,683,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 59,700,000원 / 41,790,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 40,908,738원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 공부·현황 표기 | 공부상 ‘비동 102호’ / 현황 ‘메인동 202호’ |
| 출입 상태 | 출입도로 철파이프 설치로 차량진입 어려움 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 현황 확인은 남는다
말소기준은 2018.03.14 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권 79,200,000원입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 속초시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 기존 한국자산신탁주식회사 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 회차 시나리오 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가 41,790,000원은 감정가 59,700,000원의 70%이고 1회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 29,253,000원(49%), 3회 유찰 시 20,477,100원(34.3%)입니다. 하지만 이 사건은 비교 가능한 실거래 가격 기준이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 별도로 판단해야 합니다. 감정가 대비 할인율 자체를 시세 할인율로 보면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 41,790,000원 | 40,637,780원 | 38,562,220원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 29,253,000원 | 28,326,446원 | 50,873,554원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 20,477,100원 | 19,708,512원 | 59,491,488원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 41,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,152,220원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 79,200,000원 | 40,637,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 79,200,000원 기준 미배당은 38,562,220원입니다. 신청채권자의 청구액 40,908,738원도 현재 최저가 가정에서는 전액 충족되지 않는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 각 회차 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 설악교 남측 인근에 위치하며 주변은 숙박시설·근린생활시설·임야 등이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 북측 왕복2차선 포장도로로 접근 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 대체로 보통입니다. 다만 기준시점 현재 출입 통제로 차량진입이 어렵습니다.
- 이용상태. 호텔 객실로 이용돼 왔으나 영업은 중단된 상태입니다. 위생·급배수, 시스템에어컨, 승강기, 수변전, 소화전, 방송, 온천공, 화재탐지·경보설비가 설치돼 있으나 영업 중단으로 전기가 차단돼 있습니다.
- 물건 표시. 공부상 ‘비동 102호’이나 현황은 ‘메인동 202호’로 표기·관리되고 있습니다. 경매목적물 특정과 실제 점유 공간의 일치 여부가 핵심 확인사항입니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·유원지·온천지구·온천원보호지구·공장설립제한지역·중점경관관리구역 등에 포함되고, 일부 토지는 보전산지·임업용산지·공익용산지·국립공원·공원자연환경지구·자연환경보전지역 등에 접합니다.
- 토지 지표. 공시지가는 253,900원/㎡이며 지목은 답, 토지이용상황은 상업용, 지형은 완경사·부정형입니다.
- 환금성. 영업중단 호텔 객실 이용 근린시설이고 실거래 비교 기준이 확인되지 않으므로, 감정가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호수 동일성 확인. 공부상 ‘비동 102호’와 현황 ‘메인동 202호’가 실제 같은 경매목적물을 가리키는지 집행서류와 현장을 직접 대조해야 합니다.
- 출입 통제 확인. 출입도로에 철파이프가 설치돼 차량진입이 어렵다고 기록돼 있으므로, 실제 출입 가능 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 영업·설비 상태 확인. 호텔 영업이 중단되고 전기가 차단된 상태이므로, 객실 및 공용설비의 현재 작동·사용 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인으로 특정된 사람은 없지만 임대관계는 미상으로 평가돼 있습니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 속초시 압류·세금 확인. 2026.07.06 속초시 압류가 존재하고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 관련 세금 내역을 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교 기준이 없어 시세 할인 여부는 판단하기 어렵습니다. 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 권리만 보면 말소기준이 명확하고, 현재·향후 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산되는 구조입니다. 그러나 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 공부상 비동 102호와 현황 메인동 202호의 표기 차이, 출입도로 철파이프에 따른 차량진입 제한, 호텔 영업중단과 전기차단, 임대관계 미상이라는 현장 변수가 한꺼번에 겹쳐 있습니다.
현재 최저가 41,790,000원은 감정가 59,700,000원의 70%지만, 이를 곧바로 “30% 싸다”로 해석해서는 안 됩니다. 실제 거래가격과 비교할 기준이 없기 때문입니다. 이 물건의 승부처는 등기 인수액이 아니라 목적물 특정·출입 가능성·운영상태·실제 시장가 검증입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 현장 검증이 끝나기 전에는 가격 메리트도 확정되지 않습니다.
