춘천지방법원 2025타경321. 속초 설악동 호텔스파스토리 비동 1층 102호로 등기된 근린시설입니다. 소유자 이춘란은 2018년 3월 14일 거래가액 143,683,500원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 명의 채권최고액 79,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 임의경매개시결정과 속초시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조만 보면 복잡하지 않지만 실제 입찰 판단은 별개입니다. 감정평가상 이용상태는 호텔 객실(영업중단)이고, 위생·급배수·시스템에어컨·승강기·수변전·소화전·방송·온천공· 화재탐지 및 경보설비 등이 있으나 영업 중단으로 전기가 차단된 상태입니다. 여기에 공부와 현황의 동·호수 표시가 서로 다르고 출입 통제까지 있어, 현장 확인의 비중이 매우 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경321 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 설악동 307 호텔스파스토리 비동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 호텔 객실(영업중단) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 이춘란 · 2018.03.14 거래가액 143,683,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 59,700,000원 / 59,700,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 40,908,738원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 공부·현황 | 공부상 비동 102호 · 현황 메인동 202호로 표기 및 관리 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2018.03.14 설정된 농협은행주식회사 근저당권 79,200,000원입니다. 2025.12.30 농협은행 주식회사가 임의경매를 신청했고, 2026.07.06 속초시 압류가 뒤따랐습니다. 두 권리는 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 배당계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 점유·현황 — 권리보다 중요한 확인 지점
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 이를 곧바로 실제 점유자 부재로 단정할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 공부상 표시와 현황 표시가 서로 달라 입찰 전에 실제 호실과 점유관계를 직접 대조해야 합니다.
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 임차인 내역 없음 | 인수액 0원 계산 |
| 임대관계 | 미상 | 현장 점유 확인 필요 |
| 공부상 표시 | 비동 102호 | 현황과 불일치 |
| 현황 표시 | 메인동 202호 | 대상 특정 필수 |
③ 가격 판단 — 2018년 거래가와 현재 최저가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
소유자의 2018년 거래가액은 143,683,500원, 현재 감정가와 최저매각가는 59,700,000원입니다. 단순 비율로는 현재 최저가가 당시 거래가액의 41.5%입니다. 그러나 이 차이만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 최신 실거래 비교 자료가 없고, 현재 이용상태가 영업중단 객실이며 출입·호실표시 문제까지 존재하기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,474,600원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 79,200,000원 | 58,225,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권최고액 79,200,000원 중 58,225,400원이 배당되고 20,974,600원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 59,700,000원 | 58,225,400원 | 20,974,600원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 47,760,000원 | 46,500,320원 | 32,699,680원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 38,208,000원 | 37,120,256원 | 42,079,744원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시에는 신청채권 청구액 40,908,738원을 충족하는 계산이지만, 2회 유찰 시 근저당 배당액은 37,120,256원으로 청구액보다 작아집니다. 다만 어느 회차에서도 현재 계산상 매수인의 권리 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 속초시 설악동 설악교 남측 인근. 주위는 숙박시설·근린생활시설·임야 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 호텔 객실로 이용되던 물건이나 현재 영업중단 상태입니다.
- 설비. 위생·급배수, 시스템에어컨, 승강기, 수변전, 소화전, 방송, 온천공, 화재탐지 및 경보설비 등이 있으나 영업중단으로 전기가 차단된 상태입니다.
- 접근. 북측 왕복2차선 포장도로를 이용할 수 있으나 기준시점 현재 출입 통제로 차량진입이 어렵습니다.
- 토지. 7필 일단의 숙박시설 부지 등으로 이용 중이며, 자연녹지지역·유원지·온천지구·온천원보호지구·공장설립제한지역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아니라 영업중단 상태의 호텔 객실형 근린시설이므로, 실사용 가능성과 매각 후 재매각 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 호실 특정. 공부상 비동 102호와 현황 메인동 202호가 실제 동일한 매각대상인지 현장에서 직접 대조하세요.
- 점유관계. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 사용·점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 출입 가능성. 출입도로 철파이프 설치와 차량진입 제한이 해소 가능한 상태인지 확인하세요.
- 영업중단·전기 차단. 현재 객실의 설비 가동 가능 여부와 재사용에 필요한 비용·절차를 별도로 확인하세요.
- 가격 검증. 2018년 거래가액 143,683,500원과 현재 최저가 59,700,000원의 차이만으로 할인 여부를 판단하지 말고 실제 거래·매물가격을 대조하세요.
- 규제 확인. 자연녹지지역·유원지·온천지구·온천원보호지구 등 토지이용 제한이 목적한 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 물건은 등기상 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2018년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 속초시 압류는 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 공부상 비동 102호와 현황 메인동 202호의 불일치, 호텔 영업중단·전기 차단, 출입 통제로 차량진입이 어려운 상태가 동시에 확인됩니다.
또한 현재 시세를 검증할 실거래 비교 자료가 없어, 2018년 거래가액보다 현재 최저가가 크게 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 줄 수 없습니다. 이 사건은 권리는 비교적 단순하지만 물건 자체의 사용성과 환금성을 먼저 확인해야 하는 유형입니다. 신건 59,700,000원에서 승부를 볼지 여부는 등기보다 현장 확인 결과가 결정해야 합니다.
