춘천지방법원 2025타경10439. 양양군 현남면 인구리 630-4, 인구길 28-39 소재의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 666.9㎡의 대지로 일반상업지역에 있고, 감정평가상 건물은 1층 주방·창고·화장실, 2층 사무실·주택, 별도 기호3은 위락시설로 이용 중입니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2025.03.12. 강릉축산업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 엄재명 근저당권, 주식회사 매일쏜다 가압류, 양양군 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 유한회사경포주류판매상사의 70,000,000원 근저당은 2026.08.04. 해지로 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10439 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 현남면 인구리 630-4 · 강원특별자치도 양양군 현남면 인구길 28-39 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 · 666.9㎡ · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 건물 이용상태 | 기호2 1층 주방·창고·화장실 / 2층 사무실·주택 · 기호3 위락시설 |
| 소유자 | 주식회사만나알토스 |
| 감정가 / 최저가 | 3,913,022,200원 / 3,913,022,200원 (신건) |
| 청구금액 | 2,013,446,574원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
소유권은 2024.11.05. 주식회사피피엔터테인먼트 명의로 보존등기됐고, 2025.02.17. 상호가 주식회사만나알토스로 변경됐습니다. 핵심은 2025.03.12. 강릉축산업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김철환 | 2025.09.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이길연 | 2025.06.10 | 50,000,000원 | 2,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 김철환은 2025.09.15., 이길연은 2025.06.10. 전입해 모두 말소기준일 2025.03.12.보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력이 없어 임대차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 김철환은 보증금이 확인되지 않았고, 두 임차인의 배당요구 여부와 우선변제 여부는 확정되지 않아 배당표와 실제 점유관계는 별도 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,913,022,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 41,530,222원 |
| 1. 근저당 · 강릉축산업협동조합 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 2. 근저당 · 엄재명 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 매일쏜다 | 143,736,600원 | 143,736,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,087,755,378원 |
현재 최저매각가 3,913,022,200원 가정에서는 채권 총액 2,783,736,600원이 전액 배당되고 소유자 교부 예상액은 1,087,755,378원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오도 권리 인수와 배당 부족을 분리해서 볼 필요가 있습니다. 현재 회차 3,913,022,200원과 1회 유찰 시 3,130,417,760원에서는 채권 총액이 전액 배당되지만, 2회 유찰 시 매각가 2,504,334,208원에서는 채권자 배당액이 2,476,890,866원으로 줄어 306,845,734원의 미배당이 발생합니다. 그러나 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인구항 서측 인근에 위치하며, 해변을 중심으로 상업용 및 숙박시설 등이 소재하는 해안 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호2는 1층 주방·창고·화장실, 2층 사무실·주택으로 이용 중이고 기호3은 위락시설로 이용 중입니다.
- 토지. 666.9㎡ 대지, 상업용, 평지, 세로장방, 소로각지이며 공시지가는 1,767,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·일단의주택단지조성사업지역이며 진입표면구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 소로1류와 소로3류에 접합니다.
- 건물. 기호2는 경량철골구조 경량철골조지붕 2층, 기호3은 일반철골구조 기타지붕 단층이며 기본 위생설비와 기호3 시스템 냉난방설비가 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유권원 확인. 임차인 2명의 대항력은 없지만 정확한 점유권원은 별도 확인이 필요하므로 현황조사·매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 김철환 보증금 확인. 전입일은 2025.09.15.로 후순위지만 보증금이 미상입니다. 보증금·배당요구 여부를 확인해야 실제 배당구조를 더 정확히 볼 수 있습니다.
- 이길연 임대차 확인. 보증금 50,000,000원·월차임 2,500,000원이며 전입일은 2025.06.10.입니다. 배당요구·우선변제 여부 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물 및 제시외 건물이 함께 매각되므로 현장에서 제시외 건물의 위치·사용현황을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 3,913,022,200원을 그대로 시세로 간주하지 말고 별도의 시장가격 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.23.입니다. 매각기일 2026.08.26. 전 최신 등기와 명세서 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 쉬운 입찰은 같은 말이 아니다”
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2025.03.12. 강릉축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 김철환과 이길연도 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 근린시설·토지 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되며, 정확한 점유권원 확인이 필요한 사건입니다. 김철환은 보증금이 미상이고 두 임차인의 배당요구·우선변제 관계도 확정되지 않았습니다. 더구나 비교할 실거래 자료가 없어 3,913,022,200원의 신건 가격이 시장 대비 유리하다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 점유와 가격은 추가 확인입니다.
