춘천지방법원 2026타경3. 속초시 교동 동부아파트 102동 8층 803호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 현재 최저매각가는 129,500,000원으로 감정가 185,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 낙찰가 자체보다 대항력 임차보증금의 미배당분을 먼저 봐야 합니다. 임차권자 강홍련은 2022년 6월 3일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022년 3월 28일입니다. 말소기준권리는 2024년 11월 5일 속초시 압류이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

현재 회차에서는 매각대금 129,500,000원 중 집행비용 2,613,000원을 제외한 126,887,000원이 임차보증금에 배당되는 구조입니다. 보증금 170,000,000원 중 43,113,000원이 남으므로, 매수인의 경제적 총부담은 129,500,000원 + 43,113,000원 = 172,613,000원입니다. 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 임차인 미배당액이 커지는 구조라 총부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 말소가 아니라 ‘임차보증금 잔액 인수’

과거 한국주택은행 근저당 32,500,000원과 조흥은행 근저당 30,800,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.11.05 속초시 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 강홍련의 대항력은 등기일인 2025년이 아니라 전입·점유일 2022.06.03을 기준으로 판단해야 합니다. 이 날짜가 말소기준보다 앞서므로 보증금 미배당액은 매수인에게 남습니다.

실제 임차인은 1명입니다. 강홍련은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차권자로 기재돼 있습니다.

② 시세 비교 — 최저가 1.295억이 아니라 실질취득 1.726억으로 봐야 한다

동부아파트 전용 84.96㎡의 최근 실거래 12건은 145,000,000원부터 218,000,000원까지 분포합니다. 전체 12건 평균은 180,625,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

현재 최저가 129,500,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 74.7%입니다. 하지만 이는 매수인 인수액을 빼고 본 숫자입니다. 실제 경제적 부담은 172,613,000원으로 최근 12개월 평균 173,277,777원과 거의 같은 수준입니다. 더 중요한 것은 최신 거래입니다. 2026년 7월 거래가는 156,000,000원으로, 현재 실질취득액이 최신 거래보다 16,613,000원 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)

현재 회차에서는 임차보증금 170,000,000원 중 126,887,000원이 배당되고 43,113,000원이 미배당으로 남아 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동요인은 별도 확인이 필요합니다.

이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저가는 129,500,000원에서 90,650,000원, 63,454,999원으로 내려가지만 미배당 인수액은 반대로 43,113,000원에서 81,381,700원, 108,087,191원으로 커집니다. 즉 유찰될수록 싸지는 것처럼 보이지만 총부담은 171,542,190원~172,613,000원 수준으로 거의 고정됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 속초시 교동 소재 속초중학교 북측에 인접하며, 주변은 근린생활시설과 아파트 등이 소재하는 공동주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장의 거리·노선·운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
• 이용상태. 아파트 단위세대로 이용 중이며 기본 위생설비, 가스보일러 난방설비, 승강기 및 소화전설비를 갖추고 있습니다.
• 단지. 동부아파트는 668세대이며 사용승인 기준일은 1997.09.23입니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 소로2류·중로1류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 642,500원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 총부담으로 계산. 현재 회차는 최저가 129,500,000원에 인수액 43,113,000원을 더한 172,613,000원이 핵심 가격입니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 최저가는 크게 떨어지지만 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득은 172,031,700원·171,542,190원 수준입니다.
• 임차권 원본 확인. 강홍련의 임대차계약일 2022.03.23, 확정일자 2022.03.28, 전입·점유 2022.06.03과 보증금 170,000,000원의 실제 지급관계를 대조해야 합니다.
• 신청채권자와 임차인이 동일. 강홍련이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자이므로 관계인 여부와 채권 성격을 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -14.5%이고 최신 거래가 156,000,000원이므로 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 근거로 응찰가를 높이지 않는 것이 중요합니다.
• 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 항목을 확인해 임차보증금 미배당 잔액이 달라질 가능성을 점검해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가”보다 “1.726억 실질취득”을 봐야 한다

이 물건은 숫자 하나를 잘못 잡으면 판단이 완전히 달라집니다. 감정가 185,000,000원, 최저가 129,500,000원만 보면 1회 유찰로 할인된 아파트처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 강홍련의 보증금 170,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 예상배당 기준 43,113,000원을 매수인이 인수합니다. 그래서 실제 부담은 172,613,000원입니다.

이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 173,277,777원과 사실상 비슷하고, 최신 거래 156,000,000원보다 높습니다. 게다가 최근 가격 흐름은 -14.5%입니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가 감소분만큼 임차보증금 미배당 인수가 늘어 총부담이 1.72억원 안팎에 머뭅니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최저가는 낮지만 실질취득은 시세권, 대항력 임차인 인수와 관계인 여부 확인이 핵심”입니다. 최저가 할인율만으로는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.