춘천지방법원 2026타경3. 속초시 교동 ‘동부아파트’ 102동 803호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사한방그룹으로 2019년 5월 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 대항력 있는 임차권입니다. 임차인 강홍련은 2022.03.23 임대차계약, 2022.03.28 확정일자, 2022.06.03 전입 및 점유를 갖췄고 보증금은 170,000,000원입니다. 말소기준은 그보다 늦은 2024.11.05 속초시 압류이므로, 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 지위를 갖습니다.

다만 현재 회차의 제시 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 185,000,000원 중 집행비용 3,390,000원을 제외한 뒤 임차보증금 170,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 이 가정대로라면 현재 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다. 반대로 1회 유찰 시에는 낙찰가 148,000,000원에 매수인 인수 24,872,000원, 2회 유찰 시에는 낙찰가 118,400,000원에 인수 54,057,600원이 발생합니다. 즉 대항력 인수형 특유의 ‘낙찰가 하락 → 인수액 증가’ 구조가 바로 드러납니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재는 전액배당, 유찰되면 인수

말소기준권리는 2024.11.05 속초시 압류입니다. 임차인 강홍련의 전입·점유일 2022.06.03이 이보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 확정일자 2022.03.28과 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 2025.02.11에는 보증금 170,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고, 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 높고, 거래 추세는 -14.5%

동부아파트 동일면적 84.96㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 180,625,000원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 173,277,777원, 최신 2026.07 거래는 156,000,000원이며 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -14.5%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보면 현재 최저가를 실제보다 유리하게 볼 위험이 있습니다.

현재 최저가 185,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.8%입니다. 전체 12건 평균 180,625,000원과 비교해도 최저가는 102.4%입니다. 특히 최신 거래 156,000,000원까지 내려온 상황에서 거래 추세가 -14.5%이므로, 신건 185,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션 기준 신청채권자 미배당액은 167,276,575원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 현재 회차에서 임차보증금은 전액 배당돼 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세 등 미반영 항목에 따라 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 속초시 교동 소재 속초중학교 북측에 인접하며, 주변은 근린생활시설과 아파트 등이 자리한 공동주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장과의 거리·노선·운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통입니다.
• 이용상태. 아파트 단위세대로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 8층입니다. 기본 위생설비, 가스보일러 난방, 승강기, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 사다리형 토지의 아파트부지로 이용 중이며 단지 내 포장도로를 통해 출입할 수 있고 주차장시설을 갖췄습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하고 중로1류·소로2류에 접합니다. 공시지가는 642,500원/㎡입니다.
• 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 668세대 아파트이지만 최근 동일면적 거래가격이 145,000,000원부터 218,000,000원까지 넓게 분포하고 최근 거래 추세는 -14.5%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 전액배당 여부. 현재 시뮬레이션은 인수 0원이지만 당해세 등 미반영 항목 때문에 실제 임차인 배당액이 줄어들 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
• 말소기준 압류 확인. 2024.11.05 속초시 압류가 말소기준입니다. 임차인의 전입·점유가 2022.06.03으로 앞서므로 대항력 자체를 가볍게 보면 안 됩니다.
• 유찰가가 곧 실질취득가가 아님. 1회 유찰 시 인수 24,872,000원, 2회 유찰 시 인수 54,057,600원이 발생하는 시나리오를 낙찰가와 함께 봐야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 180,625,000원보다 최근 12개월 평균 173,277,777원과 최신 거래 156,000,000원을 우선해 응찰가격을 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -14.5%이므로 과거 215,000,000원·218,000,000원 거래만 근거로 현재 가격을 높게 잡는 것은 피해야 합니다.
• 강홍련의 이중 지위 확인. 임차인이면서 강제경매 신청채권자이므로 임대차계약, 판결·집행권원, 배당요구, 청구금액의 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “현재 인수 0원”보다 중요한 것은 실질취득 구조다

이 물건은 현재 회차만 보면 배당표상 임차인 강홍련의 보증금 170,000,000원이 전액 변제되고 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 그 한 숫자만으로 안전형이라고 결론내리기 어렵습니다. 임차인은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 가진 대항력·우선변제 임차인이고, 유찰 시 미배당 보증금이 매수인 인수로 곧바로 전환됩니다.

가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 185,000,000원은 최근 12개월 평균 173,277,777원의 106.8%이고 최신 거래는 156,000,000원입니다. 거래 추세 역시 -14.5%입니다. 1회·2회 유찰 뒤에는 최저가가 크게 내려가 보이지만 인수액이 각각 24,872,000원과 54,057,600원으로 늘기 때문에 실질취득비용은 보증금 170,000,000원 수준에 가까워지는 구조입니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 같은 강홍련이라는 점, 당해세 등이 배당표에 완전히 반영되지 않을 수 있다는 점까지 확인해야 합니다. 현재 가격은 보류, 유찰 시에도 ‘최저가’가 아니라 ‘낙찰가+인수’를 봐야 하는 사건입니다.